头条丨深圳新房成交连续两周下滑 投资客开始出货

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

被戏称为“2015年中国楼市涨价绝对标杆”的深圳，在2015年房价涨幅近50%。不过，即使在2月春节假期都涨势狂飙的深圳楼市，进入3月后却出现了一轮高位回落的降温势头。

截至3月中旬，深圳楼市连续两周新房成交大幅下滑，从2月最后一周的3163套减少到3月第一周的1551套，再降到第二周的932套。

在成交量下滑的背后，是供需双方浓重的观望情绪。3月至今，深圳新房市场入市的8个项目平均推售套数不到100套，甚至有开发商被指有获批900余套房源只推出百套房源的“捂盘惜售”行为。与此同时，深圳全市投资需求购房占比也有所下降。3月1日，深圳市规划和国土资源委员会（下称“深圳市规土委”）发布的2月楼市数据显示新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%，环比增长3.4%。

经过2月份成交上涨的行情后，当大家满怀希冀3月再创高峰时，数据却让人有点诧异。

进入3月第一周，深圳楼市疲态初显，新房成交面积出现大幅下降。深圳市规土委数据显示3月第一周，一手住宅成交1551套，成交面积约16.5万平方米，环比下降了近五成。3月第二周一手住宅成交932套，成交面积约9.72万平方米，环比下降了近四成。

深圳中原地产研究中心经理王飞对中国房地产报记者分析认为，剔除数据备案的滞后性因素，深圳楼市在春节假期之后的新房入市量一直没有起来，所以可以预计到的是近期的成交将不会有大幅的回升。

“现在市场预期变了，政府调控的声音太多，价格又在高位。投资客目前来看出现了观望情绪，入市更为谨慎。”王飞表示。

值得注意的是，深圳中原数据显示，3月份至今深圳新房入市的8个项目，平均推售套数不到100套，市场供应仍然较为冷清。

“这主要是因为近期中央及地方政府近期对一线楼市的调控口径有变。王飞表示，“出现这种情况，不仅开发商在观望，购房者也在观望。”

深圳开发商的观望，也被业界解读为“捂盘惜售”。

3月第一周，位于宝安区的星航华府四期开盘。作为春节后第一个开盘的项目，该项目当日推售盘源197套，最终全部售罄。

但是深圳市规土委网站上的信息显示，该盘获得预售许可的房源应为1152套，其中住宅为908套。这一信息令外界质疑该项目有“捂盘惜售”的行为。

该项目的工作人员则回应称，当天之所以只看到197套房，是因为这些户型靠近107国道，相对其他房源来说会有少许噪音影响，因此对这些房源给出了优惠政策进行销售。

也有深圳当地开发商对市场内的“捂盘惜售”行为表示质疑。

作为深圳新房市场在3月第二周唯一获得批售的项目，地处龙岗区的中骏四季阳光在3月15日晚上开盘，均价3.6万元/平方米，推售221套，去化率95%。

中骏置业深圳公司营销总监谢永超对中国房地产报记者表示，24天蓄客接近500个，所以才决定推售221套，去化率95%是合理的。

“在供应侧无法解决的情况下，调控只会越调越高。接下来的房源供应会根据工程节点，尽早将可售产品推向市场。政策不是我们考虑的最重要因素，客户才是最重要因素。”谢永超表示。

而旭辉控股主席林中甚至在业绩发布会上直言，旭辉打算拓展版图进入深圳，“但深圳今年房价涨幅一定低于去年”。他认为，深圳去年房价涨得太高，是不可持续的。一般来说，深圳平均楼价在香港楼价的70%是可以接受的。在政府的调控措施下，深圳房价一定会走向平稳增长。

虽然一手房成交趋冷，二手房成交仍然处于高位状态。深圳链家数据显示，春节过后，二手房成交量稳步上升。3月前两周的成交量均环比上升。

深圳二手房价已经连涨16个月。在此轮大涨中，投资客首先进入市场，赚到了第一桶金。随着财富效应的递增，更多的买房者加入到投资客的队伍中。改善型需求、刚性需求的购房群体中也有人存在买房投资的动机。

不过为了抑制楼市增长过快，深圳市房地产经纪行业协会发布提示，4月1日起深圳二手房交易评估价格将上调50%左右。不少业内人表示，新政虽然提高了交易成本，但相比高利润和买房总价来说对投资客的刺激不大，新政影响有限。但也有分析人士认为，随着深圳楼市连续狂飙及首付贷的暂停，深圳部分投机客已经进入出货阶段。

不过，新房成交的疲软和针对二手房市场的调控政策，还是影响了投资者的购房热情。

据深圳中原研究中心监测，2月全市投资需求购房者的占比下降1个百分点。不过二手房买家中，投资客占比也高达25％。而罗湖区作为是投资客最集中的地方，投资占比高达41%。

深圳市委书记马兴瑞也在电台节目上公开表示，“我们将在政策法规上禁止炒卖、倒卖房子。在尊重市场规律的前提下，也要出手解决市场失灵的问题。”

无论是中央还是地方政府都收紧了对于一线楼市的支持措施，尤其是在首付贷和场外配资方面，均对一线城市房地产市场造成了较大的负面心理影响。

在2月底央行降准带来的心理刺激暂告一段落后，深圳市场全面看涨的心理预期也开始有所动摇。

“深圳本地楼市的价格已到高点。现在刚需客、投资客正在向东莞等外部蔓延，寻求新的投资机会。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，目前深圳一手房成交趋冷和投资客退场、购房者谨慎都与场内观望情绪有关系。加上深圳领导要打击高房价，两会上部委谈要控制一线城市房价，都会对市场信心造成影响。“深圳新房市场从去年开始猛涨至今，已经出现了疲态，购房者的预期在改变。预计，二季度想要再出现房价持续上涨的高潮比较困难”。

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