北京提高二套房首付款比例之后,房价涨了44%。那么这回上海呢?

 


近期上海房地产市场又重新站在了风口浪尖。针对房价短期快速上涨,上海出台的一系列调控政策,已经成为全中国关注的焦点问题。这次号称史上最严格的调控政策,会有怎样的效果?未来上海房地产市场将会何去何从?上海房价将怎么走?

最近,著名投行中金研究部发布了一篇报告。深入分析了上海与重庆两个城市房地产市场的差别,得出了一些极有意思的结论,值得与业界分享。

下面请看中金首席经济学家梁红团队最新发布的研究报告《又见限购调控,症结到底在需求还是在供给?》

近日上海市发布了《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,进一步收紧限购、限贷政策:1)非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2 年延长到满5 年;2)二套普通及非普通住房首付分别不低于五成和七成。这一如期而至的被称为上海“史上最严”的楼市调控,新闻发言人解释旨在抑制上海楼市非理性过热。

似曾相识的情形在五年前也曾发生于北京——2011 2 16 日,北京出台房地产“限购令”:无法提供本市有效暂住证和连续5 年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭,暂停在本市购房;2013 4 8 日又将二套房首付款比例调高至不得低于七成。然而北京房价在如此严苛的政策下却涨了44%,远高于同期20%的全国平均涨幅。

可能有不少人认为如果北京当时不调控,房价会涨得更猛。那么又该如何理解重庆呢?

重庆是全国一二线城市中唯一一个没有执行过限购政策的城市。事实上除了主要针对别墅等超高端住宅的持有税(且税率不高)之外,重庆几乎“放任”房地产市场,可是重庆房价过去五年却只涨了12%

为什么会越调越涨,不调反而不怎么涨?

是因为经济增长快慢吗?

2015 年上海GDP 增长6.9%,重庆增长11.0%。近几年,上海的经济增长放缓的趋势与全国基本一致,而重庆却维持着10~11%左右的高增长,表现突出。2014 年以来的八个季度,重庆经济增长在全国所有省市中基本上都保持在第一名。2005 年重庆的人均GDP 只有上海的20%,到了2015 年,这一比例已经达到50%,经济发展水平提升很快。

是因为人口流入多少吗?

2015 年上海的常住人口在近十年首次出现下滑,而重庆人口呈现回流态势。上海是现代化国际大都市,吸引力强,人口一直是净流入,而且净流入的数量在过去十多年一直在增加,但是在2015 年却出现了拐点;相反,重庆地处西部内陆地区,外出打工的人口超过外来人口,一直是净流出的状态,但是2010 年以来,随着城市建设的推进和产业集群的发展,重庆的吸引力在不断提升,外来人口逐年增加,但外出打工人口基本持平,人口净流出的数量明显下滑,尤其是2015 年,外出打工人口大幅减少,体现出人口回流的态势。



那么到底是什么原因导致了上海、重庆的不同结果?我们认为主要在供应端:

第一,土地供应。上海现在的土地供应是远远不足的。

首先,上海市辖区面积6,300 平方公里,其中建成区面积1,000 平方公里,占比仅16%。上海作为全国的经济和金融中心城市,建成区面积却比重庆(1,230 平方公里)还要小20%。更别提16%的建成区面积占比,更是远低于纽约和东京53%和60%的建成区占比。

其次,因规划限制,在城镇建设用地中,仅有36%用于居住功能(纽约和东京分别为44%和60%)。人均居住用地面积仅17 平方米,远小于重庆的31 平米(全国平均人均41 平方米)。在国际上与纽约市的人均28 平米和东京都的人均51 平米相比,也仍相去甚远。

再次,仍是受到规划限制,上海最近五年成交的住宅用地平均容积率仅1.8x(重庆2.3x),而纽约全市的平均容积率为2.6x。

由于以上三层供应限制,上海房地产市场严重供不应求。过往三年的住宅新开工面积约为成交面积的82%(重庆101%,供求均衡),每年人均购买商品住宅面积为0.8 平米(重庆2.5 平米),人民的居住需求远远得不到满足。

为了打开供应瓶颈,在上述三层限制上,后两个可以通过放松规划来改善,而第一个问题则需要结合土地制度改革。重庆试点的地票制度非常具有借鉴意义。



重庆的地票交易制度缓解城市建设用地紧张的局面,提高了土地利用效率。

所谓地票,是指把农村闲臵、废弃的建设用地1复垦为耕地,经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标,以市场化方式公开交易即形成地票,购得地票的主体可选择符合规划的待开发土地,凭地票申请办理转用手续,国土部门按规定组织供地(图表6)。简单来说,地票是建设用地指标凭证的通俗说法。

2008 年12 月,重庆农村土地交易所挂牌,以“地票”作为主要交易标的,重庆的地票交易制度就此诞生。截至2015 年底,重庆累计交易地票17.3 万亩,涉及金额345.7 亿元。2009~2015 年间,重庆每年地票成交面积占当年土地供应面积的平均比例为12%(图表7)。

从重庆的实践看,70%以上的已交易地票来源于渝东北、渝东南地区,这两个区在重庆发展中承担着生态涵养和生态保护的功能;而95%以上的地票落在了都市功能区及城市发展新区,这正是重庆市规划的城镇化、工业化的主战场,也是人口和产业的聚集地和流入地。重庆的地票交易制度通过占补平衡的原则,既守住了耕地保护红线,又缓解了城市建设用地的紧张,促进了重庆的土地资源利用和配臵格局最优化,提高了土地利用效率。



第二,保障房供应。

房地产供应体系可以分为公共住房和私人住房两个层次,前者以政府为主提供基本保障,后者以市场为主满足多层次需求。供应分层可以满足不同收入群体的住房需求,减少社会矛盾,从而也降低了房地产调控的必要性,换句话说,调控的目的无非是控制房地产市场的非理性过热,当不同收入的群体在不同的供应层次中都实现了“居者有其屋”,还会有非理性过热么?对比上海和重庆的土地供应结构,重庆更能突出住房供应分层的理念。

重庆的住房供应就是坚持“市场+保障”的双轨制理念,实现房屋的“消费属性”,而极大的降低其“投资属性”。对于“市场”部分,重庆政府通过调整供地的节奏来调控土地价格,避免地价抬高房价。对于“保障”部分,重庆积极构建和完善以公租房为重点的住房保障体系,大力推进公租房的建设管理,解决低收入家庭以及部分外来务工人员的住房需求。截至2015 年底,重庆累计开工建设公租房69.2 万套,4,475 万平方米。预计到2020 年,通过实施公租房和其他保障住房,重庆城镇住房保障覆盖率2将达到23.5%。

既然是供应端的问题,在需求端着力显然是低效甚至适得其反的。

首先,以户籍限制购买资格与户籍制度改革的总体思路不符。政府提出,“十三五”要实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。到2020 年,户籍人口城镇化率要达到45%。户籍制度改革的最终目标,是要从根本上改变城乡二元结构,实现人口的自由流动以及城市户籍红利对常住人口的平等覆盖。而以户籍限制购房资格,无疑与户籍制度改革的权利平等化初衷不符,进一步强化了上海的户籍红利。此外,以行政手段调控楼市,也背离了房地产的市场化改革方向。

那么,难道是上海人口已过载,需要通过限购延缓人口流入?我们认为不然。

上海人口密度并不高。

上海城区的人口密度为3,400 人/平方公里,还远低于纽约/东京8,300 和7,100 人/平方公里的水平。但建成区的人口密度(22,000 人/平方公里)已经达到了曼哈顿(27,000 人/平方公里)和东京特别区(14,000 人/平方公里)的水平。也就是说,上海的人口密度问题,需要通过增加供地、扩大建成区面积来解决,而非限制人口的流入。

作为中国最大的城市(人口和GDP 角度),集中度也不够。上海作为首位城市,人口和GDP 占全国比重分别只有1.7%和6.4%。人口集中度低于同样是人口大国,且经济发展水平还不如中国的印度;GDP 集中度低于同样国土广阔,经济活动分布更均衡的美国。



其次,首付款比例在中国仍然偏高。

上海首套房(必须名下无房)的首付比例为30%,二套房首付比例高达50%/70%,远高于国际上惯行的5~25%首付比例(二套及以上的比例相比首套更低)。而以行政手段划定首付比例,而非交由商业银行从风险定价角度自行决策,也背离金融体系的市场化改革方向。现在中国的住房贷款占GDP 比重只有21%,远低于住房金融体系发达的美国(77%)和家庭理财观念相近的日本/韩国(37%/31%)。



提高首付比例,还会恶化财富及收入分配。高首付比例将提高广大中等收入家庭的购房门槛,而富裕阶层有能力全款购房,再将房产作抵押贷款,抵押比例能达到五到七成,实际杠杆使用幅度高于二套房贷。香港的经验也证明在住房供给严重不足的大背景下,高首付比例会进一步恶化财富及收入分配。

过往多年的实践已证明,需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段,已在过去多年的实践中被证明无法有效调控长期房地产市场走向。春节以来这一轮一线城市的房价暴涨,也是在限购没有松动、首付比例未跟随全国下调的背景下发生的。我们认为只有切实增加供应,加强分层住房市场体系建设,才能还人民一个合理、健康的房地产市场。邹毅个人微信号:brian378183884 

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