商转住，能否破解湖州商业地产的高库存压力？

湖州市将对一些商业、办公比例过高的地区进行优化，适当进行调整商住比例。对于已经建的，特别是一些滞销的商业办公地产，根据实际，有条件的对这些进行转化，在不影响周边利害人利益的前提下，有序调整。且对于商业办公地产存量过大的区域，原则上进行限制。...



据统计，2016年湖州市商品房销售备案面积559.42万㎡，同比增长42.92%。其中商品住宅面积462.23万㎡，同比增长38.28%。商品住宅库存大幅减少，销售速度大幅加快。





而在商品住宅销售一片晴好的同时，在互联网购物的发展趋势下，传统的商贸业和商业地产却受到了不小的影响。

种种原因导致了商业、办公地产房源销售缓慢。

商业地产去化周期长—— 周期近三年

有数据统计：

至2016年年底，湖州非住宅可售面积299.96万㎡，去化周期为37.2个月。中心城市非住宅可售面积181.5万㎡，去化周期为33.9个月。其中商业、办公可售面积102.97万㎡，去化周期为29.7个月。

实际案例 —— 商住比例影响房地产去化案例一：滞销

金色水岸的一栋综合楼188间单身公寓目前已经售罄。而目前54间商业用房，却还未开盘。相关负责人表示：根据市场需求量来看，此处商业用房的需求没那么大，存在着去化难的问题。

案例二：规划难

而位于仁皇山板块一备受居民关注的项目“仁皇山生活广场”，也面临同样的困扰：

虽然开发商早在两三年前就已经在对此项目地块进行考察、规划，但是按照原土地出让条件中的商住比例（商用60%住宅40%），此项目将需要规划4万㎡的商业面积。从开发商角度看，这样较大体量的商业规划，并不适用与此区位的商业需求，也不利于后期的招商和运营。这对“仁皇山商业广场”项目的规划和建设产生了一定阻碍。

政策出台 —— 直面与改善

2017年3月，湖州市人民政府办公室出台了关于促进中心城市房地产市场持续平稳健康发展的意见，也就是“湖十条”。

其中明文列出：全力转化结构性库存。

其中提到：

 · 优化规划布局。对原城市规划布局中商业比例偏高的区域要进行合理调整，在源头上进行科学规划。对已出让未建的商业用地，根据市场需求，适度调整商业办公、住宅比例，合理转化部分新库存。

 · 实行用途转换。对已建和在建空置待售滞销的商业办公地产，在满足消防、设施配套、相关利害人利益的前提下，允许房地产企业按规定实行整体用途转换，切实解决商业、办公地产去化难问题，化解房地产结构性库存。

而湖州市住房和城乡建设局房产处处长周旭东在接受媒体采访中也表示：

 · 湖州市将对一些商业、办公比例过高的地区进行优化，适当进行调整商住比例。

 · 对于已经建的，特别是一些滞销的商业办公地产，根据实际，有条件的对这些进行转化，在不影响周边利害人利益的前提下，有序调整。

 · 对于商业办公地产存量过大的区域，原则上进行限制商业办公用地的供应。

控源头+调现状，看来湖州商业地产即将迎来一次强有力的“正骨”。这是否意味着，湖州市的商业地产，即将迎来春天？网友发言 —— 购房者的担忧

而在这“一片利好”的调整规划面前，也有人提出了自己的担忧……

网友@渔安 在论坛上发帖提出：

理论上，写字楼的用途是商业办公，设计的时候，以办公设计习惯来设计，转为住宅后，恐有设计上的缺憾。

写字楼为商业用房，产权为40年，而商品住宅的产权是70年的，这个应该没有问题，政府如允许转化，必然产权也转变。

写字楼的设计为满足办公需求，不适合居民长期居住，消防、物业、安全等方面均有隐患。更何况，已建成的房子，很难在设计上改变。

如今，虽然房子抢手，但也不能盲目。房子最终还是需要流通的，要考虑清楚。

大势所趋 —— 虽有指引，仍请理性

2017年“湖十条”中关于购房契税补贴的内容提到：

实行购买新建商业、办公用房契税补贴，自2017 年1月1日至2017 年12月31日，单位和个人购买新建商业、办公用房，并在此期间网签提交备案《商品房买卖合同》，在2020年12月31日前取得不动产权证并提交补助申请的，凭备案的《商品房买卖合同》、不动产权证和完税凭证，按所缴纳的契税地方分成部分给予全额补贴。

此条内容对于湖州商业地产去化也是一个积极引导，可见湖州商业地产去库存是大势所趋。但在具体的购置上，小编仍建议购房者、投资者能理性分析，合理购入。提问

您准备购入商业用房吗？您会购买转化属性后的原商业用房吗？

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