利益与调控之间，上海还没做好选择

各位，三月已经过了，政策调控大概一个礼拜了，现在的上海怎么样了呢，今天聊聊这个

大概和大家分享一些数据，我觉得挺有意思

 首先给大家看看新政之后的网签的数据吧

新政出台的前一天和新政当天轰出了多少成交了，新政之后的网签数据一直居高不下，日均依然保持在1000套左右，这样的成交量其实是蛮恐怖的，政策对市场的调节好像还没有发挥威力？

然后再给大家分享一些一手房的数据



表格是叶问楼市做的，这是上周末入市的一些项目，根据卢俊了解的情况来看，4万元以下的项目在快速出货，成交喜人

这个时候好想不少人会问：新政对市场调节有作用么，为什么楼市还是一如既往的火爆呢

我们推测楼市的走向，需要更多的推测政策的用意

我其实想说，其实当下这个敏感的节点，楼市已经处于深度的政策博弈阶段，所有人都在猜政府对未来是什么态度。而政府的态度决定了对楼市未来的调控基调

但是我想说的是，现在的上海，还没有在利益和调控之间做好选择

之前已经码字说过了，上海各个环节都在强力调节楼市，出了我们看到的史上最严厉的政策，政策内容我就不重复了

辅助的手段还包括，用调节预售证的方式控制上海的成交均价

4月份的上海，均价在4万块以下的项目预售证会大量的对外发放

4-7万的项目，选择性发放

7万元以上的项目，可能预售证在5月份才能真正得到

以及各种高压会议



大家可以看一下文件签发的时间和约大家开会的时间。文件16号就写好了，约大家新政后3天后开会聊天，言下之意是什么

各位，控制预售证这件事已经表明不是一个难事，现在新政也出来了，各位看着办，平价出货吧。如果你们个别同志太激动，那么呵呵，下一波预售证就不知道什么时候了

也就是说，4月份的上海，成交均价一定控制在3万元左右，让整体的上海当月成交均价得到控制，这是个政治任务，必须在房价走势这一块做的好看一点

好了，为什么我说上海还没有做好坚定的选择呢

在我新政出来的那天，我写过一篇文字，我觉得写的蛮好，但是最后被封掉，里面一个核心内容就是，政策可以管控上海三个月楼市，但是管控不了全年，上海今年的走势到底如何，有一个重要的指标来自于今天的市场供应

2013年11月，上海曾经出过和这一次非常像的政策，也就是当时说的沪七条

2013年11月出台的沪七条：规定上海对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例提高至不得低于70%及以上。限购方面，调整非户籍居民社保年限从“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为"前3年内在本市累计缴纳2年以上"。

是不是很像

再看成果




我们可以看到，2014年市场的成交量控制的比较好，已经没有2013年的火爆了

所有人都认为这一次调控的成功是因为提升首付比例挤压降低了市场需求

的确市场需求会因为贷款额度有波动，但是市场需求受干扰的因素最大的方面来自于供应

我们看到沪七条在贷款和社保两块的掩护下，还有这么一个政策

2013年住房用地供应量在不低于过去5年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷，并进一步加大中小套型住房用地供应，确保土地市场交易平稳。这是我认为上海楼市在2013年可以得到成功控制的核心原因，增加土地供应，增加市场的有效房屋供应，从而给到市场足够的信心

当下市场买房，最大的因素是因为恐慌，恐慌不是因为以后房价飙升，而是因为担心自己以后没有买房资格。如果市场供应不增加，那么后续的需求将很难得到压制

但是现在最让我担心的就是在今年的城市供应这一块

首先我们可以看到，上海去年的土地供应已经非常稀缺



如果今年土地供应再不跟进，上海的供应真的会被压缩到最低

但是我们看到，325政策文件里，通篇没有提到上海今年的土地供应这一块，当时就很出乎我意料

而所有关于供应的内容，主要集中在政策宣布结束后的答记者问的时候，当时说的话非常值得玩味

顾金山的原话是这样的

其中，在土地供应这块，上海要做一些文章，第一是要加大土地供应，不过土地供应产生的效果要明年甚至后年产生。因为房地产供给有周期性的要求，上海还将加强统筹规划，“十三五”期间，上海全市房地产供地总量不会低于“十二五”，而且比“十二五”还将增加。2016年上海商品房土地供应量比去年提高了169公顷。

怎么样，各位什么感觉

从文字面上来看，2016年的全年供应会有所增加，而且体量还不少，会增加169万方，这样看来基本达到500万方，基本和前年差不多

但是我们具体看一下他说的内容。首先承诺的是2016年的商品房土地，而不是像2013年宣布住房用地，这二者之间有本质的区别，换一句话来说，2016年虽然整体的土地供应会增加，但是很有可能会有很大比例的商办用地或者综合用地，住宅用地可能依然会非常稀少

而且顾金山在宣布这个数据之前做足了铺垫，比如暗示土地的效应需要2年才会发生，也就是说现在增加土地没有用，另外把增加供应这件事放到五年周期里面，承诺一三五会比一二五要多。

所以我大胆推测，今年上海的住宅土地供应量可能依然稀少，可能会跟去年一样的少

当然，我也明白，一年城市的土地能够出让多少，这不是地方政府决定了，中央整体指标其实已经决定了上海每一年可以卖多少土地

但是对于土地入市的短期周期，上海其实有决定权的，如果是为了配合325政策的出台，在接下来的3个月比较合理的动作是增加土地出让的频率，起码在可以在舆论传播上，配合政策的声音，可以告诉市场，上海有能力控制成交控制房价

但是我们看到上海接下来的土地出让节奏是这样的



截至3月31日，根据上海市规土局网站统计，上海4月份未有经营性用地挂牌，预计将面临无地出让的局面。距今最近的一幅经营性用地将于5月11日出让，性质为住宅用地。

我们可以看到，上海在这三个月内，并没有强烈的对外出让土地的冲动

这一个举动其实非常明显了，就是上海还没有在调控和利益之间做出最后的选择

的确如果现在加快土地出让的频率，可以配合政策的影响力，可以给到市场足够强烈的暗示，需求被打压，但是我供应量能够保障，那么我们对上海房地产的控制是有信心的

但是毫无疑问，如果现在加强土地出让，对于政府的财政收入这一块是削弱的，毕竟刚刚出政策，所有人都看到政府对于楼市的打压，当然这些人里就包括开发商

所以这个时候的土地出让，所有开发商一定是谨慎的，相对的高价地块一定不会非常频繁的出现。也就是说上海在这三个月控制土地出让，而把全年的土地出让重点放在下半年，这里的核心诉求还是希望可以尽可能多的获取土地收益，这样的心思细心点的朋友一点可以看得出来

所有人都知道，只有把楼板价控制住才能够真正有可能调控房价，房价是民生，但是楼板价确是城市收入的主要来源，对于民生是希望缓和，但是对于城市收入，从目前来看上海还是没有做好打算要舍弃掉他

各位，看清楚了么。这就是我们看到房地产调控为什么这么难得核心原因，因为调控者其实也是利益相关体的一个环节，从骨子里不愿意从这个圈子里出来，所以每次打压房价都起到反效果也是这个道理。

但是话也说回来，其实也没什么好抱怨的，体制决定了这一切，中国楼市的体制是：没有人真正对楼市负责。建设部管不了国土部，国土部管不了财政部，财政部管不了发改委，发改委管不了一行三会。

所以说到底，楼市如果真的要调控，其实也挺简单的，在利益和民生之间做一次彻底的选择就好

写到这里，只有一个感慨，但愿今年上海的土地供应和商品房供应可以顺利跟进，否则市场走势真的不会像预期的一样

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