REITs中国的进程

2016年3月11日，绿地集团与荣耀基金旗下的Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资...



2016年3月11日，绿地集团与荣耀基金旗下的Amare 投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托（REITs）并拟在新加坡证交所主板上市，由此绿地“轻资产化”战略实现实质性突破。本次REITs以绿地旗下19家中国境内的物业酒店为基础资产，总计价值约210亿元，堪称中国房企迄今为止发行的最大规模的REIT，引发了中国地产界的广泛关注。

目前海外REITs可分为美国模式和亚洲模式。其中亚洲模式以日本、新加坡和香港为代表，欧美国家主要采用美国模式。目前，我国境内物业赴海外发REIT s主要选择前往香港和新加坡，主要原因在于：一、从各国REITs投资实践来看，新加坡与香港（香港是2005年《房地产投资信托基金守则》后放开对境外物业的投资）允许境外投资物业；二、目前国内REIT s发行的产品通常为分级产品，去年发行的类REITs产品，主要是债券类的REITs，像房地产信托产品，且为预期保底型，信托公司实际承担了盈利预期风险，而新加坡和香港并没有赎回的要求，较好实现了收益市场化愿景；三、境内企业可以将物业转移到在境外设立的SPV（REITs产品中的一种结构设置）下，从而实现权属的转移。这种跨境结构的搭建能够更好地满足资产权属真实出售和永续融资的目的，有利于提高地产企业的财务稳定性和再融资能力，因而对国内企业有很大的吸引力。



不过，境内物业到境外发REITs涉及的情况较为复杂，其中的操作路径以及所可能面临的问题都是我们需要关注和积极应对的。

名词解析：SpecialPurpose Vehicle，简称SPV。在证券行业，SPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离岸资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资。是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。 SPV的原始概念来自于中国墙（China Wall）的风险隔离设计，它的设计主要为了达到“破产隔离”的目的。

SPV(特殊目的载体)的业务范围被严格地限定，所以它是一般不会破产的高信用等级实体。SPV在资产证券化中具有特殊的地位，它是整个资产证券化过程的核心，各个参与者都将围绕着它来展开工作。SPV有特殊目的公司(SpecialPurpose Company，SPC)和特殊目的信托（Special Purpose Trust, SPT）两种主要表现形式。一般来说，SPV没有注册资本的要求，一般也没有固定的员工或者办公场所，SPV的所有职能都预先安排外派给其他专业机构。SPV必须保证独立和破产隔离。SPV 设立时，通常由慈善机构或无关联的机构拥有，这样SPV会按照既定的法律条文来操作，不至于产生利益冲突而偏袒一方。SPV的资产和负债基本完全相等，其剩余价值基本可以不计。SPV可以是一个法人实体,SPV可以是一个空壳公司,SPV同时也可以是拥有国家信用的中介。



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浩韵综合编辑

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