市中心郊区上海

上海精准的把自身引爆点调拨到了2020年

卢俊有位好朋友，经常游走在各个政府部门里，经常会接触到各种消息，再加上之前是房地产出身，逻辑紧密且留心各种细节，所以经常会时不时和我说一些猛料。这两天，他和我说了一个最猛的故事

以下所有内容我不能告诉你是谁告诉我的，但是我可以保证都是我亲耳听到的

这一次和他碰头，其实是因为我看了一个蛮有趣的推广语

就是这一句话七个字，把整个上海的精髓都融入到里面

我一边喝着酒，一边对着这七个字说：

我说，上海最近状态不对啊，楼市的大环境明显是在排挤新上海人进入啊，而且2020年要控制人口在2500万，而2015年上海常驻人口就已经达到2425.68万人，这不是摆明未来一定是拒人于千里之外么，这样长此以往上海的经济还会有活力么

我这位朋友听了我这个问题，喝了一口酒，和我说了一个很长很长的故事

他说，这样一个政策的开始是因为2000年左右犯的一个错误

而这个错误就是当时轰动一时的上海一城九镇规划

这个策略几乎影响了上海未来十年的房地产发展，当初的规划基调是在上海的近郊区域规划十个新城板块，用来缓解城市中心拥堵的居住环境。这个策略的初衷其实非常明显，就是市中心这么拥堵而且房价这么贵，不利于上海的发展，所以上海就在近郊拥有较大土地出让的区域规划这十个板块，通过发展轨交解决交通问题，通过政策引导解决产业问题，通过相对较为低廉的土地解决居住问题，通过开发商和政府的合力解决配套问题。

整体的大方向就是在上海外环这一圈设置十个卫星城，让上海从过去的单核驱动过渡为多元发展的局面

这个初衷其实很好，外口人流又缓解了市中心资源压力，多点开花有利于城市的全方位发展。而且郊区拥有较大的土地储备，政府财政也比较容易的解决。民生角度上来说普通老百姓也能更加容易买到房子了，可谓一件N个雕啊

好了，让我们来看一下这个政策实施后带来的场景

首先看一下人口迁移的情况

看图便知。下图是上海市五普到六普各个街镇的人口数量变化（绿色表示人口减少，红橙黄色表示人口增加）。

我们不得不钦佩上海市政府强大的执行能力。在全市人口高速增长了近30%的巨大压力下（从2000年的1800万增长到2010年的2300万），城市近郊区及新城人口大部分都有飞速增长的情况下，市中心（除了浦东以外的内环线内）的人口数量竟然硬是被降了下来。我们不能不说这是可以载入史册的人口疏解的大胜利。

但是人口迁移成功之后，是不是带来卫星城的建立呢

我们再来看一组数据

这是测算了交通刷卡的数据，从上图可以看到，无论是市区的站点、还是郊区的站点，其相互关联度最强的指向只有一个，那就是市中心；也就是说，无论人们在哪个站点挤上了地铁，他们大部分的出行目的地只有一个，那就是市中心。

我们可能会提出疑问，所有的郊区都在做招商引资的工作，每个郊区板块每年纳税的额度远大于市中心，很明显大量的企业都在郊区注册成立了，为什么大家还是涌向市中心工作啊

其实这个逻辑很简单，所有的企业都在郊区注册，但是所有的企业都在市中心办公，这是市场经济导向的结果，在市中心工作相对高效，和周围的企业联动也会更高，比较有利于高效的实现经济产出，这个现象我相信大家都想得明白

所以不论郊区的政策如何优惠，企业还是在市中心办公

所以基于这样的现象，我们规划的十个卫星城就在某种情况下变成了潮汐城，只有晚上回去睡觉，但是白天依然在市中心上班。

而这样的转变非常没有降低上海市中心的交通压力，反而成倍的增加

越市中心的交通几乎接近崩溃的极限

这样的发展瓶颈和当初的规划预期完全不同，这样的模式是极其低效的生活模式和经济模式。

这也是上海最近五年经济发展陷入滞缓的一个重要原因：大量的人把时间投入到交通上，而不是投入到创造价值上

另外还有一个核心问题，就是哪怕是在郊区居住，政府也没有解决最基本的居住问题

再给大家看一下数据

两张对比图已经非常明显了，政府已经做了非常明显的政策倾向，在外围规划了足够多的医疗卫生用地，但是事实上呢，医疗从业人员的分布重点依然集中在市中心，也就是说上海并没有解决掉医疗配套问题。

同理教育配套也是这样的问题

商业配套可以通过招商引资解决，而医疗和教育政府的跟进的确非常之后

这也直接导致了一城九镇的规划不适合长期居住

所以从骨子来来说，不论是解决百姓居住还是对城市经济发展来说，一城九镇的规划是失败的

问题其实已经被发现了

其实上海在2010年左右就已经发现了这个问题，所以我们可以看到，最近几年已经很少有人再主动提及一城九镇这个概念。所有人都看到了，只有提升上海核心区位的能级，才能带动整个城市的发展。上海核心位置配备更多的产业，更多的配套以及更多的住宅，让所有人更高效的集中在一个相对紧凑的区域，从而激活整个片区市场

这个大方向其实在2010年就已经有了构想，但是并没有对外宣扬，首先是因为一城九镇的规划是辐射到2020年的，如果2010年就提出等于给自己打脸。

另外，在2010年就实施旧城改造升级也存在大量的难度

首先，2000年之后，郊区位置有大量的土地出让，政府需要对开发商负责，也要对已经住到郊区里的人负责

另外，一个核心问题是，老城改造的成本极高，而且产生不了足够的经济产出，所以这一块的动力也没那么强

而成本高的核心就是在于拆迁成本，这一块毋庸置疑了。那么经济产出低的核心原因就是在于：拆迁之后出来的土地没有非常高昂的经济价值

没有经济价值的核心诉求在于政府不敢给到土地比较高的容积率，所以导致整体经济较低

那么核心问题来了，为什么市中心地块给不了高容积率，核心问题在于容积率上升之后带来的居住压力。目前上海的医疗问题、教育问题已经饱和，在没有解决这一块问题的前提下，盲目的升级容积率是不切实际而且不可能实现的，这也直接导致了旧城改造进度被极大的延缓

好，为什么2020年之后就能解决这个问题了呢

首先一城九镇当初的规划时间就是截止到2020年，所以从2020年作为起步是一个比较好的时间点

另外大家可以看一下现在上海的可开发土地

上海将建设用地锁死在3226平方公里，截止2013年已用：3070平方公里，未来全部还剩：不到156平方公里（含商办、工业）

上海土地稀缺，已经到了一个你难以想象的地步。根据当下的土地出让，到2020年之前，上海的郊区土地存量降低，在郊区没有足够土地的前提下，为了保证财政收入，政府才有动力开启市中心拆迁工作

第三，上海最近酝酿的学区划片区制度也好，就是为了解决市中心的教育问题，未来医疗也会沿袭这样的改革手段，五年左右时间基本可以弥补，老城拆迁土地升容也具备基础

另外，最近五年上海的发展重点不论虹桥也好、自贸区也好，五年左右也会进入稳定期，政府有精力投入到旧城改造领域

最后一个最直接的证据来自2014年，政府对外试探性的发布的一个声音

这个信号其实已经非常明显了，2020年建设用地0增长，所有的土地来自重复利用的老土地

所有证据都暗合2020年之后上海将进入一个新的元年，一种新的城市发展模式

所以2020年是上海彻底腾飞的一年，市中心的土地会爆发出更强大的红利，城市经济也会因为高效集约产生更多的产能和GDP。

好了，明白这一点之后，我们看上海十三五规划，也就是2016年到2020年做的事情就可以明白他的初衷了

首先看到的控制人口策略，其实是短时间内不得已为之的策略，在目前上海郊区土地不够而且市中心拆迁滞缓的大背景下，控制人口是必须要做的事情

既然控制人口这个策略不会变，那么上海就希望最有购买力和最有竞争力的人群能够留下来，所以大量的低端产业被分配到了苏州、嘉兴等周边城市，这其实就是一个人口转移的模式

另外对于土地出让，越来越要求复合型开发商，开发商需要持有地块，需要会运营商业，需要会配合政府联动开发，这是引导开发商往城市运营商的角度来发展，用意也是为了配合2020年的旧城改造

所以政府的用意已经非常明显了，现在之后的五年是隐忍的五年，通过五年的时间使得市中心具备城市升级的条件，然后五年之后的上海是彻底爆发的一年。

香港的容积率已经非常高了，瓶颈已到，而北京则用一场迁移代替升级，只有上海用了最正确的方式进行升级换代。看好上海的核心原因。2020年后的上海，超越香港是基础，比肩纽约才是真正的野心。

上海才刚刚开始……

所以如果一定要我给置业建议的话，就是在2020年之前提前置业，并且选择上海中环以内的物业，从而在2020年之后可以最大程度的享受城市红利

那么2020年后的上海，会希望呈现什么样的模式

毫无疑问，对于未来上海核心区位的项目，城市的要求会是

1、肯定是高密度

那时候上海的容积率会像香港看齐，只有这样才能最大程度的激发土地红利

2. 基于现有交通节点

每一座综合体枢纽都需要处于极佳的连接节点，如路网与地铁系统的交汇处，四通八达。

3. 复合功能及高度适应性

综合体建筑容纳了各种不同功能，更具灵活性和适应性。凭借丰富功能和高效连通，创造活力四射、集约型且可持续发展的城市枢纽。

4. 多平台拆分

新型的高密度城市枢纽要求建筑是通达多孔的，并将首层拆分为多个公共平台，加强通达性，让人流、景观、光线和空气相互渗透贯通，激活地下楼层，让公共区域得以增强和延伸，以接纳庞大人流的各类活动及休闲娱乐。

5. 高度连接性

建筑形态将变得愈发灵活多变，从而在各个楼层都可以做到开放、公众化，并富于连接性，促进各个楼层的公共活动与公众生活

未来的老城区类似这样的集约化高复合多业态高容积率的项目会越来越多的出现，而且会成为主流

对于这样的趋势，谁的嗅觉最敏锐

毫无疑问，一定是开发商，但是一定不是普通的开发商，这样的嗅觉只属于最敏锐的红顶开发商

比如复兴的蜂巢城市

以及冯仑的立体城市

都是这样初衷下的产物，在我眼里这样的模型构思虽然在当下不能获得最大的收益，但是在未来一定可以挖掘出最深的城市红利

而所有开发商里，最有资格的应该就是绿地了，对于这样的企业不论背景还是规模，都是深谙上海各种发展轨迹的开发商，能嗅到上海上海最深层的红利来源，而且从目前观察看来，现在的绿地的确也是这么做的

我们来看一下绿地的派兵布点，非常有意思

绿地在上海核心区位在做大量的复合型业态的项目，而且大量的持有，聪明的绿地毫无疑问都是为了未来红利爆发而做准备的

而所有项目里，潜力最大的无意来自绿地黄浦滨江这个项目

上海绝对的城市核心区位，未来的人群密集分布区，道路交通，公共交通，周边氛围各种条件都具备了，旧城改造最能够激发出红利的板块

外加上一共5.28平方公里可开发的区域面积，拆迁难度已经被降低到最低，未来甩开这个经济压力，未来的区域规划一定可以实现最高产能

很难得的是绿地黄浦滨江的整体规划，也充分深谙上海未来城市发展轨迹的逻辑，接近20万方的建筑体量，复合了住宅，办公、商业、酒店等多种业态，互相之间的融合极大程度的降低了损耗，未来的整体产能可以提升到最大

所有业态也不是独立存在，互相之间有机的融合

生态这个概念不仅仅存在在绿化这个层面了，未来的商业业态也以生态进行复合，未来会爆发出最大价值

项目不会辜负黄浦，也不会辜负江，更加不会辜负上海

如果说上海的野心在2020年，那么绿地的野心就在现在

部分图片数据来自城市数据图案、一房一万等，感谢来源