潘石屹回应毛大庆：万余个共享办公座位“没意义”了

共享办公规模要指数级长，那些京沪宁杭4000平方米以上黄金地段及地铁周边的商业办公快到SOHO 3Q的碗里来...

共享办公规模要指数级长，那些京沪宁杭4000平方米以上黄金地段及地铁周边的商业办公快到SOHO 3Q的碗里来

导读

从昨天下午到现在，有没有被潘石屹的这句“毛大庆说我们走偏了，可我们还没开始走！”刷了屏？

事情的起因是8月16日下午，在调研了全国的共享办公市场、走访了杭州、南京等城市之后，SOHO中国董事长潘石屹召开了SOHO 3Q城市拓展招标会。会上，一家媒体直言不讳：优客工场创始人毛大庆说，SOHO 3Q可能走偏了。于是，潘让转告毛：

他一直在算一个数字，今天的SOHO 3Q有17000多个座位，即解决17000多人的创业问题。但这1万多个座位是没有任何规模可言的。这就像在实验室里探讨人们未来的办公方式，琢磨着探索性的问题，经济价值也就不大，“没意义”了。今天，竞争对手跟他们一样，座位数量从上千到一两万个，都是在婴儿期。

潘石屹的言外之意是，SOHO 3Q还没开始走呢！

当然，在过去的两年多时间里，19个中心、17000多个座位对SOHO3Q来说，并非浪费光阴。潘石屹认为，最大收获是SOHO 3Q摸索出了一套成熟的管理体系，不仅搭建了运营管理、招采管理、能源管理等平台，还拥有手机信号排名、服务品质排名等制度。从选址、设计、施工到运营、推广等都是标准化。

“谁能够（从婴儿）成长起来，就看管理系统。你的基因能不能建立好，最关键也是这儿。”潘石屹说，得3-5年慢慢看，当然，要是日后能够拥有50万、100万、1000万个座位的时候再来看，这才叫生意。彼时，共享办公对全中国的影响会跟在过去20年时间改变了北京和上海的地平线一样，这才有意义。

为了“有意义”，SOHO 3Q的大招也来了，要公开招标采购商业办公面积。SOHO中国会组织一个评审委员会进行综合评审，以合理低价中标，但不承诺最低价中标。

而出此招数，有两个前提条件。第一，SOHO中国做了20多年的房地产，无论是招投标施工、设计单位，还是材料、设备供应商，年年都有。所谓轻车熟路，心里不慌。第二，潘石屹判断，全中国的房子不是少而是多，商业、办公皆如此。“基于这样一个基本的判断，我不盖房子了，已经那么多了，还盖什么呢？建一个平台，能够把已有的房子充分利用起来。”而这个平台就是SOHO 3Q。

从招标会上公布的SOHO 3Q全国拓展招标计划看，投标人的资质要求只限定两种，物业产权持有人和渠道公司。其中，渠道公司即中介，需取得独家代理，居间成功后，获1个月的佣金回报。对此，潘石屹的解释是，“为了把佣金很准确的发出去，不要出现各种各样的纠纷、抢单、翘单。”

第一批城市锁定为北京、上海、杭州、南京。那么，为何先是这4座城呢？

潘石屹表示，SOHO 3Q衡量城市的指标有四：第一，GDP的总额，反映城市的经济体量是大还是小。第二，第三产业占GDP的比例。因为办公服务的需求对象就是第三产业。第三，人均GDP数值，反映城市富裕与否。第四，GDP增长速度。毕竟，不增长的城市做事很难。“并且这4个指标，国家统计局都有统计数据，衡量起来会比较方便。”结合上述4个指标，在实地考察后，他认为，北京、上海的共享办公市场很大，无需多言；而杭州、南京的市场更大，因为基本没有共享办公进入。

具体到每个城市，SOHO 3Q也划分出了优选和次选区域，即要求合作项目的位置要好，优先考虑城市黄金地段及地铁周边。也就是说，项目具备地铁出口是个比较重要的加分项。

除此之外，合作项目的规模还要大，面积要在4000平方米以上。据潘石屹透露，如此特别规定是有过一段“教训”的。他发现东海广场的3Q、中关村SOHO的3Q、丹棱SOHO的3Q永远赚不到钱，空间里面的办公气氛和传统写字楼差不多。就是因为面积小，一两百个人低头不见抬头见，很难碰撞出新鲜的东西来。光华路的3Q则不同，3600个座位意味着3600个年轻人聚集到一起，各种机会都出来了，甚至连谈对象都容易。

而在筛选商业或办公项目的必要条件限制中，合法合规之外，同样对于楼层、净高、空调系统等限定了进入门槛。如楼层均为地上。层高，办公不得低于3.9米；商业不低于4.5米；净高，办公不低于2.6米；商业不低于3.1米。无论办公还是商业，都要具备中央空调系统，温度是夏季22-24℃、冬季20-22℃，噪音不得大于45分贝，等等。

如此种种的项目条件，在潘石屹看来，SOHO 3Q加工的原材料不成问题。不过，第一次对商业办公面积招投标，他自诩期望值不高。如果京沪宁杭能让SOHO3Q成功择定了5-10个项目就是这次实验的最大目标。最终有三五个项目试水招投标采购面积的运作流程也能接受。

潘石屹更大的“小目标”则是，规模要指数级长。在第二次招投标采购时，希望城市达到10-20个，同时覆盖40-50家项目，这样就将“帮助SOHO 3Q实现快速的大规模发展”。