罕见7米纯客厅面宽,地缘红利,1300万起的购房账单,不过是一道心理题

 

第一手新鲜测评。...



壹丨First
过去半个月,线报不断。

先是电建金地华宸院墅产品高调亮相,随后九龙仓公布驼房营地块项目案名——壹·亮马。另外,华润操盘的昆仑域在酝酿开盘,但价格细节正在艰难拉锯。

讲真,评论君既对华宸“院墅”系产品相当好奇,也很八卦孤独了一年有余的昆仑域,到底以会以什么姿势入市。

而壹·亮马,只看案名也会觉得有料,何况是九龙仓+绿城+中交三强联合操刀,颜值和价格相当撩人。

如你所想,这几大标杆项目已经被列入「好评与差评」的「必看项目名单」。样板示范区一旦开放,便会找机会依次走访。



本次测评,评论君首先要扒的,是北京门头沟片区的电建金地华宸

实际上,这并不是项目在本区域内的首次重装亮相。去年8月,电建金地华宸首次开盘,主力产品是140多平的四居。

当时开盘的是3号楼,150多套房源,精装交房,看的见的赠送,以小时计算全部售罄。

目前,1号楼也已经卖完,除了2号楼还有140平的四居之外,主力产品已经扩展至180多平的「院墅」,总价1300万起。



同行的产品顾问告知评论君,不管面积还是总价,都能看出电建金地华宸与周边项目的差异,与自身一期相比,在产品调性与客户类别上也是一次重大提升。

180平米户型的入场,以稀缺奢侈品姿态,卡在了门头沟新城片区的核心板块位置。

调性平地拔高之后,电建金地华宸得以宣布加入京西豪门2.0之战。如果本片区有享受型的大户型需求,电建金地华宸已是必经之站。

1300万总价,意味着,电建金地华宸把战场已延伸至北京四环,目前市场上较为主流的在售楼盘,都在它的对攻视野中。

为什么是TA?答案可能内外兼修。
贰丨Second
电建金地华宸,在长安街西延线南侧约500米,在行政区划上属于门头沟新城。

写孙河片区时,评论君曾提过一个非常关键的「新区优势」的逻辑,门头沟新城再次重演。

它的含义在于,在公共配套上,从轨道交通到市政道路、学校、商场的交付建设,一个统一进度开发的新区,都会有明确的规划路线,以及官方交付时间表。

这意味着,你不用提心吊胆于社区周围,会突然出现规划指标外的建筑,也不用边建边住边等待。

在很长的一段时间内,与泥罐车、工地美学与入夜噪音相处,它在同一时间段内的片区集中交付,很容易塑造出整个片区的品质感。



项目区位

其中最明显的,是区域内的交通建设。

其实无论是S1线,还是长安街西延,建设提速大概是在2013年。而大规模土地出让,也在同期展开。

官方消息,长安街西延线,大概率会在明年上半年开通,这也是长安街最后一次西延。

投入使用之后,便可以和阜石路、莲石路并列成为进入主城区的三大交通要道,驾车出行的交通网络,算是初具雏形。

而目前,阜石路与莲石路,是出入的主要途径,二者各有优势,是京西人民最为熟悉的两条归家之路。



正在试运行的地铁S1线,已经确定年底通车,门头沟无地铁的说法,终于从此进入历史。

它给电建金地华宸带来的实惠,也是非常实在的。上岸村站到项目的距离,大概只有500米,步行距离会比较舒适。

重要的是,对于大部分购房人来说,无论刚需、改善还是终极置业,地铁都是“刚需”。

评论君一朋友,甚至要卖了自己的一套房,去买另一套,就因为后者更靠近地铁,上班更方便。

不能因为你有了北京车牌就忽视地铁,没有最好,只有更好。



除此之外,项目也借片区大规划的东风,搭上了不少商业配套。

在项目北侧,龙湖和融创规划有33万方的商业体量,首开与保利联合操盘的欢乐大都汇,总体量也超30万方。

半个小时活动圈内,看场电影,喝杯咖啡,数百个餐厅,完全不在话下。
Third
除去外部因素的强力支撑,1300万总价起价的豪宅,产品是需要亮点的。

评论君扒到,项目总占地面积约3.6万㎡,建筑面积10万㎡,前面评论君已经讲过,1号、3号楼已基本售罄。

目前在推的主力产品,是180多㎡的院墅,以及2号楼部分143㎡的精装四室。

其中,下叠院墅的布局相当不错,自带40-50平的花园,室内大概也有90㎡的拓展空间,算下来得房率可以到120%。

但评论君走访时,下叠院墅的样板间正在装修,大概要到8月12日才能开放。

所以,本文就先以185㎡的平层院墅为准,谈几点看法:



项目信息

一、在样板间的设计中,真正的一梯一户设计,从电梯走出,是一块大概5㎡见方的侯梯厅,这其实已经进入了业主的私人领地。

但打开正门,才算回家。第一眼所见,是一块入户影壁,随行的讲解员没有多说,也能感受到很强的礼序感。

得益于电梯间居中的规划,整个户型被整齐的分成,社交与休息区两个部分,动静划分非常明确,互不相扰。

高端范与私密性儿的分寸拿捏,依惯例是高端项目的必考题目,电建金地华宸得分不俗。



项目样板间

二、样板间产权面积185㎡的户型,有30㎡的拓展空间,得房率大概在98%。

客厅面宽7米,进深6.5米营造出的尺度感,相当少见。

印象中,一般平层户型面宽在5米左右,就比较奢侈了,叠拼别墅,才会配备7米面宽,而且通常客厅与餐厅是横厅设计。

近一年多来,评论君几乎没有看到过2000万总价之下,纯客厅面宽达到7米的高端住宅,以至于在接下来看小户型的样板间时,都一时无法抽离。



项目样板间

这样,光客厅的面积就有45㎡多,再加上餐厅的部分,大概有62㎡,几乎赶上一个刚需的小户型。

现场一位打扮入时女士,对她的同伴讲,如果真的入手这套185㎡的户型,在家开个party都行,看来是位社交达人。

三、一共规划了三个卧室,都是套房设计,两室朝南,一室向北,很明显是按照别墅的等级来配置。

卧室南向部分,整体面宽也是7米,主卧面宽大概3.9米,次卧面宽3.1米,这样划分下来,在面宽尺度上,还可以接受。



项目样板间

如果你是大面宽的极致追求者,那么也无妨,南向主卧和次卧之间的墙体,并不承重,敲掉之后,可以改建成另一个7米面宽的超大卧室。

但是这样一来,整个200多㎡的房间,只有两个卧室,尺度上是豪爽了,但实用性会有所折损。

所以,评论君劝你不要太任性,有钱的话,可以再买一套。

四、整体看下来,项目玄关礼序的设计,和客厅的大面宽相当亮眼,不过,再好的产品,也还是会有些遗憾。

首先,样板间在餐厅北侧隔出了一间书房,留给厨房的空间并不是很大。现场体验两个人同时操作的话,会有些局促。



户型图-185㎡平层院墅

但如果成敞开式的“西厨+中厨”,整体的通透感会显著增强,厨房狭小的问题也不复存在了。

另外,院墅产品按照毛坯交房,与一期精装相比,是一个最大的遗憾。

对此,项目也做了一个客户心理按摩方案。电建金地华宸会向业主免费提供三套不同风格的硬装+软装配饰方案。

这样有两个好处:首先,在选材上业主会有一个自己的风格把控,如此总价的房产,业主自然有一定的即兴创作需求。

另外,对户型折中或极端的设计细节,业主倘若有所不满意,也留下了后期改动的空间。
肆丨
Forth
最后,我们来算一下价格和成本。

电建金地联合地拿下项目用地,是在2015年,当时仅仅10轮竞价,联合体便以20.3亿的价格摘牌。

剔除公建之后,项目的楼面价大概在2.5万/平。

经过测算,项目大概有15%的赠送,所以主体建筑成本,要在基础水平3500元/平之上,增加15%,算下来大概在4200元/平。

假设项目全精装销售,再计入4000元/平的装修成本,项目的成本价大概在4万/平。



表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量,会随着项目不同而调整

由于项目毛坯和精装同时存在,为了方便计算,成本统一按照精装口径。

评论君打听到,目前项目主推的平层院墅,总销售价格大概在1300万,按照185㎡的房本面积计算,单价大概在7万。

计入赠送面积,摊薄后的销售单价大概在6万/平,利润率大概在15%,基本处于行业水平的区间内。

而从周边竞品的情况看,能与电建金地华宸的产品对标的项目,本就不多,自华宸院墅新品发布后,竞争对手更是急剧减少。

目前区域内主打的,基本上是120㎡到170㎡左右的三居到四居。所以价格的参考性,也并不强。



周边竞品

与之相较,让评论君更有感触的是一份心理过程:去年上半年项目开盘时,143㎡的精装户型,总价大概在750万。

身在样板间中,一方面觉得这个价格并不低,另一方面觉得或许还有其他选择。

回看那种感觉,仿佛当日已经站在房价上涨曲线的最顶端,担心它突然掉头向下。

但如今看来,不过一年的时间,类似的户型面积总价已经涨到950多万。

你当日的位置,不过处是上升曲线的中间,前方有路,而且缓缓陡陡,仍在向前延伸。

今天,电建金地华宸最新产品平层院墅的总价自1300万起步,挟区域红利与产品硬实力登场,我们也可能觉得,总价已经很高了。

但是一年之后,会不会更高呢?

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