赠送率300%，总价350万的双拼别墅，已在环京上线

内心真的在交战...

在「好评与差评」的体系中，其实很少涉及到环京项目，但作为北京需求外溢的主要承接地，环京却有其不可取代的位置。一般来讲，某个范围的需求过载之后，会自动向下一级的范围转移，北京的人口流动，也是如此。

你会发现一个从三环，向五环七环，甚至更外围的需求转移线路，很像石子扔进河里荡出的波纹，从内部的核心点，一层一层向外扩散。



而根据北京市的最新规划，未来三年，至少有500万人，会沿着这条线路被疏解掉。这背后是隐藏的，是一个大城市级的需求量。

所以从本期开始，评论君也会挑选一些环京项目作为测评对象，这次要扒的项目，是恒大京南半岛。老惯例，先看区位。恒大京南半岛，在涞水京昆高速涞水西出口东行800米。

提及涞水，不少人可能只知其名，不知其方位。其实它就位于保定北部，与天安门的直线距离，大概有八十到九十公里。

涞水向东，是同属环京的涿州、高碑店，向北则与门头沟、房山相接，在北京的西南方向上。



项目区位

这样的位置关系，使得京昆、京石、张涿、廊涿几条重要的交通大动脉，都贯穿涞水。南北走向的京昆高速，是连接北京和涞水的主要通勤线路。

项目就在京昆高速涞水西出口附近，从项目出发，沿京昆高速，大概一个半小时就能到天安门，如果路况给力，基本上一个小时多点也就够了。

而正在规划的京石城际铁路，可以由涞水直达北京西站，据说这段车程只有15分钟。



朋友所拍十渡实景

除此之外，这个位置，也让涞水占有了很好的自然资源，十渡、三野坡，洪崖山等几个景区，基本都在一小时车程范围内。

像十渡到京南半岛不过三十几公里，开车五十几分钟就能到，周末全家游，时间会很宽裕。

前段时间，评论君还和几个朋友去过十渡，高山流水很有南方景观的韵味，回来后一直心心念念想要再去一次。

但从望京到十渡，开车要两个多小时，公共交通更是不便，后来只能作罢。以涞水的先天条件，未来很可能会成为一个以第三产业、文化旅游为主的区域。它的产业带动性，可能不会很直接，但居住环境会相当不错。

所以，在产品上，恒大京南半岛，更像一个投资与居住兼备的度假型产品。



项目信息

一、评论君扒到，项目总占地约36万方，分为7个地块开发，主力产品为双拼与联排别墅，赠送面积很是可观。

就拿下面这个户型来说，地下一层的赠送面积，最大接近70平米。

南北向两个天井保证采光通风，即便改造成卧室，也不会有太过强烈的闭塞感，实用性可以给到八分。



项目D2-2户型图

一层南北向两个赠送花园，根据楼栋位置的不同，面积大概在90平到150平之间，搭个花架或者种点瓜果，面积都足够用。

再加上二层的露台，建筑面积140平的户型，最大能到420平，赠送率300%。

通俗点说，就当于买一赠二，简直不要太划算。

二、高赠送率以外，项目提供按揭、全款和全款分期三种付款方式，评论君研读下来，细节相当友好。

按涞水的按揭政策，首套首付三成，二套六成，与北京认房又认贷，动辄需要八成首付的政策相比，宽松了不止一个维度。

项目实景图

但相较之下，更有杠杆空间的，却是走全款分期。

重点就在分期上。虽然名曰全款，却不需要立即全部缴纳，只要在两年内分次付清即可，并且首期款只要总房款的15%。

什么概念？300万的别墅，首付只要45万，部分户型甚至30万便够首期款。

几乎是给你一个杠杆，就能撬动一栋别墅，恒大真的是太会撩了。三、户型本身，是地下一层，地上两层的设计，负一层的层高大概在3.6米，首层和二层都是3.3米。

项目毛坯交付，扣除吊顶和中央空调之后，剩余的首层和二层的净高差不多在3米左右，基本在标准线以上，现场感很通透，不会压光。



项目实景图

而卧室之中，二层主卧套感觉最棒，扣除衣帽间和卫生间之后，整个面宽大概有4.2米，进深4米多，面积大概有16个平方。

南向接近8个平方的赠送露台与主卧连通，超大的玻璃双开门，阳光很容易透进来，感觉睡这样的房间，会怀疑自己在度假。

四、除去居住属性，项目规划了酒店、健康、文化等板块，这表示，在京南半岛的规划中，包含的是一个综合性的居住方案。

而且你真的可以在这里度假，因为在整个方案中，囊括了1.5万方的运动中心、2000平的商业街，以及1500平的业主会所。



项目实景图

购物、泳池、健身、酒吧、茶艺，很多因为出门成本而被放弃的，都可以因为在步行的范围之内而实现。

如果这些还不够对你的胃口，那么你还可以开车，一个小时之内，去十渡、三野坡这些风景中，给自己放放风。

再回到北京拼杀时，相信会有一个不错的状态。

最后，作为一个投资兼自住的产品，大家最关心的应该是价格。

这其实可以分两步来考量：1、项目在区域内的撞脸程度很关键，因为在多数情况下，稀少会意味着高价；2、如果产品类似，那咱们再来比价格。

评论君扒到，目前涞水在售的新房并不多，别墅项目更少，区域内有别墅在售的，大都处于前期房源已经售罄，新房源暂未推出的阶段。



区域及附近的别墅项目

除了京南半岛，也就只有华银天鹅湖国际生态城有部分联排别墅，售价大约在2.8到2.9万/平。

而评论君打听到，京南半岛别墅部分的价格可能会在2.5万/平左右，与华银天鹅湖相比，大概有3000元/平的差价。计入赠送面积，摊薄价格后，别墅单价大概在1万/平冒头。算下来，一套建面140平，总面积300多平户型，大概350万就能拿下。

按项目政策，部分户型，首期款30万就可以撬动。

评论君想了想，如果手头宽裕，好像没什么理由能拒绝吧。

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