这轮房市洗牌，北京南城还剩下多少斤机会？丨德贤公馆&熙悦诚郡

今天爱答不理，明天高攀不起。...





最近评论君的朋友圈一直没消停，除了严厉限购政策，北京的规划、土地也放出了不少新消息，这些可能会从更上游的环节影响北京楼市和产品的走向。

身边一位大牛透露「五环内看南，五环外看北」，从今年地块出让的位置看，住宅用地多分布在大兴、房山、顺义，和大牛的判断比较契合。



近期北京住宅用地出让分布

所以未来一段时间，「好评与差评」在继续为大家奉上单个项目测评的同时，也会关注北京热点片区的项目系列，欢迎大家和评论君留言互动。

此次评论君要扒的项目，是位于北京南城大兴区的中冶德贤公馆与首开熙悦诚郡，本文约3000字，阅读需耗时8分钟。

惯例，先看区位。在下图中，标记①的项目是首开熙悦诚郡，标注②的项目是中冶德贤公馆，两个项目位置紧靠。



也就是说，除了具体产品上的差异，项目周边的配套、交通，以及整个区域的利好，其实都是可以共享的。

从环线上看，项目位于榴乡桥东南角，处于南四环与五环之间，区划上属于大兴旧宫。

评论君测了一下项目到四环的直线距离，大约只有两公里。这在心理上容易产生一种离北京城很近的感觉，没什么距离上的抗性。



高架出入口在项目附近，自驾出行会比较方便，另外中冶德贤公馆出门就是公交站，乘坐公交车也很顺。

不过项目到地铁的距离较远，到最近一站宋家庄站，步行也要四公里左右，主要依靠地铁出行的话，多少会有些尴尬。

商业环境说不上成熟，项目本身配建的商业体量并不大，基本的生活需求可以实现。其他诸如购物、娱乐、上学则要靠整个大片区的支持。



周边配套情况

项目西侧有一座世界之花假日广场，正在建设当中，投入使用后周边的商业环境会有质的提高。

提到学校，两个项目都没有给出很确定的说法，评论君觉得，很大可能会由旧宫的配套来满足。除了位置临近，两个项目容积率、绿化率等指标也基本类似，并且均为现房销售带装修交付，更详细的信息可以参考下表：



评论君要详细谈的是两个项目不同的地方。

需要明确的是，由于两个项目面积段位差别较大，具体指标并没有可比性，放在一起说是因为了方便大家了解项目的不同，并无优劣之分：

1、德贤公馆的在售的户型为186平三居，214平四居；熙悦诚郡为128平三居，144平以上的规划成四居。

单从面积上看，德贤公馆最小户型也比熙悦诚郡最大的大30多平，售价上德贤公馆也比熙悦诚郡高了一个「身位」，明显是针对改善。

熙悦诚郡除了售价低外，还有大概十几平的赠送面积，在德贤公馆的衬托下，性价比显得很足。

按照当下的产品和售价，在德贤公馆购入四居大概要花1800多万，在熙悦诚郡购入四居只需要1100多万，接近700万的差价，对市场的影响还是比较明显的。



德贤公馆样板间

所以走访当天，在两个项目感受到的氛围很是不同。

德贤公馆明显要冷清一些，在案场看房的客户并不多，听置业顾问讲，新政对项目的影响还是比较大的，政策颁布后到访的客户减少了大约一半。

熙悦诚郡的案场氛围就要好很多，评论君到项目时现场大约有4到5组客户正在看房，连给评论君讲解的置业顾问，中途也被叫走去接待客户。

评论君觉得，在熙悦诚郡清盘之前，德贤公馆的日子可能都不会很好过。

2、两个项目均精装交房，无论是三室还是四室的户型，都做了双南向卧室的布局，不过由于德贤公馆的面积更大，一些细节操作起来也更有余地。



户型图对比

以四室户型为例，在南向次卧的入户上，熙悦诚郡的入户门开在了靠近阳台的一端，如此一来，要回主卧势必要穿过客厅，难以保证客厅的完整性。

德贤公馆则把南向次卧的入户门开在了远离阳台的一端，这样无论是去厨房、厕所、外出，都不会打扰到客厅的使用。

另外一个亮点是，德贤公馆在玄关处做了大量的柜式收纳，方便储存一些出门要带的物品，柜门关上后又不显杂乱。

这看起来简单，其实是很多项目都会忽视的一点。



中冶德贤公馆样板间

看精装交付的项目，可以多动动手，推拉一下柜门，感受使用的便利程度，毕竟一旦成交，你要在这样的装修房中度过很长时间。

3、景观部分两个项目都规划了水系，在这方面评论君是外行，所以只谈谈主观感受。

熙悦诚郡的园林，中式元素更突出，在从售楼处到样板间的路上，不乏中式风的凉亭、假山，还有刻着传统纹样的装饰铜柱。

在里面逛上一圈，能明确地感受到项目要塑造的风格。



熙悦诚郡园林

而德贤公馆的景观则比较散漫，放眼望去满眼春色，但缺乏令人印象深刻的记忆点。

那种感觉就像看到一个美人，美则美矣，但要你总结出她的特点，却像天狗吃月亮，无从下嘴。整体看下来，两个项目的位置和产品都还不错，比较规矩，没有明显的短板。

熙悦诚郡清明节后进行了一次开盘，评论君打听到的消息是，5号楼和8号楼推出的130多套房源基本售罄。

其实对于德贤公馆和熙悦诚郡来说，距离和产品带来的抗性是比较弱的。南五环无法与北五环、东五环相比拟的，应该在于片区配套的相对滞后。

除了前文提到的商业配套的不足，返程时评论君沿德贤路骑行至榴乡路，沿路目睹待拆迁的厂区和低矮的老楼，不由产生了「咋这么破」的感慨。



片区现状-部分

但换个角度，这也可能是南城的机会。在近期冗杂的消息中，评论君梳理出几个要点，供大家参考：

1、今年北京已经立下军令状，要完成6000亩土地供给，除了去偏远的郊区拓荒，拆迁退腾也会供应一部分土地。

针对目前北京五环内外的用地状况，评论君猜测南城五环或许会有一定体量的新增供应出来。

2、在此之前，旧宫镇已挂出的两宗居住用地，位置在五环之内，挂牌之后遭抢，不仅地价竞拍至上限，自持比例也竞至上限。

经过方案投报程序后，被首开中海保利龙湖联合体以127亿的价格摘得，这是一个开发商看好区域发展的信号。

3、4月5日，大兴区发布了一份旧宫镇城市化建设（试点）规划实施方案，明确提出要「提质发展」，完全实现城市化。

未来南城的面貌，很可能会发生翻天覆地的变化，房价也是要动一动的。实际上，从这两个项目从拿地到现在，房价已经是翻了一番的节奏。

2012年7月，中冶联合体以22亿的价格拿下项目用地，刨除公租房等项目用地之后，商品房面积约11万方，楼面价16478元/平。

以主体建筑3500元/平，安装工程500元/平，内装工程2500元/平的标准，评论君测算了项目成本，做成以下两张成本测算表。



中冶德贤公馆成本测算表

左边表格净利率为0，这样可以得到一个接近项目成本的售价，为2.69万/平。右边表格是按售价8.7万销售，可以得到项目的净利率，约为26.63%。

同时评论君查到，2013年5月，首开保利联合体以12.82亿的总价，摘得熙悦诚郡的项目用地。

刨除公租房及配套公建后，商品房的面积约为5.6万方，折合楼面价2.2万/平，以同样的逻辑也可以测算出熙悦诚郡的指标。


首开熙悦诚郡成本测算表

如上表所示，左边表格代表项目成本售价在3.3万左右，右侧表示，以项目售价7.9元/平计算，项目的净利率达24.07%。

如果你觉得理解起来太麻烦，评论君提供一个简化版的表格，供大家参考：扒到这一步，评论君意识到，由于项目拿地跨度时间太长，片区的涨幅实际上已经淹没了项目的成本。换句话说就是，片区涨幅跑过了项目本身的价值。

评论君翻出近几年的房价走势做了比对。两个项目在2012年到2013年间拿地，彼时北京住宅均价刚破2万/平，而今年住宅均价已经破4万/平，涨幅基本上是翻了一番。



数据仅供参考，单位：元/平

根据评论君查到的信息记录，中冶德贤公馆2014年的售价大约为3.6万/平，2017年已经涨至8.7万/平，首开熙悦诚郡也由4.1万/平涨至7.9万/平。

剔除装修、面积、户型等因素的影响，单就售价来说，两个项目从入市到现在，售价几乎都是翻番的节奏，基本与片区涨幅持平甚至超过片区涨幅。

此时以成本价来衡量项目入市价格，意义已然不大，周边项目的售价可能会更具参考价值。



区域内项目售价

评论君梳理发现，目前区域内项目的售价基本要超过7万/平，中冶德贤公馆和熙悦诚郡的售价，在区域内属于中偏上的水平。

另外，评论君打听到位于石榴庄的北京金茂府，已经在进行排卡蓄客，预计销售单价可能在10万以上，而这很可能对区域的房价形成一个托底的作用。

也许，南城房价还要再飞一飞？

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