中原老城区：53个二手房/14个新房/16所幼儿园/20所小学/24所中学/4大公园/4大商圈/13所医院/5条地铁

中原老城区盘点...





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《米宅43区分析法》把郑州市建成城区或规划城区，按照一般房地产研究习惯，分为较小的片区进行研究，其中把东西南北方位片区法和行政片区进行打碎、融合、重新定义，尽可能在一个片区中，能够完整独立的体现该区房地产发展状态。

此前，我们已经盘点过《金水老城东区》、《金水老城西区盘点》    今天，我们就来详细分析一下“米宅43区”中的中原老城区，即金水西路、西三环、陇海快速路、京广快速路的围合区域：

注：文中盘点区域，在行政划分上，涉及到部分二七区。

老郑州是轻工业之城，是法国梧桐之城，是带着白色帽子的纺织工人之城——重筑之城。

中原老城区为郑州典型的老城核心区，也是解放初老郑州的核心区域以及发展的重中之重。可以说，棉纺路上的5个国棉厂就是该区域相对典型的代表，曾经辉煌一时。



昔日的辉煌留下的是该区域生活配套十分成熟，交通便利，生活气息浓厚，节奏相对较慢，不缺大型商圈同时也有特色小吃，郑州有名的小吃店以及夜市多云集在此。重要的是，中原老城区的教育资源比较丰富，名校多、师资力量雄厚。

现区域内仅有少量城中村改造项目待售，新房项目较少，二手房多为2000年之前的老家属院，2000年后的房源较少，整体城市界面比较破旧。中原路▼



秦岭路▼



建设路▼

棉纺路▼



桐柏路▼

人行道▼

热电厂▼



米宅点评

此次共盘点涉及该区域53个二手房小区和14个新房项目。

除新房和二手房外，针对区域主要配套设施做了整理以及分析，包括轨道交通、教育资源、医疗配套以及公园绿化等。其中，教育资源有小学、中学、高中等。

据米宅不完全统计：

教育：有16所幼儿园，已经启用的小学有20所，初中有17所，高中12所，其中有5所公办完中；

医疗：有13家有一定规模的医院，含9家三甲；

公园绿化：区域内有4大市政公园，占地800多亩；

商业：有4大商圈。

标杆品质社区占比少。



统计小区地图▼

备注：

该区域二手房比较多，仅统计部分小区为代表。划片初中和小学，根据现有的资料查阅，小学为2016年划片范围，但是初中的资料不是很全，对部分能上名校初中的小区进行统计，没有统计上的欢迎在留言区补充。

锦艺城▼



盛润锦绣城▼



惠众西城一品▼



金源第一城▼



阳光新城▼



海森林▼



米宅点评

按照品质以及年代的综合评定，该区域可简单分为4大类房源：

第一梯度：

由于城市历史发展中的各种因素影响，这个区域多家属院，有一定数量的新建小区，且新建小区多为大型小区，绿化环境等较好，排在第一梯队的小区多为品质或价格的标杆，高端小区或者是重点学区房。

这个梯队的房源多为2005年后建设，年代新、房龄小、产品不过时，有教育、地铁、商圈、物业服务等的加持，综合评价高、出售房源少、价格贵。如锦艺城、盛润锦绣城、方圆经纬、保利百合、中原万达小区、中原新城学府小区、秦岭蓝天佳园等。

第二梯度：

小区多为刚需，品质一般，房龄不算太久，价格居中。该梯度小区多为2000年后建设房，房龄不老，但缺少教育以及地铁等增值优势，综合评定一般，如建业密码国际、正商颍河港湾、鑫苑景园等。

第三梯度：

多为老社区，年代久远，多为不带电梯，单气等社区，有一定的年龄，但其实不算是很老的社区，价格适中，可入。该梯度小区多为95年后至2000年之间的房源，多家属院项目，价格不高，一般能够划片学区，位置好，就是年代久远房龄大，居住舒适度略差。比如煤炭设计家属院、省纺织家属院、燃气公司家属院等。

第四梯度：

公寓、商住楼、小户型或者是安置房。95年之前的大房龄房源、安置房或证件不齐全的房子，价格相对低，如证件不齐全的海森林小区、六合幸福门等。



米宅点评

中原老城区在售项目不多，且体量不大。关键的是，除了保利心语以及2017新增的阳光城丽兹公馆、昆仑望岳外，大都没什么品牌可言。

昆仑望岳是区域内首推的改善项目，无论是产品情怀，还是开发商背景，都相对比较靠谱，但是项目迟迟不开盘令购房者心碎了再碎。据了解，昆仑望岳部分房源已内购过，近期预计开启验资，2017下半年预计开盘。

保利心语为保利接盘项目，此前为上品新天地，综合优势较好；中原路地段位置、学校资源、中原万达商业，项目配套比较成熟，但容积率较高，目前一期住宅暂无房源，底商在售，二期新品预计下半年推出，产品预计为精装交付，一期最后房源售价为1.5万/平米，二期新品待定。

阳光城丽兹公馆为2017新盘项目，精装首开大品牌，容积率高，推出价格待定，预计2017年6月底开盘，选择在中原区置业的购房者可以重点关注。

和润林湖美景属于典型的刚需盘，一期比较实惠，二期目前没什么动态，但价格肯定和一期不可同日而语。

五建新街坊二期房源在2017年3月4日内购过一次，高层价格均价13500元/平，目前一直是前期咨询中。考虑到三环内、地铁、教育等因素，该项目1万4的价格还是合理的，不过新品推出时间以及价格待定。

宏江中央广场，有1/5号线双地铁光环加持，棉纺路嵩山路城心地段，位置不错，但4.2的容积率略高。2017年5月20日推出二期10号楼大户型，均价17800元/平，价格较高且产品的定位与社区整体定位相比略显不和谐。

中信广场位置和保利心语差不多，但地块以商业为主，公寓前期也是内购，开发商没什么知名度。

裕华光合世界因为伊河路小学的学位前期卖的不错，目前无房可售，据说后期会有少量楼栋待推。

区域内其他项目如万创、升龙、中林等，因为对开发商不够信任，且项目一般，不做推荐。

3纵2横5条地铁线穿过，1号线已通，5号环线在建。

在西三环、陇海快速路、京广快速以及金水西路围合的区域，交通路网发达，郑州东西南北中的各个方向均可在较短时间内抵达，这里不再详细赘述主干道，主要说下该区域轨道交通。



米宅点评

中原老城区规划有5条地铁线路，3纵2横，规划时序较早，轨道交通网络发达。其中，3纵是指5号线、9号线、7号线；2横是指1号线和8号线。目前，地铁1号线已经开通运行，5号线目前正在建设中预计2018年年底通车。 此外，7号线一期、8号线一期、9号线二期2017年也将开工建设。



米宅点评

据米宅不完全统计，中原老城区幼儿园有16所。中原老城区不同于郑东新区，幼儿园公办占比相对较大，私立的较少。该区域公办幼儿园关注度较高，如郑州市实验幼儿园，郑州绿东幼儿园等；私立幼儿园中也有比较知名的，如加拿大枫叶小熊幼儿园。

区域热门学校：

郑州市实验幼儿园：公立的省级示范幼儿园，建园比较早，师资比较稳定，多市直单位子女，属于一位难求的幼儿园。

郑州绿东幼儿园：也是早期开办的公办幼儿园，中原区比较知名，园内设施完善，划片招生，想进并不容易。

加拿大枫叶小熊幼儿园：郑州分园不下6所，是知名的私立幼儿园，面向全省招生，基本全英教学，学费一年8万多。

米宅点评

金水老城东西区教育已经盘点过，中原老城区作为教育资源丰富又成熟的区域，无疑又是郑州教育资源的一大主力。该区域小学据不完全统计共有20所，该区域公办小学占比大，其中公办18所，民办2所。

伊河路小学和互助路小学，不用说是区域乃至郑州的重点小学，并且两个学校都有多所校区。除此之外，中原区的重点小学还有中原区外国语小学，伏牛路小学，建设路二小，也是比较有口碑的学校。

区域热门学校：

伊河路小学：中原区的热门小学，重视应试教育，特色是英语教学，热门的公办小学，班额大可以想象得到，每班大概70多个人，不过还是门庭若市。学校有三个校区：本校校区，锦绣城校区，工人路校区。伊河路锦绣城校区，盛润锦绣城出资建的，2015年投入使用，锦绣城业主子女有优先权。除此外，保利心语项目宣传有伊河路小学上品分校，不过没有确切的说明。

互助路小学：不仅是中原区的重点学校，在郑州也是排名比较靠前，应试教育做得比较好，由于名气在外，班额大，竞争也是比较激烈。包括四个校区，有互助路锦艺校区，互助路北校区，互助路阳光小区，互助路小学澜景校区。其中澜景校区还在建，未招生。

中原区外国语小学：前身为颖河路小学，跟郑州外国语中学没有关系。这个虽是公办的外国语小学，但英语是特色，外国语中学每年的推荐生，占比也不小。

伏牛路小学：原来的伏牛路小学和五小合并而来，在中原区跟伊河路互助路小学一样，有多个校区区并存，分为南北校区和特色小区。篮球、田径、美术等特色课程比较多。

除了以上的提到的，其他比较热门的学校，师资力量都还不错，比如郑大一附小，幸福路小学，建新街小学，中原特色实验学校，伊河路锦绣城校区，互助路锦艺校区，百花艺术小学（面向整个中原区招生）等等。

附部分小学划片范围（2016）：

互助路小学：桐柏路以东，百花路以西，建设路以南，中原路以北

伏牛路小学：1.中原路以南，伊河路以北，秦岭路以东，桐柏路以西（不含周新庄、二砂社区、电缆厂社区）之内的区域。2.中原路以北、建设路以南、华山路以东、伏牛路以西

中原区百花艺术小学：面向中原区户口招生

中原区特色实验小学：二砂一社区、二砂二社区、万达社区

互助路小学锦艺校区：锦艺住宅北界墙以南，桐柏路以西，建设路以北，秦岭路以东的部分区域和秦岭路路西的五号院、七号院。补充：桐柏路以西建设路以东，棉纺路以南，秦岭路以东。惠众西城一品，锦艺路住宅--以东，桐柏路以西，棉纺路以北

伊河路小学本校区：中原路以南，工人路以东，陇海路以北，嵩山路以西

伊河路小学锦绣城校区：棉纺路以北，桐柏路以东，陇海铁路以南，锦绣城东界以西

棉纺路小学：（1）辖区内儿童，金水大道以西、嵩山路以东（含二环道），建设路以北（含路两侧），铁路以南（含二环道） ；（2）外来务工子女：铁路以西，陇海路以北。

向阳小学：陇海路以北，郑媒机以南，华山路以西，西环路以东

建设路二小：桐柏路以西、伏牛路以东、建设路以南、中原路以北

郑上路小学：三官庙社区、工农路社区、共和新街社区、河南纺机社区、郑上路社区（原郑上路77、87、99号院）、西环西路社区（工农路27-29号院）、金源第一城、金笛小区(西环以东，秦岭路以西，陇海铁路以南，中原路以北)

幸福路小学：大学路以西，兴华北街（金水河）以东（不含康桥华城），陇海路以北，中原路（东段）及金水河以南；另含幸福路以北、铁英街以西、康复前街以南、大学路以东区域

二七外国语小学：大学路以西、嵩山路以东（包括嵩山路中段）、金水河以北、建设路以南（不含建设路）

米宅点评

郑州的初中资源基本集中在老城区，该区域内纯初中加完中，经统计有17所，其中公办12所，民办5所。

公办初中的尖子校郑州外国语中学自不用说，郑州五十七中学也有一定实力，郑大一附中分为小学部，初中部，高中部，初中自有实力。

从郑州的初中学校质量来看，多数民办初中的质量口碑略好于比公办。该区域内民办初中如兴华中学（五十七中分校），振华中学（19中民办分校），二中民办分校爱华中学都是相当不错的学校。

其中，郑州外国语中学生源由推荐生，划片生，特长生三部分组成，推荐生占一半，既然是各校选拔的尖子生，郑州外中学霸竞技圈，实力众所周知。

附部分初中划片范围（2016）：

郑州四中：建新北街社区、建新街社区、建新南街社区、棉纺东路社区、防空兵社区、河医社区、河医南社区、香榭丽社区。郑州106中学：新村社区、京北路社区、蜜南社区、西工房社区、马砦社区、二环道东社区、二环道西社区、水工社区、王立砦社区、五里堡社区、菜王社区、康复路社区、鑫苑国际花园社区。

郑州五十七中学划片范围：绿城社区、中原社区、嵩山社区、交通新苑社区、金桥社区（大学路西）建设东路社区。

郑州十六中学划片范围：郑州市户籍的小学毕业生住址所属社区分别为文化宫路社区、互助路社区、邮电院社区、百花社区、碧沙岗社区、林山寨社区、协作路社区、五一社区

郑州外国语中学划片：郑州市户籍的小学毕业生住址所属社区为技师学院社区。

米宅点评

该区域内高中包括纯高中和完中经统计共12所，公办的7所。公办纯高中六十九中和二十四中一般，倒是几所完中郑州十六中，郑州四中，郑州106中学还不错。

郑州四中被称为郑州高中小三甲之一（小三甲：四中，十一中，七中）；

郑州106中学是郑州靠前的以美术为主要特色的中学，高中挺好，初中一般。

民办共有5所：

其中明新中学，是郑州一中的民办高中分校，属于一中教育集团，是郑州可以排得上号的优秀民办高中。

明德中学是郑州十六中的民办高中分校。

桃源中学是郑大附一中的民办高中分校，这个学校生源和成绩处于一般水平线。

郑州市基石中学可能鲜为人知，主要特色是高中国际教育办学，以留学为目标。

除以上统计已招生的学校，该片区内预备新建2所小学，1所中学：

分别是锦江小学，位于郑州市百花路与神池路交叉口西北角；

汇泉城一小，位于郑州市玉轩路与金枝路交叉口东北角；

锦江中学，位于郑州市百花路与与神池路交叉口西北角。

且2017年中原区有两所学校准备投入使用，分别为郑州市第90中学和中原区澜景小学。

13所医院，9所公立三甲医院，包含”全球最大医院”郑大一附院。



郑大一附院▼



郑州市中医院西区医院▼



郑州市儿童医院▼



郑煤机集团医院▼



国棉六厂医院（社区医院）▼



米宅点评

中原老城区无疑集中了郑州最为丰富的医疗资源，无论是医院级别、医疗水平还是数量，都可谓是首屈一指。在不到20平方公里的中原老城区生活区域内，分布有9所三甲医院，包括被誉为“全球最大医院”的郑大一附院，还有众多的专科医疗机构，如肛肠医院、骨科医院、社区医院等。

中原老城区这种医疗优越的医疗资源和该区域的历史地位是分不开的，正是因为是老城区，发展早，人口密集，才聚集了这么多的医疗机构，给在此居住的人们提供了这么优越的医疗条件。

4大商圈，小型商业遍布。



中原万达▼



王府井百货▼



建设路大商▼



棉纺路丹尼斯▼



米宅点评

从碧沙岗到万达，从西元国际到锦艺商圈，因为处于中原老城区，发展较早，区域商业繁荣，从早起的碧沙岗到体验式商业做的不错的锦艺商圈，在商业的发展上，西区可以说一直站在郑州商业发展的前沿，从商业体量到商业密度也是位居郑州各区域之首。

除了大型商圈外，该区域居住人口多，小型商业配套如宠物店、健身所、餐饮小店等生活所需的配套应有尽有，大街小巷各种商铺林立。当然，随着花园路商圈、东区商圈等的发展，在业态和人流上，该区域内商业的优势有所降低。

846亩公园占地，公园绿地率约为2.82%。



碧沙岗▼



绿城广场▼



米宅点评

老城区的公园不多，只有碧沙岗公园、绿城广场、五一公园和东陈伍寨公园四个，共计846亩。其中，东陈伍寨公园还未完工，其余都是正常开放。

总体而言，中原老城区的公园建设时间早，历史悠久，且有一定规模，知名度比较高，如碧沙岗公园、绿城广场几乎在郑州家喻户晓。但毕竟老城区以往规划级别低，公园的设施水准相对不高，和一些新区呈现的公园面貌相差较大。同时，老城区人口密度大，公园规划少占地不大。

中原老城区占据城市核心资源，生活配套齐全，尤其是教育以及医疗资源占据明显优势。

反之，中原老城区的居住环境相比新区略差，有着通常意义上老城区“脏、乱、差”的通病，人多、地少、路窄、公园小，人口密度大，老院子多新房子少，以及早期的建设的热电厂、铁路等因素也在一定程度上影响了该区域的居住环境，整体居住的生活品质一般，改善型房源在该区域稀缺。

对于居住在中原老城区的居民而言，郑州的荣耀源自于这里，他们在这里开始、蜕变、成长，眼看着它慢慢兴起繁华又逐渐没落，对这里有着浓浓的情感，不愿远离不言离开。

随着时间的不断发展，人们对品质生活的不断提升，原有的老家属院已经无法满足人们日益精进的居住需求，有大量的原著居民有着换房需求，区域内对于品质改善型房源的需求量较大。

因此，该区域品质型标杆社区房价居高不下，如二手房标杆锦艺城，售价高达2万，比之同区域地段小区偏贵；如昆仑望岳，以改善的定位以及老城历史情怀，一经面市便受到追捧。

除去原来的老郑州居民，中原老城区凭借完善的生活配套，适中的价格，不断的吸引更多外来人口安家。该区域整体价格在郑州属于中等水平，远不及郑东新区以及金水老城东区。

目前，新房价格在1.4万左右；房龄比较老的家属院房价就比较低，房价1.2万左右，一般二手房均价在1.5万左右，品质小区在2万左右。

或许不够新，或许不够美，却有着截然不同的生活味道，以自己独特的姿态屹立于世，这就是中原老城区。

➤下期小区域盘点预告：西北环片区（北至北三环，南到西站路，东至京广快速路，西至西三环的围合区域）

扩展阅读：

金水老城东区盘点：49个二手房/ 21所幼儿园/17所小学/14所中学/ 12个新房/ 4个公园

金水老城西区盘点：60个二手房/17个新房/22所幼儿园/18所小学/15所中学/2个公园

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