周二市场说｜境外房产投资受限，国内发展前景广阔
8月18日，国务院办公厅正式发布了关于引导和规范境外投资的文件，提到要限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资，并须经境外投资主管部门核准。...
要闻速看
- 近日，国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，《意见》限制开展的境外投资包括，房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。点评：全面收紧
- 从济南市公安局获悉,近日出台户口迁移新政,取消购房、投资纳税落户条件限制,实行居住就业落户,将惠及一大批长期在济南居住生活的外来务工人员。点评：降低门槛
- 长沙发布购房新政吸引人才：在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。点评：抢夺人才
- 南京市政府发布新政《南京市住房租赁试点工作方案》，通过培育多层次市场主体，从而探索建立起政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米。点评：杯水车薪
- 8月18日，新城发展控股有限公司披露其截至2017年6月31止六个月中期业绩。公告显示，新城发展2017年上半年合约销售额达约人民币490.87亿元，同比增长75.01%。销售总建筑面积约354.89万平方米（含车位销售面积），同比增长31.73%
- 越秀地产股份有限公司8月18日下午披露中期业绩称，由于上半年累计合同销售额同比上升25.1%至约200.5亿元，完成了原定全年330亿目标的60.8%，决定将全年销售目标调高至360亿元。
8月18日，国务院办公厅正式发布了关于引导和规范境外投资的文件，提到要限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资，并须经境外投资主管部门核准。
事实上，本次通知并非突如其来，而是对前一段时间境外投资清理整顿的重申。早在2016年12月，国家发改委、商务部等部委已经联合定调，宣布高度关注海外非理性投资倾向，防范风险。
关于海外投资的整顿也早在今年年初开始，其他领域暂不讨论，对于限制中资在海外房地产投资，相信大家已经切切实实地感受到。简单举两个数字，在2016年三季度，某地产五大行曾发布数据，说中国已经超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者，全球商业房地产投资总额接近180亿美元，同比上涨超过50%；而最近的商务部数据显示，2017年上半年房地产、文化、体育和娱乐业等海外投资同比下滑超过82%，只占到同期对外投资总额的3%。
之前中资在海外投资房地产主要有两种模式：第一类是在海外做房地产开发，销售对象也是以国内客户为主。不完全统计，民营和国资在国外有房地产投资的企业已经超过40家，其中不乏保利、中铁建、绿地等以国有资本主导的房企，但是更多的还是要看万达、碧桂园等民企。自然以上都是在本轮调前做的开发，并且近几年来发展模式也有变化，一方面是布局范围越来越大，原先主要在发达国家国际化城市，如纽约、洛杉矶、悉尼，后来更多的企业碧桂园、绿地进入了马来西亚、韩国，这两年也有企业（绿地、正大、华夏幸福）开始进入印度、越南、泰国；另一方面销售对象也发生了改变，由往年的以中国人为主，到今年很多项目转成以当地客户为主。但是在本轮政策出台之后，相信这一步伐会明显放缓。
第二类是做物业投资，如一方面是房企如万达、SOHO、复地在海外的商业体投资；当然更多的还是保险、基金在买。比如安邦保险2016年出资近65亿美元，从黑市集团购得的美国战略酒店及度假村集团，再如中国人寿在2016年5月，以大约108亿人民币的价格，购得曼哈顿美国大道1285标志性写字楼项目;2016年10月，以其为首的联合体，斥资约134亿人民币买下喜达屋资本集团旗下遍布美国的酒店股份。这些主要是从资产配置和资金回报来做的投资，之前也收到比较多的房企青睐，接下来这方面投资也会大幅减少。
并且之前的海外投资项目，其实未见得有太多受益。受当地政策、劳务成本、相关税收、支付方式等影响，大多数投资回报和国内不可同日而语。有的项目不仅没有赚到钱，可能还交了一定的学费，从这个角度来讲，今天踩刹车对房企来说也是正确的决定，大家未来可以把目光更多地回归国内房地产市场。
从新房交易额来看，去年中国11.78万亿的商品房销售，一年成交超过千万套新建住宅，已经称得上是全球第一大市场，遥遥领先其他国家。从房地产商的角度来说，还是在国内做房地产市场更大，回报更高。
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