8月基础考试划重点，第二弹！小本和笔快准备好！...

经过第一期的划重点，不知道即将参加考试的小伙伴们友们有挑灯夜读，查缺补漏呢？离考试越来越近了，小伙伴们是不是越来越紧张了？没事，第二期的重点内容马上来了，走起！！！

1. 2017 年 7 月 20 日，万科位列《财富》“世界500 强”第307位。
2. 万科“三好”由“好房子、好服务、好社区”三部分组成，是万科对理想居住方式的全面表达。

好房子：以质量，健康和性能为核心的心灵归宿

好服务：关注客户的全流程触点，致力于为客户提供专业、集约、主动的服务

好社区：探索邻里关系新模式，促进城市人居回归“睦邻而居”的传统

1. 万科的商业地产：2016年底，万科收购中国最具影响力的商业地产开发商之一——印力集团。印力集团拥有成熟的商业开发管理和经营管理能力，以及大量长期稳定的优质客户资源，万科与印力携手后，旗下商业管理面积位居中国第三位。
2. 万科的物流地产：万科物流地产业务秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的战略，持续稳健扩张。截至2016年底，万科物流地产累计已获取18个项目，总建筑面积约147万平方米，其中，2016年新增项目10个，新增可租赁面积96万平方米。2017年7月，万科竞购物流地产巨头普洛斯，普洛斯在中国、日本、巴西份额均排名第一，美国排名第二。如万科与普洛斯成功联姻，将奠定万科在国内物流行业的龙头地位。
3. 万科千亿计划：万科在工程体系耗资亿元选派千名员工出国研修的计划。

1. 土地最高使用年限从开发商拿地起算

居住用地七十年

教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年

工业用地五十年

商业、旅游、娱乐用地四十年

1. 土地的获取

土地的行政划拨：指有批准权的人民政府依法批准，在用地者者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地一般仅供建设：国家机关，军事基地，市政基础设施，公益设施，能源、交通、水利项目，法律、行政有关等建筑物

土地出让：指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。出让的形式包括招标、拍卖、挂牌

土地转让：指土地使用权出让后，土地使用权的受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等

土地租赁：指国家将国有土地在一定年限内直接出租给土地使用者，由土地使用者向国家按年交付租金的行为

1. 房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。

房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

房地产三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。

1. 容积率=总建筑面积÷总占地面积（地下车库、架空层不计算在内）
2. 套内面积全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
3. 低层：1-3层，10m以下

多层：4-8层，10m-24m

小高层：8-12层，24m-40m

高层：13-24层，40m-72m

超高层：24层以上或100m以上

1. 产权是指财产所有权。财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权力。
2. 房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
3. 塔楼的优点：结构强度高、抗震性好，空间相对灵活、易改造，土地利用率高、价格较同地段板楼稍低。

3秒接电→问好→报项目信息→询问顾客信息（主动询问顾客姓名、电话、获知渠道）→探索需求→口头邀约（主动预约时间，告知销售姓名、电话）→短信邀约（主动将楼盘的具体位置、 乘车方式、行车路线等信 息详细地告知）。

1. 房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2. 项目交房过程中需要工程、客服、营销共同参与，其中营销需告知客户相关动线并对客户进行情绪安抚，如果遇到问题应积极帮客户联系解决。

1. 对于按揭客户，销售员需要提示银行按揭政策、提供真实的个人资料或证明、请客户耐心办理按揭过程、提醒最终的按揭成数、年限以银行最终批复为准。
2. 遇到特殊情况处理方法：

（1）、出现有过激言语或肢体侵犯倾向时，及时进行避让，必须始终保持冷静与克制，尽量由到场协助人员与其沟通，在不听劝阻的情况下，可郑重表明请对方冷静，如果对方仍然侵犯自身人身权益，将保留追究对方的权利。

（2）、在出现人员受伤情况下，应及时将受伤者送往医院救治鉴定受伤等级，以便确定后续处理方式。

（3）    、应及时向上级汇报并通知就近同事到场协助，必要的情况下，报警处理。

1. 《阳光宣言》需在项目竖出展板，展示每月项目施工进度展示图、车位公示、节能公示，其中还包括“特别提示”。在“特别提示”中对对红线内以及红线外1000米范围内可能影响客户利益的因素，都将明确提示给客户，以便客户在权衡不利因素的基础上做出选择。阳光宣言的核心点在于充分体现了信息的透明与对称，从而保障了客户在购买房屋时对项目的知情权。这种以“阳光”的方式进行诚信维护，对于企业品牌建设的竖立起到了关键的作用。
2. 万科的投诉渠道有如下几种：

客户论坛——集团官网主页http://www.vanke.com中的“投诉建议”

集团投诉信箱——tousu@vanke.com

各地客户服务热线：可在官网查询

微信/APP-住这儿

物业服务中心前台

万科员工



1、PC预制的优势：

工业化建筑的环保意义：通过产业技术升级，实现对节能环保的贡献；通过工业化生产方式，减少建造阶段资源及能源的消耗；可实现住宅的可持续居住能力，以减少使用阶段的废物排放；通过工业化装修，减少装修废物排放，并提供业主健康舒适的住宅。最大程度改善建筑结构精度、墙体开裂等质量通病，降低构件尺寸误差、减小混凝土表面平整度偏差，增大外墙瓷片拉拔强度。

2、外墙外保温优点：隔热性能优越、减少内部冷凝水、不占用室内空间。缺点：风吹日晒易损耗，不易维修。

内墙内保温优点：隔热性能较好，施工简便，易于维修，造价低。缺点：占用内部空间，容易产生内部冷凝水，内部装修时容易被破坏。

1. 小区内部变电站一般为10KV，小区内变电站正面与住宅楼间距应 >12米，侧面与住宅楼间距应 >8米。
2. 直饮水的滤芯一般需要3-6个月做一次更换。
3. 干法地暖与湿法地暖：干法地暖铺设是指将加热盘管或发热电缆安装在保温层铝板凹槽内，上面直接铺设地板的安装方式。地暖盘管盘好后正好与保温板层一致，然后在铺装层上面再铺设一层铝箔纸用来散热。干法地暖具有不占用空间高度、升温较快、保温较差、易于维修等特点；

湿法地暖铺设是最常用的铺设方法，湿法铺设是指加热盘管或发热电缆安装完毕，用混凝土层进行覆盖保护，上面可铺设地砖或石材的安装方式。因为混凝土层的扇热和蓄热功能，如果供热温度或室外温度变化，室内温度变化也不明显。湿法地暖具有占用空间高度、升温较慢、保温较好、不易维修等特点。

1. 商业广告宣传品牌、经营范围等均以实际合同或意向协议为准
2. 广告宣传中禁止出现最佳、最高级等词汇——销冠这类词汇；销售数据等需有确出处；广告不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；若使用人物肖像、知名动画角色须取得授权。
3. “附件三”中一般会对交付标准品牌做详细说明，但为防止供应商的供应链断裂，所以会准备备用的供应商。

1.万科购房合同约定的解决方法：

（1）协商：委托当地有资质的建设工程出具书面鉴定结果，由销售人员 或公司相关部门凭借鉴定或其他手段，主动与客户协商，以期达成和解。

（2）诉讼：合同中约定，甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不能解决的，依法向人民法院提起诉讼。

2.面积补差：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款：面积补差费=（现房测定面积*合同单价）-（合同签订面积*合同单价）;

面积误差比绝对值超3%时,买受人有权退房，买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人；

产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

3.关于定金的法律规定：《合同法》89—91条，定金数额不得超过主合同标的额百分之二十。一 不准收受任何回扣（含客户及合作方）

二 不准在营销费用及个人报销中虚报费用

三 不准向不符合购房资格的客户提及“包装”或向客户暗示、推荐、引导第 三方为其办理包装购房事宜

四 不准超越职责范围以各种形式，隐瞒、欺骗、含糊、过度承诺客户，且严禁违规使用公章

五 不准超越审批权限处理特殊事务

六 不准瞒报、延期申报信息

七 不准将内场客户通过外场成交或导至外部。案例：某项目销售经理，在项目使用中介期间，利用职权在确认客户来源时将已由销售团队接待过的客户确认给中介公司，被举报查实，该销售经理被公司开除

八 不准违背上海区域销售禁语

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