云南考察 4个人1辆车9天8夜2000公里，辗转4城，告诉你一个完全颠覆印象的春城昆明！
云南旅游地产窥探之昆明：告诉你一个完全颠覆印象的春城...
如果通过一场调研去探寻国人心目中最佳的旅居目的地，大概有两个地方一定会上榜，一个是海南，另一个可能就会是云南。
2015年10月，米宅启动海南市场。
2016年8月底，米宅米宅启动云南市场考察，9天8夜，跨四城，越百山，驰千里，先后探访数十个文旅大盘，在今后的一段时间里，米宅米宅将陆续为大家放送成果，以求为大家展现一个不一样的彩云之南，以及不一样的云南旅游地产。
下一步发布考察报告：大理、西双版纳、原乡、万达城、中信昆明等。敬请关注《米宅米宅》，不要离开！
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提起云南，我们就会用人世间的一切美好词语去形容，有人说，云南是每一个文艺青年的第二故乡。
那么，就请大家跟随葫芦娃来看看那一片故乡的云吧。
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在去云南之前，我抑如诸多老文青一样，对云南充满这样那样的幻想。
初入云南，飞机在昆明落地后，湛蓝的天空和近在咫尺的白云也着实提升了我对昆明的期待。
郑州机场↓↓↓
昆明机场↓↓↓
上一张照片是当天上午8点登机前，我在郑州机场候机楼拍的实时天气，很不凑巧，当天郑州是阴天，有雾霾，但似乎不是很严重。
下面的照片是我正出昆明机场前往市区的路上拍的照片，同样也是多云阴天天气。但与郑州不同的是，昆明的多云天气是你能够看到大片的白云悬挂在空中，在白云间的空隙中，透露出湛蓝的天空。
而这片白云间的湛蓝，在当下尚处雨季的云南，始终贯穿着我们整个行程。
很快的是，我对昆明的印象，伴随进入城市被逐步打折。
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可能同属山地的原因，昆明的整体城市规划发展轨迹与重庆极为类似，都呈现组团状发展。
昆明城市总体规划图↓↓↓
通过昆明城市总体规划图，我们可以看到，昆明整体围绕滇池规划，整体城市规划面积极大，而实际的主城区面积又极小，主城区周界有多个城市组团，通过城市交通体系实现各组团之间的交流沟通。这属于典型的“农村包围城市型”的城市扩张道路。
但是因为经济和山地地形的原因，昆明的中远期规划长期无法落地，也就导致了几个昆明特色的城市规划困局——
1、主城区自我繁荣能力强，城市核心区进化程度之高，远高于郑州。
主城区内一片繁荣昌盛，金马碧鸡坊商业区既充满现代文明特点，又充分包容古滇文明特色。
主城区内有大量的充满云南特色的，集休闲、娱乐、购物、甚至囊括旅游为一体的城市街区商业存在，而且这些街区商业活的还有声有色、有滋有味。
商业夜景↓↓↓
2、城市交通体系落后，城市快速化进程缓慢，商圈板块间交流差。
组团状城市发展的基础是城市道路的快速化，重庆的组团状城市格局的成形正是得益于城市快速路+城市地铁+城市轻轨的快速化交通体系构建。
而目前昆明城市的快速化刚刚起步，快速路方面仅有一条二环高架，地铁方面仅有纵向和横向两条地铁运营。既没有米字型的轨道交通体系，又缺乏环形快速交通体系，这也就导致繁荣的主城区对周边城市组团的辐射能力极差，城市组团间的交流极为不便。
昆明地铁线路图↓↓↓
反映到实际生活中就是，我们当时住在主城区二环边，需要到城市近郊的阳宗海，刚刚走过拥堵的二环高架，就迎来了比比皆是的断头路，紧接着就是乡道、村道、盘山路交替存在，出行极为不便。
3、交通原因导致的大量城市断裂带困扰着昆明这座城市。
昆明市建成区卫星鸟瞰图↓↓↓
我们通过昆明市建成区的卫星鸟瞰图可以清晰的看到——
昆明市的城市框架虽然拉了起来，但受交通、地形和经济水平的限制，各个组团尚未融合成为一体，昆明市并未将城市框架填满，也最终导致了整个昆明市的城市框架中有真空层和断层。
而这些真空层和断层，有的是大片裸露的山脉、有的是大片的待改造城中村、有的是大片的农田。
举个例子，我们住在昆明主城区西南部，二环边，恰巧处于城市的一个断层带中，距离我们所住酒店500米，就是昆明万达广场和昆明最高万达双塔。
但是，我们惊讶的发现，在通往万达的城市主干道绿化带多日无人整理修葺，一人高的杂草铰接丛生。
断层的城市一角↓↓↓
一旁是象征城市繁荣的超高层建筑、大型商业，而另一边就是荒芜的工地和丛生的杂草，这种难得一见的城市一角，在昆明比比皆是。
如果我们站在200米的高空，俯瞰整个昆明，我们会看到这样一幅景象——主城区各种成熟商业街区，一片繁荣。而一出2环，我们会发现城中村、裸露山脉、大片农田、在建道路全都混在一起，在这一片混乱中，少有城市管理的触手触及，最终，给人一种印象，乱，整个昆明极其的乱。
对比郑州这个呈放射状蛛网型发展的实心化城市，这种混乱在我这个常年生活在的北方人眼中被进一步放大。
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在我们这种常年受雾霾侵扰的郑州人眼中，昆明应该属于如仙境一般的存在，冬不冷夏不热，四季如春，常年有花。
从气温的角度来讲，昆明的确能够基本满足冬天不是很冷，夏季不算太热，冬天最低温度1-2度，平均温度10-15度，夏季平均温度23-28度，也算四季如春，从气温的角度看，比较舒适。
但是，昆明也果真如春天一样——“干燥”，在我们的印象中，昆明的四季如春应该是温和湿润，但去了昆明才知道，原来四季如春和温和湿润毛关系没有。
受准静止锋影响，昆明的雨季只集中在夏季，其他三季均干燥少雨，干季降水量近占全年的15%，加上昆明的高原地形，紫外线极强，水分蒸发量极大。
昆明的干燥，葫芦娃举三个例子——
在昆明，我买过一带小麻花，打开后，我发现竟然越放越酥脆，放了两天比刚打开还酥脆。
在昆明，晚上洗的衣服，就放在房间里，第二天妥妥的干了。
我们在昆明待了两天，走的时候，我们发现所有人的嘴唇都有点起皮。
而我们去的8月份，仍处于昆明雨季的末尾，距离昆明最干燥的春季和冬季还远着呢。
这可能是跟我们眼中的昆明气候最不一样的地方，如果作为养老度假的目的地的话，昆明的干燥气候可能会逼退一大波的老人。
5
在我们的印象中，滇池应该是一大片碧绿色的湖水，倒映着湛蓝的天空和大片的白云，远处是苍茫的青山和氤氲升腾的水汽，碧水蓝天。而这种印象，导致了我们对于此行的滇池非常之期待。
在我们实地考察项目的过程中，在置业顾问口中，滇池也如我们想象中的美轮美奂。
而在房价的对比下，远离滇池的主城区平均房价在8500元/㎡，而濒临滇池的观景高层均价在10000-11000元/㎡，洋房和别墅均价则更高，均价达到15000元/㎡。
这种价差关系也更加加深了我们对于滇池的期待。而实地探查后，真实情况也令我们足够失望。
在前往滇池之前，我们专门做了一番攻略，得知滇池的最佳观景点在海埂大坝，于是驱车前往，停车交费时，一共有两种选择，一种是一个小时2块，另一种是买断5块随便停，基于本地人的描述，果断选择5块随便停。
停了车，我们爬上海埂大坝，结果看到这样的景象——
滇池↓↓↓
五百里滇池果真很大，单单从规模上来说，足够对的上高原明珠的称号。
然而水质着实很差，用老昆明的话说就是，“景色依旧，然物已全非”，湖面泛绿，仔细观察会发现水中有不少绿藻，整个湖水有明显的富营养化痕迹。
因为湖水颜色的变化，湖面上的氤氲的水汽似乎也变了颜色，与远处的蓝天再也映衬不出海天一色的景象。
整个滇池给人的印象就像是一个大水库，而水质还不如水库。
而据说就算是这样的滇池还是已经被治理过的，近年来滇池接连爆发绿藻，曾经湖水质量惨不忍睹。
沿着海埂大坝走了一段，也没有什么特别的景致，我们兴趣索索。
我们迅速的下了大坝准备返回酒店，一看时间，仅20分钟，还不足2块钱，这5块钱买断，亏了。
我们与停车场的老大爷擦肩而过，老大爷一脸高深莫测的笑意，估计心里想着，看，又一群上当的外地货们。
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昆明市区的旅游地产主要围绕滇池分布↓↓↓
昆明市区的第一代旅游度假类项目主要集中在滇池国家旅游度假区内，整个昆明市最重要的旅游配套均集中在度假区内，整个度假区划分为综合服务区、度假别墅区、高尔夫球场、现代游乐园、大型淡水沙滩浴场、民族文化风情园、垂钓基地、水上娱乐中心、珍稀动物观赏区九大功能区。
目前度假区已经开发成熟，是昆明市最为集中的别墅区，有早期建成的阳光海岸、挪威森林、马可波罗半岛、同德极少墅等多个别墅项目。
目前，国家旅游度假区已经停止规划新建住宅，区域内一手房项目均已售罄，目前度假区内二手房别墅售价在15000元/㎡左右，建成年代相对久远，外立面略显陈旧。
昆明市着力规划建设的是位于国家旅游度假区西南侧的三个半岛区域，目前该区域是滇池东面环湖东路以西唯一可规模开发的地块。整个片区刚刚起步，道路体系尚在完善，城市配套极为匮乏。
滇池周边规划↓↓↓
在三个半岛板块，集中着多个由国内一线和本土一线房企开发的高端项目，如招商海公馆、云南城投山海荟、万科银海泊岸等。
整个区域的所有在售项目普遍素质不高，都在打着高端度假项目的旗号，实则多为中高端普通住宅项目，社区内部抑无度假类配套，仍是以卖房为主，客户也大都为本地中高端客户，片区高层销售均价在11000-12000元/㎡之间，别墅在1.5-2万元/㎡之间。
整个昆明的城市度假类项目主要分为两个阶段——
第一阶段主要借助滇池国家旅游度假区。度假区内所有的配套为政府推动、企业协助建设，包括高尔夫、沙滩浴场、公园游乐场都为共享型配套，在政府的推动下，片区配套成熟度极高，加上当时时间节点上的滇池水质富营养化尚未爆发，水质较好，夏天沙滩游泳，嬉戏玩乐，冬季看海望山，海鸥翱翔，一时间吸引了大量的外地游客，形成了来过、看过、留下的购买轨迹。
而进入第二阶段后，伴随滇池的过度开发，水质富营养化集中爆发，失去了往日的色彩，所谓的海景房对外地客户的吸引力大幅降低，外地客也就是来过、看过、走了，失去了留下的冲动。因而三个半岛区域，也就出现了配套落地慢，各项目挂着羊头卖狗肉，不做配套，单纯卖房，无论是区域性质和客户性质，三个半岛区域都发生了较大的变化。
回顾昆明市区的城市度假地产，我们可以清晰的发现一条轨迹——“成也滇池，败也滇池”。
如果滇池变成了大水库，那么围绕滇池，依附在滇池上的所谓度假项目也成了一个赤裸裸的笑话。
7
既然围绕滇池而建的城市型度假项目，因为滇池失去了色彩，而成为笑话，那不妨让我们将眼光放在环昆明的远郊项目上。
我们再一次惊讶的发现昆明的远郊项目也出现了各种各样的问题，这些问题归根结底到一点——又一次出现了交通问题。
下面我们举一个例子——
距离图示↓↓↓
昆明西南，距离昆明36km处，有一个阳宗海度假区，这个度假区可能是距离昆明最近的近郊度假区。整个度假区围绕阳宗海北部而建，而阳宗海是云南第三深的湖泊，水质清澈透明，单论风景而言要比滇池不知道高几个等级。
而我们沉积憋屈的滇池情怀在距离昆明36km的阳宗海这一方湖泊得到了充分释放，脚下湛蓝色的湖水一直延伸至看不见的远方，直至湖水与天空融为一体，白色的云倒映在湖水里，周边是葱郁的青山和随风飘荡的芦苇。
阳宗海↓↓↓
而且，除了自然景观之外，这里还有轰隆作响已经百年，现已停运沉默不语的滇越铁路悬挂在远处青山的峭壁上，如果爬上山去，将这一段百年历史踩在脚下，看看青山望望水，听听鸟鸣瞅瞅云。这才是文青心目中的那个彩云之南嘛。
但是，你们不知道，我们一行几人为了这一片所谓心目中的彩云之南经历了什么。
交通路线图↓↓↓
出了昆明没多远，就开始进入山区，海拔开始逐步升高，大约升高了约500m左右，就开始进入大段的上坡盘山公路，双向两车道，一边是呼啸而过的货车、渣土车，一边是陡峭的悬崖，大约经历了20余个急转弯之后，开始迅速下坡，海拔开始下降，又是大段的下坡盘山公路，又是20余个急转弯之后，海拔又回落了约400m。
在整个过程中，我们能够明显感觉到因海拔变化而产生的耳压升高或降低，当我们刚刚开始庆幸盘山路消失的同时，就进入了大段的乡村土路，这一路底盘频繁被剐蹭。
从昆明市区到阳宗海度假区，大约36km路程，但我却开车开了近1个半小时，而且这一路心惊胆战，颤颤巍巍，而且越走越失望，越走越失落。哪怕最终的景色不负我心，但如今回想起来，仍觉得艰辛不易。
这样的交通条件，也就最终导致了——纵然天赋美景，但阳宗海内部的度假大盘昆明华侨城难逃停摆命运。
昆明华侨城位于阳宗海北岸半山处，可俯瞰阳宗海全景，身后就是百年滇越铁路，既有眼前美景，又有文化底蕴，当属整个阳宗海最好的位置。
但目前，项目已经暂停，大型温泉公园已经落成营业，而且我们去的非节假日当天，营业效果还不错，山景高尔夫也尚未运营，住宅大约开发了10万㎡左右。
整个项目前期配套最为核心的万豪酒店，处于整个阳宗海最好位置中的最好位置，简直算的上明珠，但目前虽已建好，但仍未装修营业，现已破落不堪。
已破落不堪的万豪酒店↓↓↓
除了交通不便之外，该项目旁边还有一个巨型热电厂，通过上张图我们也可以看到，该热电厂仍在运营中，高耸的烟囱吞吐着烟雾。
整体项目大约开发了不到10%，从现场的情况看，已经停摆多日，一面是如此美景，又一面是高耸的烟囱和破败的项目，不禁让人扼腕叹息。
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我不禁感叹造物主的莫测，昆明甚至是整个云南，独得造物主的恩宠，将其赋予了四季如春的气候，绿树葱葱，碧水悠悠的风景，四季有花，常年见绿的植被。造物主又为了将这一方美景珍藏，用苍茫的大山和奔流的大江将其区隔在俗世之外。
因而，
但凡是交通便利、群落集中的地方都被过早过度的开发，如滇池一般失去了往日的色彩，依附其而存在的旅游地产也都失去了把人留下的理由。
但凡是，交通不便，深藏山中的地方，其原生的景观都得到较好的保留，但又因为交通通达性的原因，依附其而存在的旅游地产也往往活的不甚滋润，如阳宗海，如华侨城。
既然昆明已经如此，那么不如我们一路向西去大理。
葫芦娃带领大家去看一看美轮美奂又一地鸡毛的苍山洱海，再在宛若仙境、第二故乡的腾冲发发呆。
下一站，大理，下一站腾冲。
END
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