山东第二大城市烟台文旅地产现状如何？牟平区5大板块各有什么特点？_【米宅米宅】

烟台文旅地产考察...

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烟台，山东经济排名第二城市，仅次于青岛，东边是威海，南边是青岛，西边是潍坊，北边与大连隔渤海相望。

烟台——以港而兴

烟台我从未去过，在我的印象中是一个普通北方的海滨城市，唯一对烟台有印象的就是著名的“烟台苹果”。这个城市在山东省众多的地级市中并不出众，直到我临出发的几天，查阅资料才惊奇的发现，原来这个城市的GDP全省排名第二，排名第一的不是省会济南，而是比烟台更加有名的度假海滨名城青岛。烟台第二，济南只能排在第三名。而在80年代之前，烟台GDP甚至长期处于山东省首位。

烟台的崛起时间并不长，在漫长的封建社会时期，烟台只是作为一个重要的军事基地而存在，烟台建城已有600多年历史，公元1398年（明洪武31年），为防海寇侵扰，在芝罘筑狼烟墩台，就是烽火台的意思，烟台由此命名，从这个名字中，你就可以感到那遥远时代的火药味。

烟台的崛起来自于海运的兴起，清道光年间，当时由于京杭大运河漕运出现问题，南方粮运由内河改为海路，并且允许其承担部分商业职能，槽船可以“八成装米，二成搭货，免其纳税以恤商”。这时，芝罘湾优良的建港条件和优越的地理位置开始得到重视。由于特殊的地理位置，广州、潮州、福建、东北等地和部分外国货物都在此集散，烟台与南方各地的贸易也逐渐发展起来。可以说，烟台商埠已初具规模，城市的雏形已基本形成了。

期间，伴随着殖民势力的入侵，英国、法国、美国、奥地利、比利时、日本、俄国等纷纷在烟台设立领事馆，馆舍均在烟台山及以东海滨。短短几年时间内，这一带儿乎全部被外国人强租用来建盖洋房和领事馆，以至“向为一片沙滩”的烟台山东侧地区“人烟稠密，隙地全无”。在外商涌入之初，由于港口优势得到明显发挥，烟台吸引了大批内地劳动力到此定居、谋生。他们以运输和工商业为谋生手段，进一步扩大了城市的规模。清末和民国时期的烟台，无论是从职能上、用地上还是人口上看，都己经是一个比较发达的城市了。

1910年烟台全景▼

一路向东

以上所说的烟台，现在被称为烟台芝罘区，在这个区有着繁华的配套，大量的人口和密集的商业，但实话实说，这个区域现在已经不能被称为好的居住区域，缺乏优良文旅地产的先决条件，没有什么好的文旅项目。所以现在烟台的主要行政机关和高校，已经搬到了芝罘区向东的莱山区，所以对于烟台芝罘区我们看了一下基本情况未做过多了解，便一路向东。

过了莱山区顺着滨海大道继续向东，就可以来到烟台未来可能的中心牟平区，需要说一句的就是，开车在滨海大道实在是一种享受，一边是一望无际的大海，数以万计的海鸥和各种海鸟在海上盘旋觅食，海滩时而是沙滩，留下了观海人的串串脚印；时而是泥滩，赶海的人提着小桶和塑料袋低头寻觅横行的螃蟹和大大小小的贝壳；时而是礁石海滩，巨浪打在大大小小深灰色的礁石上，留下一团团的泡沫，外地的游客，纷纷顶着寒风跑到岸边，观赏这蔚为壮观的景象。

滨海大道旁的海景▼

路的那一头，就是成片的黑松林，松林不是很高，但是很密，远远看过去是黑茫茫的一片，和路对面的白色海浪形成了鲜明的对比，但是当你凑近看的时候却发现那是一片绿色的森林，墨绿色的松针遮蔽了天日，而地上也密密麻麻的都是往年掉落的松针和松塔。如果你的运气好，还能看见松鼠的出没，这些森林的精灵，似乎已经见惯了人类，看到游客的靠近而不会仓皇而逃，只是当你距离他们太近的时候，会麻利的跳上最近的松树，当它确认已经安全的时候，还会回头望望观赏的人们。

滨海大道旁的黑松林▼

养马岛上

沿着滨海大道行驶30到40分钟之后，就进入了牟平区（从距离感来说，就像郑州从主城区进入了白沙象湖片区）。首先给大家提示一下，牟平的“牟”虽然在河南可能会念（mou，中牟）但在这里需要念（mu，四声）。

到了牟平，一定要去养马岛，养马岛是牟平景观的核心，想要了解该区域整体的度假效果，必须亲身感受养马岛的状况。

在百度百科，是这样描述养马岛的：

养马岛，地处黄海之中，总面积约10平方公里，距烟台市区30公里。岛上丘陵起伏，草木葱茏，山光海色，秀丽如画，海岛呈东北西南走向，地势南缓北峭，岛前海面宽阔，风平浪静，岛后群礁嶙峋，惊涛拍岸；东端碧水金沙，优良浴场。西端水深浪小，天然良港。岛上气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温11.8℃。岛四周盛产海参、扇贝、鲍鱼、对虾、牡蛎、天鹅蛋等海产品。

养马岛效果▼

当然百闻不如一见，一到牟平城，我借了一辆小的自行车，围着养马岛转了一圈（花了2个半小时），亲身体验着这座当年秦始皇养马之处的感受。篇幅有限，不做详细描述，挑几个点说说：

现在养马岛有一座宏伟的养马岛大桥和海岸线相连，因此该岛和大陆可以自由交通，汽车、步行、自行车、电动车均可免费到达，但是个人认为山地自行车和电动车比较好，由于岛上公路高低起伏，一般自行车骑车太累（环岛公路大约20公里左右），而乘坐汽车无法感受到那种大海的雄壮之气。

养马岛和海岸线的距离比较短，所以站在海岸线上远望养马岛，或者站在养马岛上南望海岸线，其中大海没有通常那种一望无际，海天一线的壮阔，反而有点像内地江景房或者湖景房那种波澜不惊的感觉。海面变化很快，在岛的南部，时而是滩涂，时而是海水，当地人说半天一次涨潮和落潮，因此吸引了大量的游客来此赶海。

养马岛南部内海和养马岛大桥▼

沿着环岛公路骑行，在岛的南沿，平地为主，景观不多，更多的是渔家乐的饭店和渔民的沿海养殖基地。另外岛上有很多马场，饲养名马，如果你是爱马人士一定要去看看。在海岛的东头，是岛上的沙滩浴场，沙质挺好，只是现在是冬天，没人下海游泳。

继续沿着环岛公路骑行，绕过岛的东头，沿着岛的北沿骑行，就是整个养马岛景观的精华，一句话来形容，就是欣赏大海的壮阔，海浪从海平线上滚滚而来。它打在礁石上，浪花碎玉似的乱溅开来。那溅起的水花，远远望去像一簇簇白梅，微雨似的纷落在海水。海浪一浪紧接一浪，一浪高过一浪。这种海景和南边的波澜不惊相比，给人以一种巨大的反差，让人感到同样是大海，同样是养马岛，给人以如此不同的感受和奇景。

养马岛北路海景▼

大盘林立板块分明

由于牟平区环境好，污染少，紧邻的养马岛风光美丽，景色宜人，所以烟台市大部分的文旅地产项目都是处于牟平区，在这里基本上就可以代表整个山东北部海岸线文旅地产的最高水平。

牟平的文旅地产和海南以及云南的文旅地产不同，这些项目一般来说，本地购买比例要大，特别是一期，本地购买一般要占60%以上，这和其他文旅项目一般外地购买比例达到90%不一样。再者就是，这些项目在旅游旺季入住率也不会说是特别高，在旅游淡季入住率也不会特别低，相对比较适中，比较平均。

牟平区整个又分为五大分板块，分别是滨海新城板块，城南板块、城北板块、经开区板块、昆嵛山板块。↓↓↓

城北板块、城南板块

城北板块、城南板块主要客户群为本地刚需客户，没有什么景观优势，属于牟平老城核心区，这里云集了牟平的区政府、汽车站、人民医院，城市配套完善，商业繁华、人气充足、医疗教育资源齐全。但是两个板块作为老城区，建筑新旧不齐，道路狭窄拥挤，绿化环境相对较差。房地产开发以普通住宅为主，新项目多为旧村改造项目，多层、小高层的产品在区域内消化较好，18层以上的大高层产品逐渐成为新项目的主导产品。

房地产项目的品质一般，各个项目比较，从品质感看差异不大，区域内无高端、豪宅产品问世，大户型去化一直较差，板块内客户以中低端普通客群为主。牟平本地人对本区域认可度较高，板块成交客户大部分是牟平本地人，特别是牟平区下属的镇、村客户。

牟平老城区▼

经济技术开发区板块

经济技术开发区板块，位于牟平区西部，紧邻烟台高新区，区内鱼鸟河、辛安河穿过，距离烟台近，板块内规划有韩国工业园区、中国青年科技园区及中国北方环保高科技产业基地。本板块内以工厂为主，市政、生活配套不足，购物生活相对不方便，未来商住配套有望改善。

该板块内项目卖点：

一、产品的低密度社区、多层、小高层。

二、紧邻高新区，借势高新区地段配套优势，这里紧靠莱山区，但是比莱山低将近2000元左右，主要承接莱山区外溢型刚需客户。

昆嵛山板块

昆嵛山板块是近年刚刚兴起的房地产投资、开发热门区域。区域内拥有牟平昆嵛山国家级自然保护区，环境优美，空气清新，随着龙泉镇等温泉旅游的开发，以山泉为卖点的度假、休闲、养老地产。该区域有云海置业的天境昆嵛中国院子，卢峰溪谷，龙泉温泉佳苑，三缘温泉花园、37°假期温泉花园、安德利山水名都等多个养生地产项目，产品类型为山景别墅和多层洋房，精装修加温泉入户成为产品主卖点。

滨海新城板块

滨海新城板块是本次文旅地产考察的重点，因为在我看来他拥有了整个烟台最好的文旅地产资源，拥有养马岛旅游度假区、天然海滨浴场、高尔夫球场等多处旅游度假设施，旅游景观资源丰富。但是这个区域也不是一个孤岛型的区域，他距离牟平老城开车只需要十分钟就能到达，基本的生活需求是可以满足的。并且由于牟平，不是一个传统的旅游城市，所以即使在夏季，物价都不是很贵，完全可以满足生活的需要。

并且和其他地方的大海所不同，这里大海拥有着多重而不同的面貌，在夏天的沙质海岸，你可以带着孩子去浴场中畅游。每天两次，你可以提着小桶去赶海，在胶泥海滩中寻找平常难得一见的海贝、海参和牡蛎。甚至在风大浪急之时，你可以登上养马岛去欣赏“山岛竦峙，洪波涌起”的大海，很大程度地满足“换一种生活”的文旅地产购房目的。

沿着牟平的海岸线，大盘林立，而且不乏全国知名开发商所开发的千亩大盘。比如由融科投资的融科迩海项目（融科现被融创完全收购，该项目预计也会改成融创项目），央企开发的蓝郡项目，天房开发的檀珑湾项目，安德利开发的瀛海花园项目，其中最为精彩，占地最大、离海最近的当属重庆龙湖开发的葡醍海湾项目。这些品牌的进入，最大程度的保证整个区域配套快速的成熟，人气迅速的聚集。

烟台龙湖葡醍港湾内景▼

END

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