会计与经济学家，聊聊地价与房价_【小孔成像】

城市越来越大，三四线城市人口却越来越少，产业支撑不起来，那下一个鄂尔多斯就来了，房地产真正成了庞氏骗局，击鼓传花。...

会计与经济学家

聊聊地价与房价

文︱孔德霄

（此文约1356字，需要约4分钟时间阅读）

两个大学同学坐在了一起，他们都是一所学校出来的，不同的是，一个早早参加了工作成为了一家房地产开发公司的财务部首席会计师，另一位继续深造，现在成为了一名经济学研究学者。两个人聚到了一起，聊起了关于房地产话题，在地价和房价的问题上展开了争论。

会计师说，刚刚城市中招拍挂了一块土地，每亩的价格的在500万以上了，加上建安成本、税费、配套等费用，相当于楼面成本价大约在7000元/平方米以上，这可是高于这块土地区域房价1000元以上呀，看来房价还要涨。

经济学家却指出了老同学一个经济学上的常识性错误，就是把价格的决定因素从市场转变为了成本，也就是犯了价格成本决定论的错误。正确的思维应该是市场决定论。不是成本决定了市场价格，而是市场价格决定了成本。

会计好像明白了这个道理，从今年开始，城市房价迅速增长，已经增长了2000元左右，按照这个速度，两年以后，房价一定能接近于1万元/平方米，而这块土地的成本就不算高了。正是因为房价的可预期增长，才会导致开发商争夺这块土地时的成本预期上升，才会导致这么高的成本成交。

会计但随后又问了一个问题，他说，既然土地这么贵，如果政府真心想价低房价，何不便宜卖地呢？

经济学家说，暂且不要去说政府想不想房价降低，就说政府铁了心想降房价了，他要求地价在拍卖的基础上降低一半，这是不是就可以降低房价了。其实开发商，并不买账，市场中卖1万元，他还是要卖1万，并不会因为地价降低了，而降低房价，只会让地产商挣得多了。

经济学家接着说，这种情况下只会导致地产商的利润翻倍，让更多的地产商参与到买地的竞争中，而地价既然不会随行就市，那就会出现灰色交易，最后取得土地交易权，这个时候就会导致开发商的土地成本又上去了，所以地价不是在明面上体现，就是在阴暗面上体现。

会计师点点头，他说，“我明白了，其实地价与房价真正的决定因素是市场，是供需矛盾决定的。那问题又出现了，为什么中国的房价涨的这么快”

经济学家笑了笑说，这个问题涉及的因素就多了，人们对居住的需求、城市化的拉动、货币的超发、投资渠道的狭窄、既得利益者的维护、土地财政的助阵等等因素，共同催生了中国对于买房的巨大需求。

会计师哈哈大学，说，看来还有我们经济学家搞不明白的事情呀。

两个人干了一杯酒，借着快乐的氛围接着聊。

经济学家说，其实现在的供给侧改革就是从供给方进行下刀，增加土地供应，增加房屋供应，这样就会调整一下供需比，达到降低房价的目的。

会计师却说，那一二线城市这样的资源集中性的城市，需求的增长可是巨大的，但供给却不一定能增大多少呀。

经济学家说，所以一二线城市想真正降低房价几乎不可能，现在限售、限购降低下来的房价都是压抑了需求，一旦放开行政干预，那就会洪水一般释放。

那三四线城市呢？会计师迫不及待的问。

经济学家哈哈大笑，说，那就要看政府土地的推出量了，大规模卖地，就会大规模开发，大规模开发，就会调节供需，就会影响房价，但中央政府能够允许这样做么。如果允许，最后的结果就是城市越来越大，三四线城市人口却越来越少，产业支撑不起来，那下一个鄂尔多斯就来了，房地产真正成了庞氏骗局，击鼓传花。