万亿规模渐显 房企角逐长租公寓市场
日前，十九大报告提及“加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度”，使得住房租赁再次成为市场热议的焦...
日前，十九大报告提及“加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度”，使得住房租赁再次成为市场热议的焦点。
数据显示，我国目前住房租赁市场规模达1.38万亿元，预计2020年可达1.7万亿元。巨大的市场前景之下，引来了万科、龙湖、佳兆业、碧桂园等实力房企争相入局。
作为前期投资大、回报周期长的市场领域，长租公寓的ABS（资产证券化）一直为业内所关注。在长租公寓资产证券化不断取得突破的背景下，业内分析，尽管面临诸多问题和挑战，但从提高流动性、金融创新这方面来看，对于长租公寓类的ABS，房企仍然值得一试。
房企抢滩万亿租赁市场
随着存量房时代的到来，以及在利好政策与转型升级需求的推动下，不少房企近年来纷纷涉足长租公寓。据克而瑞统计，目前TOP30房企中，已有三分之一布局长租公寓领域。
其中，发展快速的龙湖尤为引人关注。2016年8月，龙湖集团董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。截至2017年7月，龙湖已进入7个城市，运营了10个项目。
对于未来，龙湖冠寓计划2017年内布局16个一线及领先二线城市，开业房间数将合计超过1.5万间，到2020年达到20亿元营收。
“轻资产模式方面，会选择10 年以上租期的物业，以租赁经营、股权合作、委托管理等等模式进行合作。重资产方面，首先是龙湖地产自持部分物业，和各城市推出的纯租赁用地，完善居住+租住。” 韩石进一步表示：“还会优选结合龙湖商业项目作为冠寓天然的商业，服务配套。整体来说，还是会根据项目所处的不同的城市、区域、环境、特点，匹配不同的开发模式。”
随着时间的推移，掘金长租公寓领域的新面孔开始逐渐涌现。2017年6月，佳兆业宣布进军长租公寓市场，并推出品牌“寓享空间”，预计三年内打造长租公寓10万间。此外，在2017年4月成立了长租事业部的碧桂园，近期有消息传出，其首家长租公寓将于近期亮相上海，计划3年内在上海开业1万间房。
而作为长租公寓领域的佼佼者，万科已形成一定市场规模。据悉，截至2017年9月底，万科长租公寓中的泊寓业务已覆盖24个一二线城市，累计开业82个项目，开业房间数约2.4万间。
值得一提的是，在建设粤港澳大湾区的背景下，龙湖集团广州公司总经理毛文斌透露，龙湖将全面铺开“大湾区战略布局”，以广州为核心，覆盖佛山、中山、珠海等城市，迅速开疆拓土布局长租公寓业务。据了解，龙湖目前已经在广佛区域获取了6个项目近2000间房，其中佛山1个，广州5个。
投资大、周期长 资产证券化路在何方？
记者注意到，在2017年7月，住建部、国家发改委、证监会等联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，其中明确指出，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
业内认为，通过资产证券化，可以有效帮助企业盘活存量资产，提升资产和资源配置效率。
克而瑞研究中心分析称，新派公寓和保利地产此次设立的证券化产品最大的特点在于，它们是权益类的REITs产品，最接近国外的长租公寓REITs模式。
此外，克而瑞研究中心指出， ABS产品的发行成本也一般要高于企业发行的票据、债权利率，因此长租公寓ABS对于房企的吸引力就大打折扣。另一方面，我国房地产市场的租金回报率普遍偏低，房企要找到优质的租赁物业构建资金池也具有一定难度，这也限制了房企对其长租公寓项目证券化的积极性。但是从提高流动性、金融创新这方面来看，长租公寓类的ABS仍然值得房企一试。
在资产证券化方面，韩石表示，冠寓当前经营资金以集团投入为主，将持续积极关注REITs等金融模式。
“中期目标来说，冠寓将5万间作为一个节点，这对于商业模式、商务拓展以及运营都是一个阶段值，也是一个验证商业模式很好的量级。我们一定会给自己设定更为长远的目标，但是会在5万这个数值上，去检视品牌、优化我们的商业体系，从而向下一个目标做更深度的评析，更加精益化以及高效的冲击。” 韩石说道。
关注 中经城事
微信扫一扫关注公众号
