深圳大力推进租购并举 城中村有望“嬗变”

 

紧挨的握手楼、杂乱无序的电线管网、脏乱差的窄道、随处可见的街边小贩……大抵是深圳城中村目前给外界的第一印象。...





紧挨的握手楼、杂乱无序的电线管网、脏乱差的窄道、随处可见的街边小贩……大抵是深圳城中村目前给外界的第一印象。然而,不尽人意的居住环境,却因“美丽”的价格深得到深圳奋斗者的亲睐。

随着“租购并举”住房政策的深入推进,深圳城中村有望焕发新生,通过综合整治形成规模化租赁。十九大期间,深圳响应报告要求正式发布了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称“《实施意见》”)。

《实施意见》明确了增加租赁用地的供应,培育住房租赁市场供应主体,商业用房可按规定改建为租赁住房,引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁、规范现有住房按规定改造后出租等多项内容。

值得指出的是,早在《实施意见》(征求意见稿)发布后,万科、深圳市人才安居集团、区域政府等各类市场主体已开始落实推进城中村规模化租赁建设,意欲探索“统租运营+物业管理+综合整治”综合整治新模式,引领城中村“嬗变”。


多渠开源提高有效租赁供应


10月17日,深圳发布《实施意见》,明确到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,实现城市居民住有所居的目标。该《实施意见》充分响应了十九大报告要求。

《实施意见》提出要培育住房租赁市场供应主体、完善公共租赁住房管理、加他租赁住房建设和供应力度、完善住房租赁立法和支持政策、加强住房租赁市场监管等六个方面内容。

记者注意到,在加大租赁住房建设和供应力度方面,加强租赁住房规划和用地供应、允许商业用房按规定改为租赁住房、引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁三点引发市场强烈关注。

首先,《实施意见》在土地供应方面,对于招拍挂的住宅用地用途向租赁方面倾斜,并明确竞买人持有出租年限,提高企业自持比例。早在该意见出台前,深圳国土局就公告将于11月初拍卖首宗全自持租赁用地,并要求优先租赁给地块所处区域工作的人。
而在“商改住”方面,则指出需在符合城市规划和公共配套要求的前提下,经主管部门同意,允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建未租赁住房,土地使用年限和容积率不变,变更后的水、电、气按居民标准执行,消防质量需重新审核、改建后的住房仅限租赁或整体转让,不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。

此外,还将引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁,各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作。事实上,在《实施意见》(意见稿)中曾提出,“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

对此,深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示:“《实施意见》主要针对深圳目前的租赁市场现状提出的中长期目标,以上三点若能顺利推进,租赁市场内的有效供应可得到增加,同时包括城中村在内的租赁市场能够更加规范,而在这个过程中也给开发企业提供了一些新的机会。”

不过,资深地产专家刘忠岭则指出,虽然《实施意见》提出的要求,能在一定程度上位租赁市场增加部分供应,但相对于深圳增速较高的需求来讲,增加的供应量较为有限。


政企联合探讨城中村租赁模式


事实上,如何处理“城中村”这个历史遗留问题,是多年来困扰深圳城市发展的“老大难”。此次《实施意见》提出将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理,并委托物业服务企业提供服务,享受住房租赁企业相关的政策优惠,恰好创新地解决了这个历史难题。

据记者了解,深圳万科已经开始行动,新成立了深圳万村发展有限公司,并于9月底签下了福田区上步玉田村项目,欲通过统租运营+物业管理+综合整治的新模式,提高城中村的整体居住环境,并形成规模化租赁。

而这也是政企合作进行城中村改造的新模式,“由政府引导,企业进行统一整改、物业统一管理,这种政企合作的模式将在其余城中村规模化租赁过程中得以复制。”李宇嘉表示。

对于万科而言,玉田村仅仅只是一个开始。除此之外,万科与深圳市人才安居集团达成合作协议,以合资成立租赁公司、物业公司为起点,促进未来在人才住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租购、装饰装修、物业管理等方面开展全方位合作。并与南山区政府签署合作,在养老、教育、城中村综合整治、人才安居房建设等多个领域,采用代建等多种模式开展更深入的合作。

频频动作,体现了万科参与挖掘深圳租赁市场的决心,但尚处于起步阶段仍将面临诸多挑战。李宇嘉指出城中村规模化租赁运营模式尚未明朗,企业仍存在不少挑战,一方面城中村本身在消防方面存在很大的隐患,需要大面积整改,另一方面城中村目前以散租为主,其业主等是否愿意被统一管理仍是个问题。

在刘忠岭看来,城中村物业管理水平低,有部分房产甚至存在安全隐患,引导城中村规模化租赁具有一定积极意义,而万科具备公寓运营和物业管理的经验,在参与改造时具备一定的优势,但推进过程中,很可能会在获取房源会遇到阻力。


    关注 中经城事


微信扫一扫关注公众号

0 个评论

要回复文章请先登录注册