有谁真知道拆迁房多值钱？
被征收房屋价值八问。...
点击上方“盛廷征地拆迁律师”可以订阅哦
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，在城市国有土地上的房屋如果遇到征收，可以选择产权调换或者货币补偿。如果被征收人选择货币补偿，那么货币补偿款的具体金额通常要由专业的评估机构、经过法定的评估程序来确定；即便被征收人选择产权调换，用于调换的房屋价值也要经评估机构按程序评估确定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
那么关于房屋价值评估，我们至少都要知道这些：
1、房屋价值评估机构如何确定？
评估机构一般是由被征收人在一定的期限内协商选择，如果多个被征收人之间存在分歧而不能再规定时间内选出评估的机构，则由房屋征收部门组织被征收人投票绝决定。当然，在大家都同意的情况下还可以采取摇号、抽签等方式确定。
在确定评估机构的时候，尤为需要注意的是——征收人在未取得被征收人同意的情况下，单方委托的评估机构所作出的评估报告是不合法、无效的。从而，以征收人单方委托的评估机构的评估报告为依据的行政补偿决定也应当认定为主要证据不足，应该被撤销。
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
只有在征收决定作出后，才能正式确定评估机构，这是基本的程序要求。如果在征收决定作出之前就发布“房屋征收评估机构选择公告”，随后再作出的房屋征收补偿决定不合法，依法应当被撤销。
3、对被征收房屋进行价值评估的基准时间
怎么确定？
一般将“房屋征收决定公告之日”作为被征收房屋价值评估的基准时间。如果有一些大的征收项目可能需要分期分段实施的，还可以分批次作出征收决定。
并且在实践中，还可能会出现房屋征收决定和补偿决定作出的时间间隔特别长的情况，除了在房屋征收决定公告之日作出评估的价格以外，在实际支付补偿时，还需要考虑被征收人因晚拿到补偿款之合理损失等因素，也可以通过补助等方式支付。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
估价师签字？
在实践过程中，房屋征收部门向被征收人转交的评估报告，必须有负责该评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并且还要加盖评估机构的公章。这里需要注意的是，必须是评估师的亲笔签名，不能以印章代替签字。否则，评估报告无效。
《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》第二十四条资产评估机构接受委托承接的评估项目，其项目负责人只能由注册资产评估师担任，评估报告至少由两位注册资产评估师签署方为有效。
5、房屋价值评估的基准价格如何确定？
通常，各个地方政府或者其授权的部门至少每年定期公布一次辖区内不同区位、不同建筑结构的各类型的房屋的市场价格，这个价格事实上就成为了房屋价值评估机构的需要参照的基准价。
这种基准价的形成，固然会使得房屋价值评估更具有操作性、更加便利。但是，如果仅以此确定被征收房屋的价值显然也是不全面的，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》所确定的“类似房地产的市场价格”，在特定情况下结合上述基准房地产价，并结合被征收房屋的具体状况等因素，最终“具体问题具体分析”地确定被征收房屋的评估价格。
《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
大多数情况下，决定一栋房屋价值的最重要的两个因素就是房屋的性质和房屋面积。房屋性质主要指被征收房屋的用途，即是营业性的还是非营业性的，这与房屋面积一样，都是直接决定房屋价格认定的重要因素。
我们经常会听到这样一种情况，房屋评估机构认定的房屋性质与房屋面积与被征收人的主张存在巨大的分歧。
对此，实践中有两种不同的观点，一种是以房屋权属证书记载为准，另一种是以房屋的实际用途和实际测量面积为准。但是最高人民法院《司法观点集成》的表述，房屋性质、用途一般以登记为主，但是也不应该搞“一刀切”，须因地制宜。
至于房屋面积，则主要以权属证书记载为主，在记载面积以外违法建设的增加面积是不被认可的。并且，在不损害国家或第三人利益的情况下允许征收人与被征收人协商解决房屋性质、面积等问题的争议。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
对于被征收人而言，如果对于评估机构作出的评估报告不满意怎么办，只能被迫接受吗？根据法律明文规定，被征收人或者房屋征收部门如果对评估结果不认可，可以向作出评估报告的机构申请复核评估。
具体操作方式为：在收到评估报告的10日内，采取书面的复核评估申请，并且要在书面申请中具体列明原评估报告中存在哪些问题。评估机构需要再收到申请的10日内对评估结果进行复核。
被征收人对复核结果仍不满意的，可以在收到复核结果的10日之内，向当地的评估专家委员会申请鉴定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。第二十二条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
那如果被征收人对评估专家委员会的鉴定结果仍然不服，能不能起诉到法院申请对撤销最开始的评估报告、申请重新评估呢？答案是否定的。
法律规定，如果被征收人对鉴定结果仍然不服只能按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条来处理。即，由被征收人与房屋征收部门就被征收房屋的补偿方案进行协商。如果双方在签约期限内仍然达不成一致、未能签署安置补偿协议，那么就只能由地方政府作出征收补偿决定，单方确定补偿方案。
被征收人如果认为最终的“征收补偿决定”仍然是不合理、不合法、侵犯其合法权益的，可以向法院起诉这个决定。但是，在评估机构选择、评估程序都没有明显违法的情况下，直接起诉要求对被征收房屋重新评估，一般是不会得到法院的支持的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
盛廷征地拆迁
专为被拆迁人服务
北京市盛廷律师事务所
微信号 ： shengtingzdcq
新浪微博：@北京市盛廷律师事务所
联系电话：010-89193487
地址：北京市海淀区中关村南大街数码大厦A座512
往期精彩文章（点击关键词阅读）
《一问到底》-第1期
喜讯！土地法大修，拆迁将获更多补偿！
闲置土地居然被无偿收回？
关注 盛廷征地拆迁律师
微信扫一扫关注公众号
