完整版物业公司装修服务策划方案（收藏）
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因此，物业管理企业应通过对物业装饰装修的管理、服务和控制，确保物业正常运行使用，维护全体业主的合法权益。
装修方案策划的目的
物业装修管理直接关系到物业的保值、增值，物业装修管理可以为业主创造一个优美、舒适的居住、生活环境，使物业价值和使用功能得到极大的提高。
房屋、建筑结构基础知识
注：根据《民用建筑设计通则JGJ 37-87 》第1.0.5条 民用建筑高度与层数的划分
一、住宅建筑按层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层以上为高层。
二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑）。
三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层。
客户群体及装修类型的分析判断
1、根据物业服务方案中的客户群体分析，结合物业现状，分析出业主的装修需求和装修类型，找出共性的需求。
2、将分析结果跟开发商、业主代表反馈、沟通，确定涉及外立面、露台、阳台、架空层等关键部位相对统一的装修方案。
物业装修管理的依据
（一）依法管理：依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰、装修管理》、《住宅装饰装修工程施工规范》、《城市异产毗连房屋管理规定》进行物业装修管理。
（二）依约管理：依据物业管理人与开发商或者全体业主签订定的《前期物业管理委托服务合同》或《商品房买卖合同》内有关物业管理内容的约定，以及作为《商品房买卖合同》附件的《物业管理服务协议》和《室内装修、装修管理服务协议》进行物业装修管理。
物业装修管理的内容
（一）住宅室内装修、装修管理
1、装修申请和方案审查
业主在对房屋装修前应该提供装修方案和装修申请表给物业管理单位，注明装修内容，办理装修人员出入证，物业管理人员应审查装修方案是否符合装修规范和符合法律规定，告知业主及装修人员应注意事项及禁止事项。
2、装修阶段管理控制
（1）防水工程：在装修过程中要提醒业主或装修人员注意防止破坏厨、卫防水层，凡改造厨、卫墙体、地面后，必须重做防水，并且防水材料卷边达30公分以上，并且要做48小时闭水实验，在卫生间安装淋浴器的，安装热水器的墙面要做1.5米以上的防水，防止水渗漏到别的房间，防水做好后，要及时打上保护层并铺砖，避免防水层再次遭到破坏。
（2）给排水工程：装修巡查中，要提醒和检查业主或装修人员不得私改供水主管，只能改动水表后的 自用供水管，并且暗埋水管必须做在防水之上。 排水管在装修过程中提醒和督促业主及装修人员不能将下水口堵塞，不将装修垃圾、水泥沙子、油漆、涂料等倒入下水管道，在封包下水管时，一定要预留下水主管检查口活门，以利于以后维修，疏通时不破坏装修。
（3）强弱电工程：供电线路改造时一定要穿管，套管内不得有接头，强、弱电电线不能混穿，以免发生短路，烧毁电器。
（4）天然气设施：天然气管线、计量表不允许擅自移位，改动封包必须由具有专业资质的天然气公司专业人员改动，并且厨房与卧室、客厅等其他功能区必须安装有效隔断，防止天然气泄漏伤人事件的发生。
（5）排烟管道：由于烟道多为主辅烟道结构，排烟口（排油烟机烟气接口）在辅烟道上，有的业主为图方便，将原有排烟孔封堵，而在主烟道上开孔，这就破坏了烟道结构，造成窜烟、窜味，有的将排油烟机、燃气热水器挂装在烟道壁上，损坏了烟道。所以装修管理人员在巡查时就要提醒业主或装修人员不能这样做，告知其危害性，纠正其违章装修。
（6）土建工程：业主在装修中，可以拆除房内轻质隔墙（非承重墙），但拆除与厨、卫相邻隔墙要重做防水，不得损坏和拆除承重墙、梁、柱、板等房屋主体承重部位，不得在这些部位开孔、打眼。
（7）门窗：业主在装修过程中，装修管理人员要注意个别业主擅自将门往外移位，侵占公共区域，防止业主更换窗户，在窗户外加装防护栏，破坏楼宇外观整体形象。
（8）建筑外立面控制：
①空调位置及管线出孔位置，一定要业主按建设预留的位置安装空调外机，空调管线出孔要按规定位置出孔，在室内管线可以暗埋，但不得外漏在外墙上，影响楼宇整体美观。
②燃气热水器排烟孔位置从最大角度考虑业主方便，规定每一户型燃气热水器排烟管出孔位置，使燃气热水器每一户型从最低层到最高层都是一个位置，站在高楼下，给人以整齐划一的感觉。
（9）对讲门禁系统：装修管理人员要提醒业主和装修人员不得拆除、移位对讲电话，在墙面开槽时防止打断对讲电话线。在厨房吊顶时，一定要将煤气报警器移出，不能包裹在里面，并且将线连通，避免影响消防联动和报警。
（二）商铺装修管理
1、门头、外立面：商铺装修管理，门头、外立面是面子工程，一定要严格，门头要统一尺寸大小、高低、厚度才能使所有商铺门头招牌整齐美观，空调位置统一高低、管线位置，才能使楼宇整体形象不受影响。
2、排污、排烟气系统：特别是餐饮，一定要注意排污要建设有油水分离装置，小型餐厅（牛肉面馆等）也要有隔油池。排烟气一定要进烟道。
3、消防系统，在装修前要向公安消防部门申请，消防改造时要由有资质的企业改造，装修进程中物业装修管理人员要监控按规范改动，防止损坏线路，破坏消防设施，装修完后商铺经营户要申请公安消防部门验收，验收合格后商铺才能进行经营。
4、防水系统：商铺经营户在改造商铺时要对卫生间改动，所以要提醒和监控做好防水，经营餐饮的要对操作间和卫生间做好防水，操作间和卫生间垫高的防水层卷边要达到50公分以上，防止操作间和卫生间用水量大给毗连的物业造成损失。
装修服务方案制定要点
（一）制定合理合法的装修管理规定
根据国家、地方的法律、法规、规定，并结合承接物业的具体情况，制定合理合法的装修管理规定。
（二）做好装修申报登记和审批工作
建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条规定：“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申请登记”。
（三）做好装修过程的检查和监督工作
装修过程中定期检查核实装修人的装修内容是否符合申报登记内容，发现违规行为及时制止并上报相关部门。
（四）做好装修过程的环境监控和垃圾管理工作
装修过程中定期检查装修人的装修行为是否对环境造成影响；装修垃圾是否定时、归点清运。发现违规行为及时采取有效措施加以制止，责成装修人消除影响。
来源：深圳市深长城企业管理咨询中心
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