从人口流动看2018年楼市走向，环京的危险！

江苏是人口老龄化最严重的省份，人口出现净流出，浙江则新兴产业发展兴旺，人口净流入...





摘要：2016年13个省份人口处于净流入状态（迁入人口大于迁出人口），随着人口逆流现象的延续，2018年房地产投资机会的把握上，重点要寻找三四线中的强者：看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力。

过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线已经呈现人口净流入更为明显，浙江、广东和福建这三个民营经济发达的省份，新兴产业发展能够吸引更多的外来人口。在长三角各省中，也出现了分化现象，如江苏是人口老龄化最严重的省份，人口出现净流出，浙江则新兴产业发展兴旺，人口净流入。

2017年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份分别是河北、河南、山东、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年来人口流出并未出现改善，京津冀整一片区都出现了人口流失，因此，相对不看好京津冀的楼市。

————————

过去几年，回归一二线似乎已经成为绝大多数房企的共识，而三四线留给市场的刻板印象就是人口流出、需求不足，但从近两年京沪人口负增长、农民工回流等现象来看，我们不禁要问，三四线整体真的是一片死寂吗？

局部是否存在超预期的亮点呢？除了棚改货币化安置带来的变相放水和一二线溢出效应之外，三四线难道一点内生需求支撑都没有吗？让我们先从省级层面的人口流动变化开始分析。

一．欠发达地区出现人口回流

人口增长分为自然增长和流动增长（机械增长），自然增长是出生人口减去死亡人口，流动增长是迁入人口减去迁出人口。从中期来看，人口的流动增长对一个城市或区域更为关键。

根据各省统计公报，计算出各省常住人口的流动增长率，发现自2012至2016年以来，15个省份人口流动增长率在扩大，除河南、江西外，2016年13个省份人口处于净流入状态（迁入人口大于迁出人口），15个省份大致可分为三类：

第一类是民营经济相对发达的华东、华南省份，以浙江、福建、广东为代表；第二类是传统的打工人口输出大省，以西南的川黔、中部的鄂皖为代表；第三类是受到国家政策重点扶持的边疆大省，西藏、新疆、内蒙古。

来源：wind，各省统计公报及统计年鉴，中泰证券研究所

二、从人口流向看楼市：

看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力

1. 京津冀：出现整一片区人口流失

从上述计算的数据来看，东北、西北（除陕西、新疆）、华北区域（除内蒙古）的绝大多数省市5年来均呈现人口流出扩大的态势，在这些城市中，略超预期的是天津。作为京津冀城市圈中规模排名第二的城市，天津并未能有效吸纳从北京流出的人口，自身人口净流入规模逐年递减，且周边的河北、山东人口也是呈现小幅净流出。

根据百度大数据的《2017年春运迁徙总结报告》，2017年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份分别是河北、河南、山东、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年来人口流出并未出现改善，京津冀整一片区都出现了人口流失。来源：百度大数据，各省统计公报，中泰证券研究所

来源：各省统计公报，中泰证券研究所2. 长三角：

人口从上海向周边的浙江、安徽、江西等省扩散和北京一样，上海近5年来人口净流入规模亦在不断缩小，在2015年首次出现人口净流出。但与京津冀不同的是，长三角人口成功实现了从核心城市向周边的扩散，上海人口流入来源前五大省中的浙江、安徽、江西等近年来均出现了人口回流，这些省份相对较好的人口消化和吸附能力侧面反映了长三角发展相对均衡的区域经济。来源：百度大数据，各省统计公报，中泰证券研究所

来源：wind，中泰证券研究所3. 珠三角：核心城市及周边人口集聚力不断强化

根据百度大数据的《2017年春运迁徙总结报告》提供的数据，广州、深圳17年春节前迁出人口中，55.7%、45.5%来自省内，这意味着穗深约一半的流动人口来自广东省内其他城市的输出。

虽然广东省并未公布市一级的常住人口迁移数据，但每年均披露市一级的户籍人口迁移数据，结合广州、深圳等相对宽松的落户条件，已能够分析珠三角乃至整个广东省的人口流动变化。

来源：百度大数据，各省统计公报，中泰证券研究所

来源：百度大数据，各省统计公报，中泰证券研究所

从户籍人净迁移数据来看，广深、佛惠莞的户籍迁入人口规模一直在稳步增长，并呈现净迁入状态，而广东其余三四线城市的户籍迁入人口逐年下降，自2012年以来，基本为净迁出状态。

从2016年各市的户籍人口迁移数据来看，除上述5个城市外，仅中山、珠海、清远为净迁入，这也表明广东省的人口繁荣仅限于穗深及其周边（广州周边上的佛山、中山、清远；深圳周边上的惠州和穗深之间的珠海、东莞），粤西、粤东、粤北的三四线城市人口仍在流失。

来源：广东统计局网站，中泰证券研究所

来源：广东统计局网站，中泰证券研究所

来源：广东统计局网站，中泰证券研究所

三、三四线中的强者：看好浙闽川皖等省

在分析完具有代表性的三大城市群之后，我们以近5年来人口净流入或流出出现改善的15个省份为对象（见图表8），来观察这些省市的二线及三四线城市的人口流动情况。

由于省级人口增长率统一采用常住人口口径，而各地级市人口增长率口径参差不齐（杭州、宁波等采用常住人口；广州、深圳、佛山等采用户籍人口），为了统一分析，对于省市人口增长口径一致的河南、江西、浙江、福建、四川、贵州、陕西、安徽采用常住人口净流入规模（即流动增长规模）这一指标，其余8省采用常住人口增速变化分析。来源：各省统计局官网，中泰证券研究所

注：由于四川各地级市尚未公布2016年人口明细数据，因此四川省的成都和川三线城市采用15年和11-15年的时间计算，特此注明。从我们的计算分析来看，过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线的人口净流入更为明显。再结合常住人口增速变化这一指标，我们发现华东的浙闽、西南的川渝黔、中部的豫赣鄂皖等省份5年来的三四线人口增速均在扩大。

因此，我们认为华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期的“人口繁荣”，具体来看，比如浙江的湖州、金华等；福建的泉州、漳州；四川的绵阳、广元，安徽的蚌埠等。

（本文原标题为：2018年楼市的趋势与机会，转自 微信供 李迅雷金融与投资））),yuan ）文章精选

2017年A股的4个奇怪现象: 买基赚买股亏, 私募跑输公募!

没有金融常识的段子手很可怕！这些基金经理躺枪了！

三个维度回测邱国鹭部分投资理念, 妥妥的年化10%超额收益!

揭秘发审委：搞定11人即可，最贪者300万赚2.5亿！

如何抓住6个月上涨80%的泸州老窖？一个基于融资和股东人数数据的复盘案例

    关注 牛熊交易室