"大清退"过后，一地鸡毛的北京物流园该何去何从？

北京的物流市场今后会有什么变化？...

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第1404期

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“清退”行动开始后，运联传媒走访了顺义等地的物流园区进行调研，有的企业已转移，有的还在等待整顿，但多是“人去场空”的场景。

1、为何北京物流业频繁遇到类似“清退”事件？背后根本原因几何？

2、除了被动接受，北京物流行业最该得到的教训和经验是什么？

3、未来园区的发展方向在哪里？

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作者 | 宋燕清（运联传媒记者）编辑 | 小L

「北漂」是个流行了很多年的说法，漂的不仅是人，还有行业，比如物流行业就在时刻上演着搬迁史。然而从3环外到5环外，再到目前的京外圈，搬迁似乎没有尽头。

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现状：大清退后打起游击战

因「11.10」和「11.18」两场特大火灾的发生，北京笼罩在一片焦灼的氛围中。由此引发的连锁反应便是「低端产业」大清退，尤其是仓储物流企业，面临史上最严格的消防检查和整顿。

重庆勤牛供应链董事长陈协宏认为，快递物流是典型的三级分拨体系。第一级是靠近机场周边，第二级是每个区县，第三级就是街道或社区网点。

由此可见，作为物流一级分拨场地，机场周边的物流仓储在整个运输时效中起到的作用有多关键，而此次的大清退重点就是首都机场周边的天竺保税区，政府已经开始行动：

1）对于存在重大消防安全隐患的仓储物流设施坚决关停，同时协调安全正规的库源供企业周转。

2）对于手续齐全但存在一定消防安全隐患的仓储物流设施，结合实际情况限期整改。

3）对于依法合规的仓储物流设施积极支持。

然而事实是，合规的少，不合规的才是大多数，所以围绕首都机场20公里范围内（一说是机场周边的7个镇）的仓储物流企业几乎都被贴上了清退整改的通告。

图1：天竺保税区内物流企业被张贴的清退通告

运联传媒的记者曾在清退开始后去天竺保税区进行现场调查，发现区域内的大田、德邦物流等企业的货物和人员、车辆基本都转移完毕，剩余的顺丰、中外运、京东物流等待整顿。

据了解，大田物流、德邦物流等在天竺保税区租用的场地均是一万多平米的大型仓库，曾经车满、人满、货满的场地如今格外空旷，政府通告里给的整顿时间是截至12月底，但是根据运联传媒记者现场采访得知，大部分会选择转移到通州和燕郊等地区，但随着全市开始大清退，通州也不保，开始转移到天津、涿州等地，来年后能否回来还是未知数。

图2：德邦物流在天竺保税区的中转场地

图3：大田物流在天竺保税区的中转场地

图4：中外运在天竺保税区的某处仓库成了停车场

从3环外到5环外，再到撤离北京圈儿，这样的整顿虽然淘汰了一批不达标准的「低端产业」，但也给业内甚至社会带来了诸多不便。

对于业内来说，时效不保、成本突增，对于普通消费者来说，收寄快件都成了麻烦事。截至目前，已有韵达、圆通、中通、申通、德邦等各大快递企业发往北京的包裹受影响。

此次大清退中，物流企业损失惨重，小企业存亡难断，大中型零担、快递企业在北京的配送服务和时效也大受影响。具体来说，合格仓源少，搬迁成本大，大概分为仓库费用、搬迁成本、人员调配、客户赔付等几部分。

1）仓库费用，包括即将要搬离的合同未到期的费用损失，还有寻找新仓库的成本和费用，加上合规的仓源少，租赁费用将更高。

2）搬迁场地和设施设备所造成的损失，包括在时间上的浪费、人员和车辆的占用，都会影响到企业正常作业的进度和服务质量。

3）除此之外，物流企业搬迁后面临着很大的配送压力，因为最后一公里的配送成本太大了，搬离顺义后，对顺义地区的末端配送成本会升高。

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根本原因：物流用地矛盾突出

为什么会出现如此大批量的消防检查不合规的仓储园区？在城市的用地规划中，物流又处于什么地位？

1）首先是物流用地规划不足。

此次大清退的根本原因在于物流用地没有规划，尤其是北京等大城市，随着经济的发展，城市土地的获得成为仓储行业的最大瓶颈。

图5：2017年北京仓储园区调研-各区园区数据分布

来源：运联传媒好园区项目组

运联传媒的好园区项目组曾在5月~7月调研过北京的仓储物流市场，他们发现：北京的仓库建设用地成为了商业用地概念，在城市内老的仓储区改造置换模式中，通过城里的用地置换来的城外仓库建设用地又必须缴纳新的土地增值税，本来在资金方面就捉襟见肘的置换用地的仓储企业后继发展将无能为力。

2）北京新增的仓储园区供给量在逐年减少。

调查发现，北京地区的仓储新增供给量抵消不过拆迁减少量及租户需求量，导致大量仓储需求方很难找到合适的仓储园区、老仓库招商苦难，新仓储供给不足，北京的仓储出租率空前高。

3）受成本和货源限制，越靠近城区越占据优势。

在陈协宏看来，物流企业一般会有两种场地选择：一是位于城区外但比较标准化的仓储中心，如普洛斯，这种选择面临的拆迁风险比较小；二是位于城区但规范化不足的过渡性场地，被拆迁的风险很大，但是距离客户近。

图6：北京物流设施呈片状分布在顺义、朝阳、通州、大兴

来源：北京十二五物流规划

因为租金在物流企业的运营成本里不是最大的，配送成本和人工成本才占大头，而配送成本取决于位置，所以物流企业宁愿顶着拆迁风险也要找最近的，离客户越近越容易节省成本、稳定时效和获取订单。

总的来说，在城市土地的规划中，因为没有物流行业的判断和建议参与进来，所以本应打造成「物流基地+物流配送中心+末端配送网点」的城市物流节点网络不完善，物流企业像打游击一样频繁搬迁。

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大清退后的物流发展走向

如今清退到通州、燕郊甚至天津后，北京的物流、快递企业面临一个什么发展局面？陈协宏认为，很长一段时间内，他们都将面临更大的时效和成本压力。

1）快递企业最大的压力就是在末端配送上，首先在配送效率上面临巨大的挑战，其次就是成本上的高消耗。

2）对于零担物流来说，需要看他们的专业市场外迁情况如何，如果他们的专业市场迁到外面，那就是从外面开始送货，也就是说靠着一级分拨体系进行配送，没有二级三级做支撑，成本增高在所难免。

但与此同时，快递、快运企业在分拨和网络体系上与专线零担企业相比，占据标准化和规范化的优势，得益于在全国的网络化优势。虽然部分地区成本增高、盈利空间被缩小，只要保障其他大部分地区是一个盈利状态，做好资源的衔接和调配，总体仍能保持盈利状态。

而中小零担企业很难做到这一点，因为不具备网络化的优势，所以点到点或者点到线的运输下很难进行成本分摊。想要形成规模化和标准化就需要借助一个网络平台，比如可以依赖站场、仓储等园区为节点提供平台，将他们进行串连，统一运输和配送标准，比如卡行天下的做法。

所以，北京的物流市场今后会有一个什么变化？不妨猜测一下：

1）部分仓储企业在自有园区下进行升级改造或外迁到北京周边的城市发展，在城外布局物流枢纽以长干线+短驳运输的方式满足北京的仓储需求。

2）仓储枢纽更加集约化、标准化，今后像普洛斯一样专业的仓储中心将出现更多。

3）小微专线企业被淘汰，剩下的将会形成联盟拥抱网络平台，摆脱小散乱的状态。

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