完美错过高峰之后，谦祥在郑州的坎坷之路如何走？

谦祥，说好的四盘联动呢？...

谦祥在郑州坎坷之路

谦祥集团始于福建，源自于福建万嘉泉投资有限公司，于2011年进驻郑州，背后的投资商和股东是锦艺、升龙、福建万嘉泉的股东。2012年开始开发的谦祥万和城是他们第一个项目。

谦祥集团简介▼



谦祥集团架构▼



谦祥在郑州的布局▼

这四个项目，全是城改项目：

万和城：高新区大榭村改造项目，总建面128万方，已交房；

钱隆城：高新区石佛村改造项目，与福建福晟集团合作开发，总建面超400万方，认筹咨询阶段，预计年底开盘；

兴隆城：惠济区兴隆铺村改造项目，总建面103万方，已面世待售，证件不全；

江山城：惠济区杜庄村改造项目，前期阶段；

初来郑州的谦祥，胆子也够大，三四个项目，全是城改项目。大家都知道，城改项目对开发商资金的运作能力是种考验，而谦祥这几个项目目的体量又比较大，对资金的要求更高，而事实也证明，谦祥的步子迈得太大了。

兴隆城2015年已经入世，当时售楼部、户型等一切都准备就绪，置业顾问也信誓旦旦的说2015年年底会全部推盘。当时万和城的销售已经接近尾声，钱隆城的地块还在拆迁，谦祥也指着这个项目回款呢！结果开盘时间从去年推到了现在，项目的土地还没搞定，听说已经认过筹的客户准备维权呢！

进入2016年，钱隆城推进缓慢，半路上又杀出来一个K2抢地，几经周折，政府帮忙解决了地块问题，开始认筹了，结果又碰上了“双限”。

目前，谦祥江山城也没有具体消息了。

谦祥要摊大饼，突然发现“面粉”不够了，这些都反映出了，谦祥作为刚起步小开发商的无奈。

已经交房的万和城怎么样？

2012年开始开发的谦祥万和城，一期已经交房入住，二期、三期预计年底或明年相继交房，现在我们来看看已经交房的一期的情况。

亮点：

1、外立面简洁大气，这一点很有闵系开发商的影子；福建开发商在这一方面做得都很不错，比如负面缠身的升龙，个人觉得他所有楼盘的外立面做得都不错；

2、小区绿化还不错，坡地景观，石材铺装，整体有一些恢弘的感觉；安置区的绿化也还过得去，还有两片湖水；

3、距离地铁口近，1号延长线的首站在莲花街上，走路5分钟左右；

上几张小区实景图▼













万和城外立面▼





当然，小区里也伴随着其他的一些问题：

1、小区道路很宽敞，但是缺乏公共活动空间，没有类似儿童游乐区的地方；

2、物业不行，有一个侧门基本没有门禁可言（可能跟小区内装修有关），谦祥物业也是刚刚起步，管理经验很欠缺；

3、除此之外，距离连霍高速沟赵站近，楼盘密度高；

谦祥的第一个项目，交房维权不尽如人意，实地看过一次之后，整体感觉还可以，周边环境比较嘈乱，摆摊的商贩很多，但小区内部环境没有想象得那么差，只是物业真的有点硬伤，后期管理让人担心。

原来谦祥只能靠万和城这一个项目回笼资金，现在万和城的销售也基本结束了，可想而知，谦祥的资金压力有多大。

错过高峰的钱隆城会卖多少钱？

不同于万和城、兴隆城，钱隆城是谦祥与福晟合作的项目，也是目前高新区最大的一个盘，占地1500多亩。

我们来来了解一下福晟集团：

福晟集团简介▼



福晟集团发展历程▼



闵系开发商全国排名，福晟排名60▼




福晟集团在福建做得还可以，钱隆系也是其经典的产品，在福州、苏州、天津、长沙等多个城市都有。

按照钱隆城原来的营销计划，项目8月份一期首批就要开盘了，当时定的价格也是亮了，只要8000！10月份一期二批开盘，而现在年底前能不能开盘还很悬。这其中K2的捣乱有一部分原因，更多的还是各方面的综合因素影响，比如：

1、石佛这个地块本来就很难拆，因为牵涉到回民，弄不好就容易起冲突，现在售楼部后面还有一些回民的建筑没有拆除；

2、开发商资金不到位，如果真有钱，也不至于被K2抢了地；

3、开发商的政府关系不够强硬，毕竟是外来的开发商，对郑州城改模式不熟悉，如果联合郑州的本土开发商，事情就会好办很多；

原来计划8月开盘，定价8000▼





注：图片来源—同峰地产

再来重新梳理一下钱隆城的情况：

项目整体鸟瞰图▼



项目总占地1500多亩，高新区目前体量最大的盘。

一期地块在西北角，规划了6栋楼，离沉砂池比较近。而先前K2抢拍的地块目前规划到了最后一期开发，应该是还有一些问题需要解决。

临近科学大道的地块，据说规划的是商业和写字楼，福晟集团之前有做过商业和写字楼，做得好不好不清楚，但置业顾问说未来会引进万达。第一次跟我说万达的是石佛艺术公社的销售，说万达已经80%确定，我当他是胡扯，第二次是钱隆城的销售，我也就当听听。地段很好，这地方也需要商业，但不知道福晟有没有实力把万达引进来？

项目优势：

1、位置：临近科学大道，距离北三环和西三环也不远，整体的交通通达性很好，离即将开通的地铁1号线延长线站点有点远，未来的8号线站点会近一些；

2、背靠沉砂池，环境加分（沉砂池的环境的确不错，清水碧波），斜对面是丹尼斯超市，正弘的商业正弘广场也即将建成；

3、项目宣传引进的是华中师范大学附属小学和中学；

但是项目的劣势也很明显：

1、容积率高，4.5；

2、证件不全，开盘时间不确定；

3、工程进度慢，开发商资金吃紧；

9月底开始认筹，置业顾问说目前已经认筹了3000多号，而一期首批推出的房源只有800多套。但是开盘时间还不确定，原来说11月份，现在又是12月底了，置业顾问透露目前有三个证，开盘价格11000-12000元/㎡，现在来看，有可能会达到13000元/㎡。

但是，我跑到工地看了看，还在挖坑，后边还有一部分建筑没有拆除，照这个进度，年前开盘的希望不大，除非钱隆城顶风作案，冒险被罚款。

谦祥钱隆城工地▼



未完全拆除的建筑▼



再看看周边的竞争对手，更加心疼钱隆城，金科、正弘、恒大，开发商实力都比他强。但同在营销节点上的，只有恒大城一个，这两者一做对比，钱隆城貌似就只有位置和价格优势了。

钱隆城毕竟是靠近三环边，恒大城的位置比较偏一点了（莲花街与银杏路交叉口向北，翡翠华庭旁边）。恒大城号称是翡翠华庭的升级版，定位偏改善，整体容积率比钱隆城低，3.5，带装修是他的杀手锏（1700元/㎡的装修标准），但是价格也不低，到现在，双限之后，恒大城的销售还是咬住开盘价格15000元/㎡不放松。

恒大城定在10月底开盘，如果开盘价真是15000元/㎡的话，也会给后开盘的项目定下基调。但是，钱隆城如果开盘价格过高的话，肯定也没多少人买账，对，钱隆城只能靠位置和价格来取胜了。

谦祥在郑州如何走下去？

在全国市场上，福建系开发商还是很旺盛的，全部开发商的前50名，福建系开发商就占据了11席，而且许多也已经上市，在今年疯狂的地王游戏中，福建系开发商的身影也非常多见，比如在郑州拿下地王的旭辉、阳光城等。

当然，谦祥跟他们比只能算是小喽啰，属于新手上路。通过谦祥几个项目的开发，我们或许能在他身上看到升龙的影子——死磕城改项目，但是，谦祥还不同于升龙。

升龙做城改起家，但是在当时特定的历史背景下，卢展工跟政府打得一手好牌，做起来才会那么顺手；而谦祥没有什么政府背景，初来郑州，上手就是大型城改项目，一做就是三四个，肯定会非常艰难。

初来郑州的外来一线开发商，很少有第一次就碰城改，就算做，也会联合郑州的本土开发商，这样会少去很多麻烦，比如万科、融创、招商等。

所以，没有那金刚钻，就不要揽那瓷器活，或许今年只是谦祥走霉运，但是，谦祥想在郑州发展壮大，就必须要转变下思路了。

1、大型城改项目，最好不要碰了，难做不好说，还非常吃资金，会把自己弄得很尴尬；

2、一步一步走，几盘联动也要考虑自身实力；

3、抓紧时间跟政府和其他开发商搞好关系，有福建老乡的支持，也要在郑州抱住大腿；

这样做，或许将来会走得顺利一些，不转变思路，道路注定会坎坷。

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