独家津南禹洲项目规划曝光 857套房源解北闸口房荒

今日，天津市规划局公示了北闸口一宗地块的建设规划详情，揭开了新项目的神秘面纱。...





回看2016年津南区的土地出让，海河教育园和咸水沽两大板块始终占据着津南土地市场的主角地位。海河教育园板块热闹非凡，因政策扶持以及独特的户籍政策等优势，故吸引了包括仁恒、鲁能、龙湖、旭辉等在内的大牌房企争夺“口粮”，高地价、高溢价率，大品牌房企拼产品，这个板块无时无刻都在上演着最“激情”的戏码。而老牌居住区咸水沽，作为津南人民心中的CBD，商业起步早、配套完善，片区内居住氛围浓厚，也吸引了新城、恒大、龙湖等房企的进驻，为其增添了新的活力。

反观北闸口板块，一直在土地市场中默默无闻，直至今年，从开年的土地熔断停牌、再到禹洲、融信相继高调拿地，北闸口终于有了一些话题热度。今日，天津市规划局公示了北闸口一宗地块的建设规划详情，揭开了新项目的神秘面纱。

今年3至4月期间，北闸口05、06、07、08号宗地相继出让，其中05号、07号、08号地块分别被禹洲以9.7亿、7.58亿、13.25亿收入囊中，楼面价12000-14000元/㎡之间，06号地块则花落融信，楼面价近14000元/㎡。

目前北闸口四宗地块已形成总体量近30万平方米的新房存量，且这四宗地块从位置上看共同组成一个“田”字型地块矩阵。

根据今日规划局网站公示的津南区北闸口镇雍和熙苑项目的规划设计平面图，项目地块四至为：西至西营路、北至泽惠道、南至御惠道、东至东营路。参考之前这四宗地块的信息，不难判断，本次公式的地块规划正是4月禹洲斩获的北闸口08号地块。



根据已公布的规划详情，项目总建筑面积159723.64平方米，规划用地面积94196.7平方米，住宅建筑面积91048.64平方米，容积率1.2，绿化率40%，居住户数857户，可容纳居住人口约2399人，平均每户2.8人。社区规划车位2263个，其中机动车位801个，非机动车1462个。

小区整体设计北高南低，无论居住高层或者洋房，均不影响采光、观景。沿御惠道城市绿化带建筑的是33栋联排别墅产品；靠近泽惠道的是11栋7层或8层到顶的洋房；西侧西营路一侧建筑为3栋16-17层到顶的高层，由此可见，项目主打低密宜居，别墅产品的占比最大。项目未来户均建筑面积在106.24平方米左右，面向改善型置业者。

值得注意的一点是，禹洲08号地块还有2.3万平米的自持住房面积划归在高层产品中，自持部分后期是做长租还是另觅他用尚不得而知。假设自持部分日后做为长租，租户能以更低的成本与别墅业主为邻，享受同样的社区配套及低密宜居的生活尺度，性价比不言而喻，也足以令市场所期待。

社区西侧西营路出入口一侧有2层高的建筑，规划为社区自身配套，有社区便民行政超市、警务室、社区商业服务网点、早点铺、便利店等业态，可以基本满足业主的日常生活需要。社区中心地带是1500平米的组团绿地，后期可以做成主景观节点，可作为辅助交际、会客的功能性用途，同时绿地周边还配建240平米的居民健身场地，投用后可丰富社区业主的休闲娱乐活动。北闸口新房供应匮乏 房价暗中有升

北闸口板块新房供应极度匮乏，天北里、御和新苑等项目还是2009年以前交房入住的社区，当地居民升级住房的需求暂时被小站或咸水沽吸纳。目前片区内新房项目仅剩钱隆学府，改善需求难以得到满足，今日公布的禹洲08号地块洋房+别墅社区的规划充分考虑到了当地客群的住房升级需求，无疑为片区改善产品注入新鲜血液。

从价格方面来看，在人们惯性的思维认知里，北闸口的房价几乎还停留在7000千多每平的价格水平？

其实不然，随着近2年来市场的活跃，即使是起步较晚的北闸口，其房价也经历了一波明显上涨。据查询显示，北闸口的二手房高层价格区间在7000-8000元/㎡左右，洋房大致在10000-11000元/㎡之间，而钱隆学府的洋房二手房价格约在15000-16000元/㎡左右。

目前钱隆学府仅剩3栋高层在售，户型为91-95平米2-3居，均价10000元/平米。回顾新出让的4宗新地块的楼面价，均在12000-14000元/㎡之间，加之未来项目的建安成本、税费成本等等，北闸口的房价即将超乎想象。

除了今日已公示的规划外，08号地块禹洲将带来什么样的户型？园林、物业服务等将有哪些设计亮点？未来的房价会是多少？我们拭目以待。

此外，未来伴随着禹洲的另外2宗地块以及融信的06号地块的相继入市，北闸口片区活力将被彻底激活，对于购房者而言，后期市场可选择余地也会更多。

    关注 搜狐焦点天津站