雷艳：商业资产运营——下一个将被抢夺的巨量房地产服务市场

一文告诉你，世联商业在做什么...

世联商业是世联君汇旗下专门从事商业资产运营的业务线，与世联其他业务线一道，构建起了一条资产服务链。此文为“我所了解的大资管”专题之四。

我们在谈到商业地产的时候，很容易与高大上的购物中心画等号，但其实商业地产的形态非常丰富。

主题街区就是一个大类，有成都锦里类的文化旅游街区、新天地系列的城市文脉升级改造的都市休闲街区、与地铁相连的时尚购物街区、餐饮集中的美食街区等。

另一个大类是专业Mall，如建材、家具、电子、服饰、小商品、特产等。雷艳总提出：商业资产运营是一个巨量市场，有几大特点：

1、受城市级别的影响不大，二三线城市空间无限。相对于办公依赖于城市第三产业发展程度而言，商业受城市级别影响不大，因为商业主要依赖于人口。商业地产存在的根本在于消费，有人的地方就有消费，人口密度很大程度上决定了消费总量。

我们可以看到，深圳这样的一线城市核心区对比三线城市的核心区，房价差可能是5-6倍，但租金差可能也就2-3倍。城市级别只会影响高租金商业项目的数量，而不会影响核心商业物业巨大的租金差。

2、产品标准化难度较大，但服务的标准化可以做得很高。产品标准化很大程度上取决于土地本身，地段决定消费客群，而客群决定业态构成，拥有强势的土地获取能力才有产品标准化的基础。

而服务不一样，不同类型、不同规模的商业资产，从“定位设计”到“开业运营”的基本流程都是一样的，不一样的仅仅是管控难度。

3、商业资产运营服务品牌集中度非常低，甚至低于物管公司。在中国房地产发展的上半场，大家更关注资产的增加，因为资产价格在快速上涨。房地产的下半场，运营将是主角，但目前轻资产服务，还相对空白，或者说才刚起步。

4、商业租金受运营能力的影响非常大。万达进入很多城市以后，提出“每座万达广场就是一个城市中心”。成为城市中心后，租金参照系就发生了根本性变化。住宅和写字楼受片区影响会很大，但商业是可以在小片区中形成自身价值体系的，能跳出片区价格的限制。

雷艳总说，目前在一线城市，商业运营大多是港资、外资及央企，他们把国外先进理念、人才，落实到产品设计、基础物管，全方位领先于本土企业。二三线城市，主要以本土及全国性的开发商为主，除少数开发商外，专注于商业领域的并不多。所以二三线城市的商业运营还有更大的提升空间，市场前景无限广阔。

三、轻资产重运营，商业地产巨头正悄然发生变化



据悉，2015年以前，国内从事商业地产运营的公司大致分成两类：

1、咨询服务机构，为房地产开发公司做委托运营管理或顾问，比如五大行，国内同行大部分是从港资开发企业出来组建顾问公司。

2、传统商业地产开发公司的自建运营团队。他们运营的类别基本为自建型物业，并没对外输出管理。

自2015年万达董事长王健林在深交所进行了轻资产转型的演讲后，这一切都发生了变化。王健林提出，五年后，万达广场将没有重资产运营项目，2017年开业70个万达广场，将有20个是轻资产运营。这种趋势不仅发生在万达，凯德、大悦城、星河、京基等都在进行轻资产的管理输出或已排上计划。

亚洲房地产协会投资专业委员会的联席副理事长柏文喜介绍，从业务线选择、价值定位及资本整合三方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式：

1、以运营商为核心，投资机构为财务投资人。如万达就将施工管理也纳入整个体系。

2、以投资机构为核心，运营机构作为受托人管理的基金管理模式，国外以西蒙地产为代表。

3、集运营与投资一体，运营机构同时为投资管理人，打通了投资建设、运营管理、投资退出整条产业链的凯德模式。

国际房地产基金也很想介入中国商业地产领域。雷艳总说，2011年时，美国零售商业地产商塔博曼收购了华夏柏欣，后者当时在商业地产领域小有名气，但双方的合作只持续了一年，原因是未达预期。

但在2012年，华夏柏欣的股份就被香港瑞安（新天地开发商）收购，主要服务于其旗下的房地产项目。那之后，香港瑞安就在全国大规模扩张。

这件事告诉我们，国内缺少以商业地产运营为核心业务，又有实操经验的团队。有实操经验的公司，往往都被基金公司或房地产公司收编。没实操经验大多以报告形式做咨询，不具备落地能力。这也给君汇的发展提供了一个广阔且可以想象的空间。

四、世联君汇发力商业资产运营优势明显

目前商业地产大致分成两类：

1、新建，即增量部分。这部分资产往往会有大型购物中心，购物中心运营商被委托为未来资产运营方，比如凯德、红星美凯龙等，这些轻资产往往采用的是标准化定制模式。

2、现有存量物业的改造升级。这类商业地产需要高质量的服务体系，因为产品类型丰富，产品结构得定制，无法标准化。目前，市场上还没有专注于此类服务的公司，这就给世联君汇留足了市场空间。

对于存量资产价值的提升，大致有四类委托客户：

1、国有资产平台公司。比如，地铁、保障房的运营机构，国有资产处置公司等。

2、村办集体企业。在城市扩张中，中心区集体性质的用地基本都是委托开发商开发，开发商返还物业。但返还的物业怎么运营？集体企业解决不了，这里需求不少。

3、金融企业的资产管理部门，包括保险、银行等（有不良资产，也有主动持有）。

但他们的核心是金融，自己不会去运营资产，所以要委托给专业运营公司。之前，这类企业对资产盘活不太重视，看重的是资产价格的上升，但当价格不变，资产价值就要通过运营来提升了，这时他们就会对运营格外重视。

4、非地产类的民营企业。这类企业往往会配建商业物业，但自身并没有运营能力，如之前从事工业，在某个城市拥有大量存量资产，不仅包括商业、办公楼、酒店，可能还有很多厂房，这些都需要进行改造升级。

雷艳总说，这些机构客户，世联君汇的业务触角能否延伸得到，关键在于自身能力够不够。目前君汇旗下，有三大业务板块——策划咨询、工商物业运营和基础物管。

君汇在这个基础上，构建设计管理、施工管理、商业运营的能力，就可以把整个链条完整串起来，形成独特的核心竞争力。

五、世联商业在路上

打铁还需自身硬！世联商业在未来两年时间里，将用“扎硬寨、打呆仗”的思想指导自己的行动，借力公司现有业务，构建自身的核心能力。

主要专注两个方向：

1、商业红璞一体化——借力世联红璞规模化势能，构建世联综合体模型，让商业成为其中的形象标杆、价值标杆。

通过包租这种偏重的方式，世联商业将积累“小开发”的全链条运作经验——投资、定位、设计管理、报批报建、工程管理、招商、开业、营运、企划、物管等。

2、资产运营服务全链条化——用合资商管（含物管）公司模式，实现资产运营服务全链条落地。借助世联品牌优势，吸引成熟的商管团队和个人加入，内化为自身能力。

房地产的下半场已经开启，存量的时代已经到来，资产运营的窗口已经打开。只有更专注于资产运营核心能力的构建，才能有资产证券化的未来，世联商业在路上！

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