房地产税和楼市调控最好不要挂钩，以之调房价可能适得其反

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导读：以前我曾经说过一句玩笑话，要让中国好，开征房地产税吧，要让中国坏，开征房地产税吧。收房地产税会导致地方政府、税务局和老百姓之间很多冲突。征税的结果好的话，可以以压力促进地方公共服务的改善，以压力促进征税的公平。但是，如果处理不好的话，问题就很大，甚至不可收拾。

文章：新时代中国房地产税的问题

来源：财经智库CASS

作者：社科院财经战略研究院杨志勇

2017年12月23日，在中国社会科学院财经战略研究院年会上，杨志勇研究员对近日来热度不减的房地产税问题谈了自己的认识和看法。杨志勇研究员指出，房地产税的认识还有许多误区，房地产税和房地产调控最好不要挂钩，以之调节房价可能适得其反，不是顾此失彼，而是此彼政策目标皆失。以下是杨志勇研究员发言的主要内容。

中国特色社会主义已经进入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。房地产税与人民的美好生活关系很密切。美好生活需要许多变化，包括消费升级。衣食住行都是美好生活的一部分。大家希望住好一点，而不只是90平方米。我们原来一直把90平方米当成一个普通住房和高档住房的分界线。生活水平改善了，更大更好的住房也可能是普通住房。消费随着收入的增加而升级，收入升级才能满足更多的消费需要，收入升级投资也才能升级。我们所的一位老先生曾经问过，为什么日本东京地区人口密度高，许多人还可以有独栋住宅。这应该对我们的住房制度改革有所启示。

房地产税在新时代扮演什么角色？十八届三中全会要求“加快房地产税立法并适时推进改革”。房地产税肯定要推，但现在的关键是怎么推，如何降低可能的风险。房地产税立法是一个财政问题。十九大报告强调“加快建立现代财政制度”，房地产税应该发挥什么样的作用呢？这就是我们讨论这一问题的大致背景。

刚刚结束的中央经济工作会议要求围绕推动高质量发展，做好8项重点工作，其中第七项是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。不少人把住房制度和房地产税联系在一起。我今天先开个头，简单谈下这个问题。房地产税和房地产调控、住房制度的完善之间的关系，我们后面可以多花一些时间来讨论。

今天讲房地产税，缘由就是不少人将住房制度和它联系在一起。这几天有好多朋友问我房地产税的问题，说社科院某某人被记者问了房地产税问题回答不出来。社科院是谁被问？媒体朋友问的是谁？时间人物事件何在？我想，如果有这样一个人，他可能不一定是研究税收的，他的发言最多代表个人，当然我也只能代表我个人来讲这个问题。

房地产税问题很复杂，复杂到什么程度？虽然我们讨论房地产税，但是大家对房地产税的界定都不一样。重庆上海试点的个人住房房产税，至少不属于国际上通行的房地产税。如果是国际通行的房地产税的话，那么我们首先讨论的应该是以房地产评估值为基础的，普遍征收的一种税，也就是不管是什么样的住房，只要是住房就要征收的税，廉租房除外。我们来讨论的是自住房的房地产税问题，因为商业用房，包括个人住房，都已经在征收房产税。现在讨论的再界定下房地产税，是以评估值为基础普遍征收的一种税。

普遍征收，就是没有例外。有人说，不动产信息联网，是房地产税开征的前提。但是，河北和北京联网，可能在反腐败上有意义，反腐败可能需要了解某个官员在全国有多少套房子。开征房地产税不需要。房地产税开征要找理由，可能只能找到一个，即为地方政府的公共服务融资，地方政府提供公共服务需要资金，找到了房地产税。而且，房地产税不同地区应该差别征收，不仅省份之间的税率可以不同，就是市区县也可以有差别，街道或学区税率相同可能更合适。房地产税既然只是为本地区很小的区域公共服务融资，那么北京的学区、街道征税主体就没有必要了解你在河北是否还有住房。还有很多人讲开征房地产税免一套两套住房，但是如果你在北京西城和密云各有一套住房，你肯定选择把西城的免掉，但是西城那么好的公共服务收不到税，合理吗？所以，普遍征收应该是前提。见住房就收，而不是按人找房来征税。

很多人说开征房地产税的理由是国际惯例。中国是土地公有制的社会主义国家，是党领导的社会主义国家，和其他西方国家（地区）是不一样的。中国城镇土地国家所有，农村土地集体所有，农村土地使用权转让首先必需改变农村土地的性质。房地产调控和住房制度是一系统工程，确实需要费很大功夫来做。如果说将房地产税和调节房价联系一起，那么这就有问题了。政策目标到底希望房地产税推高房价，还是让房价下跌呢？如果在座的各位家里有房子的话，你希望引进一个税是让你们的财富缩水还是变的更多？道理很简单，有房子的人会越来越多，所以通过引进房地产税来打压房价，我不知道这里面是什么样的逻辑。参照国际做法，房地产税的税率应该在1%到3%之间。假设一套住房的市场价100万元，现在要开征房地产税，假设以后每年要交1%的税，这就构成未来的房地产税税负。每年交1%的房地产税折算成现值，假设是30万元。原来100万元的房子，未来要交30万元的税，房子就不值100万元了。买方要求扣掉30万元，卖方真按70万元卖给你，你占便宜了吗？100万变70万，貌似占便宜了。但是你现在的70万加上未来的30万，还是100万元。这是一个“朝三暮四”的问题。房价或者说购房者的负担实际上没有下降。

如果住房市场是一个卖方市场，卖方不降价，那么买方不得不买，实际负担就是130万元。卖方甚至会觉得都这么贵了你还要买，那就继续涨价，你爱要不要。这样，房地产税就给买方带来更多的负担了。因此，房地产调控房价作为政策目标显然不合适。

但这并不是说，房地产税不能降房价。当房地产市场岌岌可危，市场接近崩溃的时候，大家关心的是明天房价跌多少的时候，开征房地产税肯定可以降房价。这是一个行为经济学的问题，这个时候房价可能就真得下去了。但是房地产市场崩溃，谁能占便宜？这是一个哪一方都不想要的结局。

还有人说房地产税，言下之意是住房持有环节没有税不好。问题是，持有环节没有税，但我们有五种只对房地产征收的税。18个税种（去掉营业税加上环保税），房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税5个税是只对房地产征收的。2011年以来，五个税占全部税收收入的比例均在10%以上，这样的比例和开征房地产税（财产税）的国家相比，已经不低。这里还没考虑增值税和之前的营业税，前几年营业税收入30%以上来自于房地产。企业所得税也有相当部分来自房地产。我们还有来自土地出让金的收入，这些都要考虑的。过去我也认为土地出让金收入和房地产税性质不一样，现在改变了，因为最后收入都进入了政府的口袋。对于地方政府来说，土地出让金收入用于提供公共服务，功能和其他国家的房地产税功能一样。改革开放以来，我们之所以有这么好的基础设施和地方公共服务，与土地出让金是有关系的。我们有很多小区物业公司收物业费，物业公司提供的部分公共服务在其他国家可能是地方政府提供的。《财经智库》2016年第1期提供了一系列的背景资料，可以参考。《财经智库》的文章在中国知网和国家社科基金期刊数据库上可以全文下载。

现在还有很多人讲“健全地方税体系”需要征收房地产税，因为十九大报道有“深化税收制度改革，健全地方税体系”的要求。很多人就想着让房地产税当地方主体税种。问题是地方税是什么？我的看法是需要重新认识地方税，因为即使开征房地产税，短期内也起不到这个作用。

还有人说房地产税扩大试点，实际上，只有政策效果不确定时才有试点的必要。结果很明确就不需要试点了，所以通过试点找经验也没有多大的必要。

以前我曾经说过一句玩笑话，要让中国好，开征房地产税吧，要让中国坏，开征房地产税吧。收房地产税会导致地方政府、税务局和老百姓之间很多冲突。征税的结果好的话，可以以压力促进地方公共服务的改善，以压力促进征税的公平。但是，如果处理不好的话，问题就很大，甚至不可收拾。这个问题很复杂，分歧也很大。关于这个话题还可以讲很多，有一个很爱国但是交不起税的问题，以评估价为主，过去福利房一套住房可能只用了几万块钱，十几年前买的住房，房价涨了20倍，但收入水平提高不多，他们就可能交不起税。还有别的一些问题，都需要进一步讨论。

房地产和高质量发展是联系在一起的。房地产税大家想的是一个很理想的方案。很多人碰到问题的时候，就希望开征房地产税，可是开征之后遇到问题呢？问题肯定很复杂。《财经智库》计划1月份开一次讨论会，专门讨论住房制度，包括房地产税，希望能比较充分地讨论这个问题。

前天看环球时报采访我一位同事关于房地产税的报道。他讲房地产税的影响，说如果只是自住房的话，房地产税不影响。我不同意这个看法，只要有住房的人（包括租商品房住的人）都会受到影响。现在居住的直接成本是物业费，有了房地产税，那么直接成本就变成物业费加房地产税，这能没有影响吗？或者有人会说这影响不大。有人说，你放心好了，房地产税最多一年几万块，相比一套住房上千万元来说确实不太多，但是物业费几千元收起来都不太容易啊。这些问题需要充分考虑。住房制度需要有长效机制。房地产税主要是给地方政府公共服务融资用的。市场价格有高有低，变化是正常的，但是制度的东西不需要太多的折腾变化。我想住房的制度建设也是同样的道理。

因为时间比较有限，关于我对房地产税的一些基本的阐述，可以看我在广东经济出版社2015年出版《现代财政制度探索：国家治理视角下的中国财税改革》一书。最近我的另一本书《大国轻税》，也会讲到一些具体问题。由于时间关系，今天就不多展开。

今天主要是提示大家，房地产税可能没那么好玩，有人说房地产税会不会有，这肯定错了！十八届三中全会强调“加快房地产税立法并适时推进改革”，中央文件不折不扣的要推行。现在的问题是，不要因为看到一些问题，用一种新方案解决的时候，又引入新的问题。开征房地产税，不会因为条件不具备，就贸然推出来，其中的风险需要充分考虑，这样才能更好地实现社会主义现代化强国建设的目标。

我就讲到这里，谢谢大家。