突发！深圳公寓不能做了？这则政策让“厂改公”彻底说再见！

这绝对是深圳公寓经营者的一记闷棍！...





这绝对是深圳公寓经营者的一记闷棍！一则关于深圳禁止工改工的重磅政策即将推出！

那什么是工改工呢？

“工改工”类城市更新是指将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

“工改工”类城市更新是指将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

普通工业用地（M1）是以生产制造为主的工业用地，可用来建造以工业生产为主要功能的普通工业用房（即厂房）。

新型产业用地（M0）是为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动提供场所的用地，可以用来建造新型产业用房来容纳研发、孵化、中试、创意、动漫、设计、云计算等创新型产业活动。

12月22日，市经贸信息委发布《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》，文件共包含53条内容信息，房东东给大家梳理下重点内容：



1. 严格保护区块线内的工业用地和以工业为主导方向的发展用地，原则上不得作为其他非工业用途。在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内且周围居住用房不足的工业用地，因建设配套人才住房和保障性住房需要，可以调整工业用地用途，但调整的工业用地面积总量控制在10%以内。

2. 区块内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%。转型为公共服务设施用途的，房屋不得分割转让。建筑物出租的，承租方不得改变建筑物的用途。

3. 严格控制区块内M1改为M0，原特区外各区（新区）区块线内M1改M0的工业用地面面积控制在20%以内，南山区区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在50%以内。区块线内M1改M0的，由各区政府（新区管委会）征求市规划国土部门和市产业主管部门意见后报市政府批准。

4. 一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业，且受让方不得改变建筑物的用途。其中M1或M0的厂房分割转让面积不低于1000平方米，M0的研发用房分割转让面积不低于500平方米。

5. 鼓励单一生产功能的工业园区按照产城融合的思路，并在符合片区产业规划产业规划的前提下，适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、人才住房等建设。

6. 紧邻一级线工业用地的其他用地，除规划建设与工业园区配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，不得新规划建设居民住宅区。

7. 鼓励区块线内工业用地内的行政办公及生活服务设施集中统一设置，严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

8. 工业用地建筑形态应当与产业类型、业态相匹配，禁止在工业用地上建设住宅类建筑布局和形态。

8. M1以建设生产厂房为主，厂房建筑面积不低于总建筑面积70%，办公、会议、食堂、职工宿舍等行政办公及生活服务设施用地面积所占比重不超过7%。

10. M0以建设无污染生产制造的厂房和研发用房为主，不得用于纯商业办公。

11. M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋（座）建筑同一层内，单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的50%；M1单套套内建筑面积不得小于1000平方米，M0 单套套内建筑面积不得少于500平方米。

12. 工业园区及建筑物名称应冠“产业、科技、研发、创意设计”等表明建筑物用途的字样，不得使用“类住宅化”和“类商业化”名称。

13. 市建筑与环境艺术委员会、法定图则委员会审议设计一级线内的工改商、工改居和工改M0等调整用地功能事项的，应当报市政府批准。



此次深圳即将出台的工改政策要求非常严格，总体的政策导向是让其回归工业用途的本质，明确禁止将厂房改造成公寓等“住宅类”产品。

住建部曾在2017年4月的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出：鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造城租赁住房，盘活存量住房资源。两者看来显然是矛盾的，但此次的工改政策一旦推出实行，也就意味深圳的厂改公彻底不能做了。

深圳“住宅类”的限制今年已经多次提及，在2017年年初的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》中明确商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计。



突发此文背后，业内人士指出，第一，厂房改公寓，在去年年初宝安进行一次整治后，局部得到改善，但总体没有改变；第二，为了防止变相用租赁权销售，因为厂房的成本相对住宅来说极低，第三，为租赁的国家队入场，铺好道路，如本地重点扶持的人才安居集团、深业地产集团等等。

一位地产系公寓的深圳开发负责人表示，目前他们没受到影响，基本都是拿的商业物业，可能受到影响的是之前拿房的二房东们或者进入较早的YOU+，万科泊寓等。已经开业的应该影响不大，在建的可能会首当其冲了！

工改工禁止、商改公禁止、厂改公禁止，房东东昨天撰文指出：未来整个长租市场，租赁交易市场化，租赁管理行政化！行业的门槛越来越高了！

深圳的公寓同行们，风口过后，可能是最严酷的寒冬要来了！

    关注 房东东