当我们展望18年楼市的时候，我们在展望什么

站在交替的节点...



您可以点击标题下方的“楼市气象”关注我们。接天气，接地气，大家都看的地产自媒体！

密集调控的17年过去了，在18年，房地产又将何去何从？

2017年，中国房地产调控政策密集程度前所未有。中原地产研究中心统计数据显示：截至2017年12月13日，2017年内约有110个城市部门（县级以上）发布了调控政策，发布次数多达250次以上。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。可以说，在过去20年房地产调控中，没有哪一年的调控政策密集程度接近2017年。

如此严厉和密集的政策发布，正在对我国房地产市场发展产生深远影响。不过，从全年整体走势来看，销售额和销售面积虽然增幅减小，但整体仍呈上升趋势，严厉调控之下无论是成交量还是房企业绩，仍然走出了一条相对向上的曲线。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”十九大后，房地产调控方向更加明确，不难看出，在未来的日子里，调控放松几乎是不可能的。但在我国经济结构调整尚未到位、新型城镇化仍在加快进行的大背景下，房地产行业对我国经济的重要影响仍不容小觑。

展望2018年，新的“房改”如何进行、租购并举的住房制度如何真正落实，将决定我国房地产市场会否产生深刻变革。如果说2017年是调控政策频出、市场波涛汹涌的一年，那2018年会否继续呢？房地产各业态产品在新的一年里，将面临更加严峻的挑战，如何抓住发展的机遇？不如，让我们来听一听专业的观点吧。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监2017年全国房地产市场表现还是超乎预期的，虽然调控升级，但市场交易依然活跃，尤其是住宅市场。拉动这一波住宅市场发展的，更多的是三四线城市。从实际情况看，一些地级市市场交易表现非常不错，甚至创下了历史新高。这背后的逻辑在于，市场需求持续释放以及各类“催化剂”的出现。从市场需求角度看，类似三四线城市的农村进城购房、城市棚户区改造以及各类改善性购房需求释放等，都会带来此类城市市场交易的上升。而从催化剂的因素看，部分城市规划地铁项目以及近郊区新城积极开发等，都容易带来住房市场需求的释放。



总体上看，这个市场逻辑在2018年依然会延续，也会为住宅销售市场带来新的机遇。第一，虽然我们也承认住房销售市场会有一定的透支，但还是有很多地级市楼市没有真正起来，尤其是一些中部城市的住宅市场。第二，住宅买卖依然成为很多家庭居民投资的重要领域，很多人对于非住宅类的物业和其他投资并不感兴趣，依然会选择住宅投资。第三，各类高铁开通或地铁建设的三四线城市，将继续在2018年的住宅交易规模中扮演托底的角色。

当然从企业和各类机构的投资角度看，住宅市场的投资需要考虑几个新因素。比如说限售政策已经积极落实，这可能会影响部分房源的流动性，又比如全装修甚至精装修等概念的持续推进，也会影响此类房源未来的开发成本和节奏等。类似问题关注好，才可以真正在看似进入降温周期的2018年继续跑赢市场。

对于房价的影响或将在2018年得到体现。今年房企销售业绩表现不错，尤其是三四线城市，所以房企到位资金状况其实不算很糟糕。明年若购房政策继续收紧，就会出现一些类似房屋交易下滑的现象，届时房企的资金面会继续收紧，这个时候，降价的可能性就会加大。

李雪鹏

RET睿意德华中区董事、总经理一贯波澜不惊的郑州商业地产，今年的风头却有盖过住宅市场之势。这既是住宅政策的“功劳”，更是消费升级下商业地产迎来的小爆发。这座城市正在变得越来越丰满、有趣、有活力。在RET睿意德近期发布的《中国商业地产·2017年活力40城》榜单中，郑州从2015年的第22位晋级至第20位，郑州这座城市的综合商业活力显著提升。这一年，我们可以看到，郑州各个区域的商业空白正不断被填补。

首先，“巨无霸”挺进空白区域。此前，大卫城、万象城等区域型大体量项目入市，直接扩大并强化了辐射全郑州的大型商业体阵容。但整体来看，商业分布不均，大量商业体扎堆老城区及市中心，郑东新区、惠济区、高新区、经开区等几乎空白。然而，今年熙地港、华强城市广场等陆续亮相，加上惠济万达、杉杉奥特莱斯等，极大完善了所在区域的商业配套，对提升城市整体商业功能具有重要价值和意义。

其次，郑州新增了较多“小而美”的精致特色主题项目。从以免税直购为核心的中大门，到打造周边精致生活服务的璞丽中心，再到即将入市的民国风范特色的人文商业——郑州1908等项目来看，更多商业体不再只专注“大而全”，而是向注重品质的精致化、特色化、主题化方向转变。零售、餐饮等这些原本传统的业态通过跨界融合产生新的链接，被赋予了更多颜值与趣味。

“活力40城榜单”显示，郑州今年的买手店、明星店表现突出。一大批通过网络走红的餐饮店、凭借明星的粉丝号召力走红的明星餐饮店，开始成为新的餐饮潮流。而“新零售”已经成为商业地产最热词，线下实体零售已经不再一味地强调商品价值及性价比，转而开始更多地融入特定价值观、生活理念、消费观念等。经历了这一年的整体发展，“国际郑”的开放程度与活跃程度可谓竿头直上，我们的商业也变得更加生活化、娱乐化，未来会更甚，商业可堪。

张桐

戴德梁行市场及业务发展部主管、助理董事截至2017年11月底，郑州甲级写字楼市场新增入市的项目仅万众大厦一个，郑州核心商圈甲级写字楼存量推升至229.4万平方米，其中高铁片区、金水东路商圈写字楼存量占比56%。由于高铁片区上年年末入市的优质甲级写字楼租赁成交情况良好，11月末郑州甲级写字楼市场录得空置率环比回落10.4个百分点至19%；净吸纳量录得19.3万平方米。

租金方面，2017年上半年全市核心商圈甲级写字楼平均租金环比增长3%至每月82元/m2。租金上浮的主要原因在于，去年下半年大体量新增供应集中交付，郑东新区高铁站商务圈则因为自贸区的落地而实现出租率、租金双增长；而西区及花园路商圈则因有限的新增供应及较为积极的租赁表现，区域租金环比实现了平稳上涨，预计明年还有包括建业凯旋广场等在内的数个优质甲级写字楼入市。戴德梁行认为，随着郑州入选国家级中心城市及河南省自贸试验区（郑州片区），郑州整体经济环境及发展前景获得重大政策利好，产业结构的更新及第三产业的发展将吸引更多的企业入驻，写字楼市场也将随之迎来发展机遇。长远来看，丰富的潜在市场需求将带动整体市场空置率逐步下降，租金将获得较为稳健的上涨空间。

根据戴德梁行的研究显示，预计2018年上半年新增供应将集中在金水路及高铁片区、金水东路商务圈、郑东新区龙子湖商务圈。

此外，在2017年的写字楼租户动态方面，金融、IT、医疗以及专业服务成为推动上半年甲级写字楼租赁成交的主力。包括金科地产、普华永道、安踏体育、链家地产、中旅银行、中原证券在内的数家企业、机构均选址在郑东新区和高铁商务片区。

随着郑州整体经济发展及投资环境的不断改善，新落户郑州的企业将成为推动写字楼市场需求的主要力量。此外，部分高素质物业还会继续吸引中资企业进行升级搬迁与扩张。

大家都在看

• 郑东新区科学谷概念设计方案出炉，看看你最中意哪一个！
• 2018郑州限行政策发布：工作日限俩号，早7时至晚9时！
• 德嘉丽集团董事长李明献：守正出奇，匠造百年企业

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

本期编辑：攻玉

欢迎您参与讨论或在微信后台留言！

回复楼市新政 、数据、土地、楼市气象、地产商会、ppp、公积金、降准降息、栾川、修武，了解更多讯息；

回复建业、正商、东方鼎盛、昌建、康桥、德嘉丽涂料、裕华、新合鑫、滨河国际新城、豫发、融侨、爱克、和谐、新东润、成益、星联、腾升、融创、美景芳华、恒大、嘉亿、东方今典、华强、亚新、名门、路劲、楷林、绿地、旭辉、荣盛、金茂、阳光城、泰禾，获取更多详情，或进入楼市气象微网站，更多楼市新鲜资讯喂饱你！

喜欢就给点个赞吧！

    关注 楼市气象