《房屋租赁合同》无效后，出租人能否请求承租人支付“租金”？

2009年9月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称...

2009年9月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）对《房屋租赁合同》无效后“租金”问题的处理作出了规定，笔者现将相关规定予以解析。

一、《解释》适用范围。

按照《城乡规划法》有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。《解释》将城市规划区、镇规划区范围内的房屋统称为城镇房屋，《解释》适用范围仅为城镇房屋。

房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料。《解释》既适用于居住用房的租赁也适用于经营用房的租赁。

但依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用《解释》。

二、《房屋租赁合同》无效的情形。

《解释》关于合同无效的规定：一是，限定无效合同的范围。解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。二是，对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，就认定合同有效。

三、《房屋租赁合同》无效后承租人欠付出租人的房租如何处理？

《解释》第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。

故当《房屋租赁合同》无效时，出租人能请求承租人支付的是房屋占有使用费，而不是房屋租金。推荐阅读 

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