房地产政策正在起变化？内房股持续暴涨，一股获多家大行看好
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2018年第二周的首个交易日，港股继续刷新10年新高，其中内房股继上周五之后再度暴涨，成为领涨板块。
个股方面，跻身蓝筹股的碧桂园大涨9%，创历史新高；万科企业最高涨6%，创历史新高；雅居乐涨10%，世茂房地产涨9%，合景泰富涨8%，富力地产涨7%，融创中国涨5%，中国恒大涨4%。
内房股大涨的直接原因，是二三线城市购房政策纷纷松动。
南京近日出台新政—— 允许40岁以内本科生在南京先落户再就业！这个消息上周五（1月5日）刷爆朋友圈，而A股、港股市场地产股也应景掀起大涨潮。
南京市近日召开发布会，对2018年市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》进行解读，提出调整人才落户政策：允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
目前，南京市限购政策不变。有购房资格的非南京市户籍人口最多只能购买一套房；本市户籍居民家庭名下无房，可购买两套。但是落户新政出台后，潜在的购房人群规模明显增多。据机构研报预计，新增户籍人口带动的商品住宅销售面积将接近30万平方米。
2017年南京楼市进入“限购、限贷、限价”的严调控阶段，全年商品住宅成交面积为784.36万平方米，较2016年下降了46.31%。落户新政实施后，有望明显提振南京楼市。
实施“新政”的只有南京一家吗？事实上，多个二、三线城市已纷纷降低了落户或购房门槛。
郑州：不论年龄和毕业年限，只要符合全日制本科（含）以上学历、副高级（含）以上职称、高级技师（含）以上职业技术资格三个条件中的任意一个，也不用审核社保或个税，即可按规定购买住房。
长沙：在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才，首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。
济南：取消购房、投资纳税落户条件限制，实行居住就业落户。
武汉：大专以上学历毕业零门槛落户，让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房。
成都、西安、重庆、沈阳也在2017年竖起了“抢夺人才”旗帜，均采取了相对低的落户门槛。
甚至一些城市的限购、限售政策也出现松动。
合肥：2018年1月3日，合肥市国土资源局和物价局在市民信件回复中表示2016年11月之前出让的居住用地商品房没有限价规定。
兰州：2018年1月5日，兰州住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，取消部分区域住房限购。
更加值得注意的是，在近期结束的住建部2018年工作任务会议上，不再延续“抑制房地产泡沫”的提法，而转为“差异化调控”的表述，并提出要满足首套刚需、支持改善需求，同时在库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。政策表述上较之前明显温和。
对于本轮二线城市的变相限购放松，中泰证券认为是部分土地财政依赖程度较高、或人口流出相对严重的二线城市通过降低落户条件，引进人才，刺激购房需求等手段，维持2018年商品房市场的平稳。同时在住建部的会议上也提出对合理需求的保障，
2018年580万套的棚改计划超市场预期，为今年的三四线楼市提供一定支撑，中泰证券认为2018年楼市因城施策基调不变，政策维持中性偏紧，需求较之前预期将更有韧性，二三四线城市的销售将保持平稳。
2017年房企业绩大爆发
除了政策的“松动”，房地产龙头企业的增长势头也是相当强劲。龙头房企2017年销售额已陆续出炉：
碧桂园以5508亿元位居榜首，较上年的3088亿元同比增长73.37%；
万科、恒大紧随其后，销售额分别为5298.8亿元、5009.6亿元，均突破5千亿元；
除了三家龙头房企外，融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，2017全年业绩同比大幅增长140.3%至3620亿元，排在第四位，四季度业绩增长1575.3亿元，高于恒大的1471.3亿元，同时成为四季度和12月冠军。保利、绿地及中海则各自迈入3000亿和2000亿房企阵营。
千亿是未来房企追求的共同目标，预计2018年，千亿房企至少达到20家，到2020年，有望超过30家。
2017年，在大型房企对市场份额争夺日趋激烈的同时，房企分化已从过去百强房企外部，蔓延至百强房企内部，且进一步加剧。
从房企分规模房企集中度的角度来看，TOP10房企和其他梯队房企的规模差异十分明显。2017年TOP10房企已经占据了近1/4的市场份额，集中度较2016年末提升了5.7个百分点。而其他梯队房企的集中度增速则较低，TOP51-100和TOP101-200梯度房企的集中度甚至较2016分别降低了0.2和1.4个百分点。
东方证券表示，2017年地产公司交出了一份优秀的销售成绩单，行业集中度的提升正在持续加速，叠加高毛利项目进入结算阶段，2018年地产公司将迎来规模与业绩的双升，板块存在较确定的投资机会。
招商证券最新研报称，房地产上下游短周期面临供需关系滞后调整，周期轮动或重回地产板块；全局销量同比底部进入可视范围、重点城市销量边际改善、政策面对于一/二/三四线城市的边际影响将先后减弱，长效机制难成大杀器，且按揭利率或将小周期见顶，18年或是地产股大年，板块超额收益区间渐近，部分绩优蓝筹提前出现配置窗口。
2018年地产股投资主线
花旗表示，内房的领导者今年股价表现料继续跑赢大市，因供应方面出现改革，相信内房股受惠多个因素带动，可望再升评级，包括盈利及收入增长三成；下半年有大型并购，更多资金流入内房（包括南下资金及保险公司资金）；以及内房回购股份；同时估值亦吸引。
花旗给予首选内房为碧桂园、万科(02202.HK)目标价亦升至38.85港元、龙湖地产(00960.HK)目标价升至25.6港元，以及看好旭辉(00884.HK)、世茂房地产(00813.HK)及中国金茂(00817.HK)，平均行业中内房目标价升5％，潜在股价升幅升48％。花旗调高内房去年至2019年盈利预测4至10％，较看好大型内房股。
兴业证券指出，当中国商业银行资产负债表资产配置发生变化时，会带来房地产基本面的大行情。2018年银行表内资产将配置按揭，主要在一、二线城市，将带来资产价格的长期上行，也将带来租赁需求的增加，阶梯化住房供应体系亟待完善，一二线城市的相关资产将受益于这一大趋势。
大摩发表报告称，看好内房企业2017年盈利，预期有惊喜，并估计，2018年合约销售也有强劲增长。
该行看好雅居乐(03383)、奥园(03883)、富力地产(02777)及世茂房产(00813)等。
大摩称，该行预期其有研究的内房商，2017年核心盈利增长同比增加41%，高于市场平均预测的32%升幅。大摩又预测，这些内房商2018年盈利会同比进一步增长26%，该行估计，这些内房商期内合约销售平均有26%升幅。
中国金茂：聚焦一二线城市的优质房企
近日花旗与中金的行业研报里，都明确提到了二线内房股中国金茂（00817）。
花旗称中国金茂为该行2018年青睐的地产股之一，预计其将受益于行业整合。此外，中金也表示看好一二线城市优质房企，1月份首选行业标的中亦提到中国金茂。
公司1月3日发盈喜，预期截至去年12月底止年度，去年累计取得签约及成交销售金额共693亿元人民币，未包含投资物业评估变动影响的应占溢利，至少获得80%的较大增长，主要由于期内城市及物业开发分部盈利同比有明显增加。
另外，公司亦公布，于去年12月底，已认购未签约物业销售金额共10亿元人民币。单计去年12月份，公司物业签约销售金额为79.57亿元人民币。
值得注意的是，此前市场一致预计2017年达到580亿以上，业绩大幅超市场预期。中国金茂2016年全年净利润为25.355亿元人民币，若按80%增速计算，今年全年利润至少为45.6亿元人民币，而目前市值仅440亿港元。动态市盈率仅有10倍。
兴业证券此前指出，2018年，受益于基本面转好，重仓于一二线城市的开发商将受益。
目前，中国金茂的核心业务“城市及物业及开发”已进驻国内北京、上海、南京、深圳等23个一、二线城市，二级开发土地储备面积约1800多万平，北京上海占比约20%，一线城市占比约30%。公司在长沙、南京等拥有一级开发土地储备面积约1800多万平。
中国金茂2017年合约销售额接近700亿元，物业销售和土地一级开发的销售均超全年目标，目前公司土地储备充足，均位于核心一二线城市，2018年有望冲击千亿销售。
此外，鉴于中国金茂始终坚持高端定位和精品路线，净利润率高于一般房企。管理层承若40%的利润用来分红，股息率有保证。未来有2022年2000亿的销售目标，以其土储数量及产品力，再加上过去的成长性来看，有希望达成目标。
目前，一线超大型房企地位基本巩固，如大家熟知的恒大、融创、万科及碧桂园，而行业第二梯队排位尚未确定。
国泰君安认为，随着二线城市基本面改善，部分城市布局合理、融资空间较高的二线龙头有望凭借优质土储驱动增长，实现弯道加速。
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