楼上装修造成漏水，楼下受损拒交物业费，反诉物业监管不力，被驳回

判令楼下业主支付物业费和违约金~...

2014年某小区新房交付后，某业主已经对该房屋进行了装修，准备在春节之前入住，后该业主发现房屋吊顶出现水痕渐渐发展成滴漏，造成其石膏吊顶损坏等财产损失，且无法按期入住。

该小区物业公司接到业主报事后第一时间进行了现场查勘，并且确定水源系上层业主卫生间防水层没有做好，积水蔓延所造成，之后上层业主自行对房屋渗漏水部位进行了防水修复，再没有发生渗漏问题。

物业公司随后安排当事双方业主进行协商，上层业主认为自己装修方案是由物业公司核准，并且装修结束后也由物业公司进行验收合格才使用的，现在出现问题应当由物业公司承担赔偿责任，并且认为该房屋存在质量问题，地产开发公司也应当一并承担责任；下层业主认为由于物业公司监管不到位，所以造成其房屋受损，物业公司不但应与上层业主承担连带赔偿责任，并且应当免除其房屋受损致使其不能正常使用期间的物业费，至此由物业公司组织的双方调解未果。下层业主由于渗水问题造成了房屋受损至今已有3年余，虽经物业公司多次协调，都因为双方之间的分歧较大无法达成一致，为此该户业主从2014年6月开始就拒交物业费至今。

在物业公司多次催讨无果后于2017年8月份起诉至某区人民法院，要求：

1、要求法院判决被告立即支付所拖欠的物业费本金24548元；

2、要求法院判决被告支付自2014年6月11日至2017年8月31日所拖欠物业费的违约金8513元；

3、诉讼费由被告承担。

被告（下层业主）在接到法院诉讼材料后分别向法庭提交了本诉《答辩意见》与《反诉状》具体内容如下：

一、本诉答辩意见：

1、2014年5月发生的房屋漏水事件，造成其财产损失达50000元并且影响其居住环境，认为物业公司在装修监管上存在履职不当，对上层业主装修时卫生间防水施工没有监管到位；

2、请求法庭查清事实后，对物业公司主张的物业费按照50%计算，由被告向其支付；

3、由于被告不交物业费存在正当理由，且系物业公司推脱自身应负的职责所造成，故被告不存在违约行为，不应当按照《前期物业服务合同》的约定支付相应的违约金；

二、提出反诉，反诉请求：

1、要求被反诉人物业公司赔偿其房屋翻修造成的损失51264元；

2、要求被反诉人支付反诉人精神损害赔偿金10000元；

3、要求被反诉人承担本案的反诉费用。某区人民法院经过审理归纳了本案的争议焦点为：

1、原告物业公司（反诉被告）对上层业主房屋发生的渗水问题是否存在赔偿责任；

2、被告（反诉原告）在房屋受损期间无法使用，所造成的财产损失，包括精神损害赔偿、物业费损失是否应当由物业公司承担，庭审双方当事人围绕该争议焦点进行了举证质证、法庭辩论，因双方分歧较大，无法达成调解。法院认为：

1、上层业主所有的房屋发生渗漏水问题，不论原因系房屋质量问题还是其他人为原因，并非属于物业服务的范围，物业公司（反诉被告）虽然在上层业主装修时进行了必要的监督管理，但不能由此认为其对该房屋所涉及的防水问题负有担保责任；

2、该院认为，在被告（反诉原告）发现上层房屋有漏水现象并告知物业公司后，原告物业公司（反诉被告）即第一时间进行了现场勘查并做了涉事双方的调解工作，由此可以认定原告物业公司（反诉被告）已经尽到了作为物业服务企业应尽的社会调解的职责；

3、该院认为被告（反诉原告）称因上层房屋发生漏水造成其财产损失及精神损害，虽情况属实，但与本诉中原告因物业服务合同纠纷起诉被告（反诉原告）并非同一法律关系，被告（反诉原告）应当另行以相邻权损免赔偿纠纷向实际侵权人主张相应的民事权利。

4、该院认为本案中由于原告物业公司（反诉被告）在被告（反诉原告）房屋发生漏水事件中并没有过错，由此要求对此期间的物业费进行5折实际交纳缺乏事实依据与法律支持，但被告（反诉原告）可另行以相邻权损免纠纷为由起诉上层侵权业主，并在该诉讼中以上层业主侵权所造成的实际损失，包括被侵权期间内发生的物业费损失一并提出相应的请求，故对被告（反诉原告）提出的此项答辩意见不予采纳。

综上，一审法院认为原告物业公司（反诉被告）依据物业服务合同的约定向被告（反诉原告）主张2014年6月1日至2017年8月31日的物业服务费24548元，符合法律规定应予以支持；又鉴于被告（反诉原告）在发生房屋漏水事件后没有以合法方式主张自身权利且以拒交物业费的方式拒不履行业主的合同义务，其拒付物业费长达数年时间，确实对原告物业公司（反诉被告）的合法权益造成了一定程度的损害，原告物业公司（反诉被告）以物业服务合同约定的违约金条款向被告（反诉原告）主张违约金，符合法律规定及双方的合同约定，本院予以支持。

（注：前期物业服务合同约定：欠缴物业费的，业主应当自欠款至日起至实际交纳之日止每日支付0.05%的违约金）遂作出如下判决：

1、被告（反诉原告）在本判决生效之日起10内，按照前期物业服务合同约定的收费标准支付原告（反诉被告）2015年6月1日至2017年8月31日的物业服务费24548元；

2、判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）违约金8513元；

3、驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求；

4、被告（反诉原告）承担本案包括反诉部分的诉讼费。

一审判决后，被告（反诉原告）不服上诉至中级人民法院，该院经过开庭审理又因调解不成，二审判决驳回上诉、维持原判！对于业主之间发生的相邻权损免纠纷而引发的问题，律师建议物业公司应当做到以下几点：

1、接到电话或当面报事（报修）应当做相应的书面记录；

2、应当马上安排工程人员联系报事业主到现场进行现场查勘，需做好书面的记录，并对现场状况进行拍照或者录像，最后要求业主在现场书面记录上进行签字确认，以固定相关证据；

3、如确有必要的情况下组织双方业主进行调解的，应当在现场安装一个可以录音录像的监控设备，将物业公司组织双方调解的现场状况进行视频音频记录，同时安排人员对现场调解情况制作现场笔录，会议结束三方签字。

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