租赁住房猛如虎！郊区刚需盘最危险的时候到了！

郊区刚需盘的生存空间正在被压缩..........

在过去的十几年中，只要符合其中之一，不论市场怎么变，政策怎么限，这样的项目卖得都不会差，从去年苏州的销售排行榜中也能看得出来，园区的项目依旧可以眼睛闭着卖，远离主城区的刚需靠价格战，也能成功上位。

而这些项目也是地产人最愿意去操盘的，不愁卖还担心个毛，把推广做做好，搞几个亮点出来，就是一个集团标杆，升职加薪都是水到渠成的事儿。但是，从去年开始，中国楼市发生了可能是房地产市场化以来最大的一个变化：国家强力推行租赁租房、各种支持政策层出不穷、领导层不间断的划重点，这件事就非同小可了，是以“国家意志”去推行的，总之一句话：这件事是势在必行的。

很多开发商也都在跟进租赁住房产业，比如万科的“泊寓”品牌，龙湖的“冠寓”，旭辉的领寓，模式都是自营式长租公寓，而且不是跟风式的随便做做，都是花大力气，大资金在核心城市进行布局。租赁住房的发展，传统的项目受到冲击是必然的，而受影响的程度则由地段决定，越是远离核心区域的项目受到的冲击越大 。未来的格局是：年轻人住核心区域的长租公寓，有资产的买核心区域的住房。

为什么会郊区项目会变得没有市场，有一下几个理由：

资源形成城市的向心力，向心力吸引越来越多的人聚集在以资源为核心的区域，这是城市发展的必然规律，强者俞强，大者恒大在未来会越来明显。

以目前的北上广深来看，他们占据了全国最强的资源，教育、医疗、商业、产业、政策.....这些是其他城市没办法比的，南京房价为什么比苏州贵？因为它是省会，因为它是全国的科教中心之一，形成了资源优势。从一个城市内部来看，这样的规律同样也在发生，资源聚集的区域的房价就是要比郊区贵，而且价差会被拉得越来越大，郊区刚需盘因为资源的弱势地位，再好的产品、再好的规划也只是形成区域内的优势。

放眼一座城市，没有资源的区域，你就一无所有。

房子为什么这么贵，因为房子承载了太多的东西，学区房意味着你的小孩上的学校能够比别人家的好一点；周边商业发达，意味着你不用花大量的时间出去消费，时间成本被压缩，有公园、有医疗.....都让购房者心理上觉得，这些都是我所拥有的，但其实你只是拥有更便捷的享受权利。

而从各个方面来看，嫁接在房子的东西都在解锁，医院你也能去看，高质量的民办教育并不比公办教育差，这都跟你有没有房子，有没有这些城市的户籍没有任何关系。在没有了这些现实的需求，对于刚需客户来说，房子回归到了最本质的需求，仅仅是居住而已，郊区的刚需盘，没有资源，自然缺乏了购买的动力。在核心区的租赁住房里生活质量可能比自己买房更高。之前网络上有一句话叫：90后不买房。虽然太过绝对了，但确实很多90后已经没有了买房的需求，父母已经购买，如果一对小夫妻双方都是独生子女，将来一个家庭拥有几套房产都不奇怪，自然没有买房的需要。

但是中国庞大的农村会为城市不间断的输入年轻人，原来的模式是通过购房套住一批又一批进来的人，但是随着中国人口出生率的下降，发现圈进来的人越来越少了。当然对于一座城市来说，只要自身具有竞争力，还是能够吸引到大批的外来者进入的，但是这些人真的会像前辈一样去购买房产吗？可能并不那么肯定，因为上面说的第二点原因，在手中拘束，更向往自由的年轻人来说，理智可能更容易获胜。中国楼市已经告别了黄金10年，这是几乎所有地产人的共识，过去的野蛮生长，各类房企层出不穷，大的小的，强的弱的，只要手里有钱统统都能干。

而且进入新时代，房企所要面对的第一个问题可能就是如何活下去，不在这一轮的洗盘中被踢出去，那些没有专业性，缺乏规模的房企都是被淘汰的对象。而幸存的房企，也不会像以前一样盲目扩张，在率润率下滑等众从因素下，需要做的是风险管控。

从最近的几场土拍中就可以看到这个趋势，核心地段的地块不愁卖不出去，因为地段决定了它的风险可控，相较而言，一些区位太偏的地方，房企拿地则显得更加谨慎，甚至出现流拍的情况。从企业、市场、政策、消费者几个层次来看，郊区刚需盘的生存空间正在被压缩，这是不争的事实，真是：租赁住房猛如虎！

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