香港楼价连涨21个月，这一篇文章让你彻底了解叹为观止的香港楼市
实行房地产经济，是我们这个年代的人终极难题！...
撰文 | 潮哥
这几天，楼市大消息不断。广州上浮购房利率，西安变相放松限购，而香港楼市又传来令人瞠目的数据。
2月3日，据香港大公报消息披露，香港楼市高速列车越开越快，去年香港私人住宅楼价及租金指数升幅均为五年最大，各录约14.8%及7.9%。楼价连升21个月，且连续14个月创新高。
各类单位中，实用面积约1076平方英尺以下的三类中小型单位，去年的升幅与整体相若，即约14.1%至14.8%不等；其中九龙及新界区实用面积431平方英尺(A类单位，约40平方米)以下的单位平方英尺价已升至约1.28万及1.204万港元不等。 （约人民币11万/平方米左右）
有学者认为如情势不变，今年楼价会再升15%。
简直是涨疯了。
内地的中心城市虽然也一直保持着上涨趋势，但连续上涨21个月的城市还未出现，要真有，政府早就通过行政手段给摁住了，也就香港这个特别行政区才有可能出现连续上涨21个月。
很多人都在期盼着内地房地产税尽快落地，这样房价就能跌了。看看如今的香港就能明白，房地产税对房价抑制作用其实不大。
香港可是房地产税重税区。香港是自由贸易港，回归之前，就以发达地区的身份加入了WTO，WTO缔约国之间大多数商品是免税的，只有特定的商品收不高于百分之五的关税！香港的免税，是指，除了烟、烈酒和动力用的燃油（汽油、柴油等）之外，香港不对其他进口物品征收关税。
所以，香港的许多东西，比如化妆品、首饰、衣服包包等相比内地都要便宜许多，香港也因此成为了购物天堂，每天都有许多内地人去香港购物。这么多东西都是免税，那政府的主要财政收入就只有从房子、土地上征税获得。香港关于房子和土地的税种主要包括差饷、地租/地税、物业税。
虽然房价也曾大跌过，但从香港房价涨幅史来看，整体是呈现阶梯式上涨，屡创新高，已经位列世界第一，伦敦房价世界第二。
个例说服力不足。那再看美国。美国也是征收房地产税，但最新数据显示，2017年美国房价均价再次创下历史新高。
为了防止香港本地人炒房和内地人入港炒房，香港在2016年年底决定，把非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。
这力度才叫强，内地楼市调控相比于香港简直是小巫见大巫。香港印花税几乎翻倍的结果是，内地人在港购买一套400万的住宅或者香港人购买第二套400万的住宅，印花税就得缴纳60万，2000万就得缴纳300万。
（非香港永久居民印花稅率翻倍，30%！！！）
这还只是印花税，还有其他各种税种。如此重的税，都没能阻挡香港房价上涨。
香港本轮上涨的逻辑是什么？主要有两个：
1、香港本轮房价上涨的背景，是内地进入强调控周期。
由于内地楼市政策干预过强，高净值人群更看好香港楼市的发展，导致资金流入香港的股市和楼市。所以你会发现，香港本轮房价上涨周期当中，香港的股市也在不断创新高。
香港恒生指数走势
2、土地稀缺，这是香港房价长盛难衰的关键因素。
香港陆地面积约1104平方公里，常住人口有737万人，人口密度全球第三。狭小的土地面积，成了香港房价价难以解决的重要原因。
香港地产大亨、中原地产创始人施永青前几天接受一个访谈的时候，曾透露了香港楼市令人震惊的现状：
人们对香港的印象是地少人多，土地不够用。但其实香港有大量土地，其中40%是郊野公园。
香港用做城市发展的土地，占比不过25%，其中用做住宅的土地仅占7%，这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面，城区用地占比才是4%。
也就是说，只要再拿2%的土地出来，就可以改善居住面积50%。但是，香港一直做不到这一点。
以上信息表明，香港政府与内地政府一样，都非常吝惜土地供应。
但结合香港的特殊情况，回过头来想想，香港政府吝惜土地也是可以理解的。
香港由于历史原因，是中国的特别行政区，面积已经被固定，土地是用一块少一块，不像内地城市，空间不足还可以通过吞并的方式来扩充，比如2017年杭州将临安撤市设区，青岛将即墨撤市设区等。
此外，香港的财政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必须细水长流。
香港不愿意过分增加土地供应量的还有一个因素，就是香港政府的财政收入对房地产行业的依赖性非常高，大概有一半以上的财政收入来自房地产行业，比内地城市高得多。特区政府也在忧心当楼市逆转时，会对金融体系及经济造成大冲击。
“
踏入2018年，香港便“勇夺”一项全球冠军——全球房价最难负担城市！
”
据国际公共政策顾问Demographia公布，香港连续8年成为全球最难负担楼价的城市。调查是以香港楼价中位数619.2万港元，除以香港年收入中位数31.9万港元，得出楼价对比收入中位数19.4倍。
根据Demographia定义，只要倍数高于「5.1」，已是楼价严重地超出负担水平。而香港的置业负担能力恶劣情况，一直持续高企。于2014至2016年，这个负担指数分别是17倍、19倍和18.1倍! 远远抛离东京、纽约、伦敦等国际大城市。香港人的积蓄，全都花到物业去，是名符其实的“楼奴”。
然而在寸土寸金的香港，
香港房租最高的地方不在中环，
也不是山顶豪宅，
而是全港十八区最贫穷的深水埗。
隐藏在深水埗街头巷尾的
是那些被称为
笼屋，劏房(房中房)、棺材房的居所
这里每尺（约 0.09 平方米）
最高租金可达 300 港元
劏房
标配：厨房、卧室、客厅三合一
面积通常 ≤ 8㎡
租金约合人民币2500~4000/月
劏，意为割
劏房通常指一个住房单位
被切割成很小的部分，租给多家住户
类似内地的群租房
近20万人居住在劏房里
在获得第36届香港电影金像奖
多个奖项的电影《一念无明》中
曾志伟扮演的父亲和
他患有躁郁症的儿子便住在劏房里
《一念无明》场景
在劏房拍了十几天的戏
曾志伟对媒体说
住在劏房里
“怎样豁达的人慢慢都会受不了
（戏里）我已经很幸运，房间有窗
很多房连窗都没有。”
以为劏房已经好差？错了！
还有棺材房、笼屋、太空舱...
棺材房
面积≤4㎡，最小的不过1.4㎡
仅仅放得下一张床
人在里面只能躺着
租金约合人民币1600~3200/月
当横向空间已经无法再被利用时
房东们把目光投向了纵向空间
棺材房应运而生
在油麻地、深水埗、观塘，
有些人每晚都睡在 " 棺材 " 里。
在原有的板间房的基础上
以 " 井 " 字形上下分割改装成六间小房。
由于位置狭小，
进入房间后只能直挺挺躺着，
像躺在棺材里一样，
便得名 " 棺材房 "，
甚至连棺材都不如，
因为在这里，
每晚 " 躺尸 " 时你连腿都绷不直……
笼屋
笼屋最早出现在五、六十年代，
它是移民的临时住宿
一张张铁丝网包围起来的床位
就成为了可以居住的笼屋
它们大多存在于深水埗的危楼之中
而住在铁笼里的人，被称为“笼民”
一个70平米的屋子里
摆放着数十个3层铁笼
里头住有200多人
空气里混杂着烟草、汗水
和老旧房屋的气味
“笼屋”分布在深水步等旧楼
居民一般是新移民或年长者
联合国也曾斥责
住笼屋是对人类尊严的极端侮辱
在香港
很多穷人申请公屋三年仍不获上楼
笼屋是一种特殊的居住现象
居住者并不是无家可归
只是以最低的租金来租一个床位
免于露宿街头
据传已有租客在“笼屋”居住了40多年
近年来笼屋的租金却是一直上升
从几年前的1500元港币
上涨到现在的2800港币
大部分的笼屋居住者
只能依靠微薄的综援金生活
太空舱
被称为另类笼屋的太空舱，
近年在港九地区陆续以长租形式出现。
旺角弥敦道近登打士街
一间约90平方米的唐楼旧单位，
被改建成12个太空舱
太空舱分上下两层，
面积只大约4尺乘6尺、高约4尺。
港岛一幢7层高唐楼改装的「太空舱」，
租金3,000至5,000元，
水电全包，有免费无线上网，
每个太空舱仅放置一张单人床，
连转身空间也难。
位于香港西营盘，
太空舱每月租金5100港币，
每户的活动区域仅有2.2平方米
按尺计算比租豪宅还贵。
水管屋
最近香港的“另类房屋”又增加一个……水管屋
让你意想不到！
建筑师罗发礼以大型水泥水管为基础，
为年轻人设计建造了一种
过渡性质的共享水管屋。
“水管屋”面积约为11.15平方米，
有客厅、煮食和浴室设施，
功能齐全，可供1到2人居住。
比太空舱更适合居住外，
兼具良好防火、防风、隔音及隔热功能，
而且能够承受巨大压力。
两侧设有对流窗，让空气更流通。
可叠高成三至四层的“水管楼”，
并可随时搬迁，循环再用。
“水管屋”没有独立的电力、供水、排污系统，
所以维修保养开支有限，
缺点是身形太重，不可能经常搬动位置。
加上装修造价只需12万港元，
约10万人民币！！
这样看来，香港的水管屋也不失为
缓解香港住房短缺问题的一种方法吧！
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