2.5土拍点评：湘湖宅地41%的自持，滨江怎么做？

好地网2月5日讯（见习研究员 赵爽爽）今天上午，杭州春节前最后一场土拍有了结果：萧山区的200亩低密度宅地，...






核心提要

第一，在湘湖赚了钱的滨江，继续选择在配套日趋完善的湘湖板块深耕

第二，自持比例高达41%，怎么做？

好地网2月5日讯（见习研究员 赵爽爽）今天上午，杭州春节前最后一场土拍有了结果：萧山区紧邻湘湖壹号南侧的200亩低密度宅地，（容积率1.01，可建面积13.45万方），最后由滨江集团&盛元联合体以上限价格401200万元竞得，楼面价29821元/㎡，自持比例高达41%。

好地研究院分析，今天的土拍有两大看点：

第一，在湘湖赚了钱的滨江，继续选择在配套日趋完善的湘湖板块深耕

湘湖板块是滨江的福地，滨江先后开发了湘湖壹号、东方海岸。其中的湘湖壹号给滨江带来了丰厚的利润——2007年和2010年，滨江分两次以总价19.7亿、平均楼面价8098元/㎡拿地，项目即为湘湖壹号。

从2012年开盘至今，湘湖壹号的销售额已达41.5亿，均价3.6万。

剩余还有约12万方存量，若按照6万的单价计算，货值达72亿。

由此推算，湘湖壹号的总销售额预计可以超过百亿，达到110亿左右。

不到20亿的地价、超过100亿的销售额，尽管开发周期长达10年以上，但显而易见的是，滨江在湘湖壹号项目上，赚得盆满钵满。

在湘湖赚了钱，给滨江深耕湘湖板块带来了巨大的动力。而湘湖板块自身的快速发展，或许是滨江舍不得离开的另一个原因。

湘湖新城坐拥钱塘江、富春江、浦阳江三江交汇之处的三江口。规划面积约54平方公里，以湘湖旅游度假区为主，将打造成为一个集商贸、居住、休闲、度假、研发为一体的国际化新城。

区域内多个休闲度假产品在建，包括湘湖JW万豪酒店、湘湖陈家埠水街、开元森泊度假乐园、水上运动中心、三江健康产业园等。

还有被称为中国“苏黎世湖区”的湘湖金融小镇2期；

这些利好，会给湘湖板块未来的房地产市场带来更高的价格支撑。

第二，自持比例高达41%，怎么做？

今天自持缘何这么高，主要原因可能在于起拍价与封顶价都不高。

业界猜测，价格不高的原因在于：目前萧山区最高地价为位于萧山经开区的萧政储出（2017）1号地块，成交楼面价30816元/㎡，为了不产生“新地王”，本宗地块最高地价不超过3万元/㎡——仅为29821元/㎡。

如果以湘湖壹号的二手房价7万进行测算，扣除各项成本，利润率高达46%。最高楼面价的限制下，结果自然是以较大的自持面积“对冲”巨大的获利空间。

根据好地研究院测算，41%的自持比例面积为5.5万方，成本大约20亿。

而可售部分（7.94万方），按照3万地价和7万售价，利润为17亿。

因此自持部分的收益须在3亿以上，整个项目才可保本。

也就是说，自持部分的“单价”需达到5438元/㎡，这个数字可以看成是10年租金。如果把产品做好，这一价格不难实现。（杭州自持住宅租赁期限不得超过10年，且从项目现金流的角度，本文仅计算第一个10年的租金）。

那么，41%的自持部分该怎么做？

好地研究院根据业内人士的分析做一个猜测，自持部分或打造“别墅+多层”、“租赁+公寓+酒店”的组合。

有高端别墅，满足高资产、高收入群体——例如滨江集团和盛元集团的高管（内部消化）。若自持部分打造成别墅，按照200㎡/套，那么月租金约15000元（含税）；

又有小面积公寓，满足例如滨江区的高新产业人群（收入高、流动性高、居住环境要求高）。按照90方/套，那么月租金为7500元左右。按照50方/套，月租金在4000元左右。

也有高端酒店，满足高端旅游度假的需求——就像绿城西子湖四季酒店，其总统别墅（920方）的价格为可以达到7-8万/天。

多业态的规划，既能满足不同层次的需求，同时可以有效防止需求不足导致的空置问题。

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