谁吞噬了首开股份的利润？

战略布局、80亿永续债，一系列问题。...





首开股份董事长潘利群   

乐居财经  温姑娘  北京报道

“凭借着在北京市场的历史和地位，公司京内项目始终是结算收入的最重要组成部分。“首开在年报中再次明确北京对于公司的重要性。那很可能因为吃过“离开”的亏。

4月13日，首开股份发布2017年年报。公司2017年实现营业收入366.8亿元，同比增长22.7%；公司股东的净利润23.6亿元，同比增长24.3%，但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润只有10亿元，同比减少35.8%。

首开近年表现一般。2014年～2016年，首开营业收入持续在300亿上下徘徊——208亿、236、299亿——似乎遭遇“200亿魔咒”。在推崇规模与速度的房地产行业，三年13%的营业收入增长无论如何也谈不上亮眼。2017年，营业收入同比增长23%，盈利能力却在走下坡路。

为达到规模效应，首开选择南下，受制于利润，首开又不得不“回京”。难言成败，市场总在起伏中给人教训，或轻或浅。

在新一轮调控周期开启以来，北京制订了全国范围最为严格的调控范本，相继出台20余项楼市调控政策，同时在人口控制规模、京津冀产业转移等效应下，市场热度持续回落。

根据统计局数据，2017年北京市商品房销售面积和销售金额累计同比降幅分别高达47.60%和 38.70%。

对于政策带来的阵痛，深耕一二线城市的首开感受最为明显。

公司公告数据显示，2017全年实现签约销售面积 295.04 万平米，同比减少0.64%。实现签约销售金额 691.90 亿元，同比增长 9.65%。2017 销售面积和销售金额同比增速较 2016 年分别放缓 42% 和 83 %。

除了在京的销售放缓，首开进驻城市多为一线城市及热点二线城市，2017年，在严厉的调控政策下，商品房销售面积及销售额同比下降，占全国的比重降低。从具体城市来看，北京、上海、天津、杭州、苏州成交量较去年均下滑，且下降幅度均大于10%。

据克而瑞数据统计，公司 2017 全年流量销售金额和权益销售金额分别位居全国榜单的第 33 和 34 位，较 2016 年分别下滑 16 和 11 位。

房地产销售市场自2016年10月起陷入“寒冬”，一线城市和中高端住宅成为“重灾区”，深耕一二线城市的首开对于市场毫无怯场之意，并表示2018年销售要冲向千亿。2018年公司全部项目计划销售面积333.28万平方米，销售签约金额1,016.50亿元，回款727.39亿元。

首开的底气来自两方面，一是首开股份实际控制人为北京国资委。公司深耕北京 20 余年，在北京具有丰富的开发经验和资源优势。目前，首开北京的建项目 50 个，总可售面积约 737 万方，其中可结算面积 565 万方，保障性住房 122 万方，项目是稀缺性较强。丰富的土地储备，诸多龙头房企都望其项背。

二是，始于2010年的南下战略，但扩张步伐缓慢，业务重点分布在苏州、杭州、福州、厦门四个城市。2015年启动快速进攻南方市场，重点在华东、华南地区拿地。根据公告，目前公司在南方地区在建项目共 43 个，布局超20个重点城市，总可售面积约 1186 万方。

华泰证券报告测算，首开当前二级项目可结转的总货值约为 4234 亿元，权益货值约 2950 亿元，总货值满足未来 7 年的结转需求。对于首开这样的北京地方国企而言，扩大射程范围，将是提升公司规模瓶颈的重要途径。随着首开股份近年来在京外地区的大力布局，这些区域的业务在公司中所占比重不断提升，但规模却增长缓慢。

回看2016年，绝大部分房地产企业在当年都收获了丰收年。据中原地产研究中心统计数据显示，选取96家房企的平均净利润率作为样本，2015年为9.69%，而2016年为9.73%。96家中，净利润上涨的企业达到了73家，占比高达76%。

但首开归属上市公司股东的净利润却在2016年出现了-8.7%的下滑。归属于股东的扣除非经常性损益的净利润更是达到双位数的滑坡，2017年，这一数值更是下降了35.79%。

在过去两年，首开在外地的大手笔购置土地令人印象深刻，制造了一场场地王盛宴。

2016年，首开拿地总价419.54亿元，新增土地储备257.55万平方米，其中京外拿地占比达95%。近几年投入力度较大的福州、杭州、厦门、苏州等核心二线城市，其房价最近两年都经历过明显的上涨。 2016年京外营业收入超过北京地区达54.8%。

规模效应下的激烈土地增储行动伴随的都是痛苦，其中一个结果便是一大部分归属股东的净利润被高额利息所侵蚀。

2017年首开永续债有近80亿元，未计入永续债情况下，资产负债率达80.59%，已超过市场界定的80%红线。而2017年末将永续债计入债务之后首开的资产负债率达到114%。

近两年首开大量发行永续债，尽管2016年首开已偿还了40亿元永续债，于2017年一季度再次发行永续中票30亿元、扣除发行费用后增加29.85亿元。

报告称将于2017年下半年归还永续债20亿元，其他权益工具期末余额为79.85亿元，为此首开每年将支付4.14亿元利息，这部分利息也将影响其净利润。2017年归属于上市公司股东非经常性净利润也仅有23.6亿元。

庆幸的是，拥有国企背书的首开永债续水平低于同行为5.1%，远低于正荣的7.5%。克而瑞分析称，永续债往往是前2～3年利息成本相对较低，此后则会大幅上涨，如果房企有足够的存量以及销售规模，在“低息期”内偿尽债务还是可以实现的，但对于其他中小房企而言依旧需要谨慎选择。

可以明确的是，积极的南下布局、上涨的二线城市房价，并没有为首开冲高利润做出贡献，反而进一步削弱公司的盈利能力。

2017年首开新开工面积 560.31万平方米，同比增长 111%。其中，在京项目仅占15%，在京外项目占比达85%。在京项目的毛利率从2015年的51%下降于2017年的38%，虽然在京项目毛利率在下降，但仍高于京外项目10%。在看到规模增长缓慢，净利润与毛利率进一步下降的危险关头，首开选择调转船头，回京。

根据 CRIC 统计，首开2017新增土储成交总价 870.05 亿元，京内项目占比高达 75.76%。公司投资拿地强度(当年土地投资金额/销售金额)处于近 5 年最高水平，关键在于去年拿地核心回归北京地区。

据年报披露，全年共获取新增项目27 个，项目建筑面积共399.70 万平方米。其中北京获取16个，项目建筑面积255.98万平方米。成都、厦门、天津、廊坊、苏州、无锡、杭州、南京获取 11 个，项目计容建筑面积143.72万平方米。其中在公开市场获得的项目均以地王等高价项目为主。

在2018年的新开工计划中，首开战略钟摆偏向北京，恢复2015年前常态：京内项目占比51.4%，京外项目占48.6%。

即使回京，还有更大的挑战在后面，2018年调控持续下，不论是官方的70城房价数据，还是新建商品房开工量等数据，都显示出了当下楼市，正处于明显的下行趋势。

2018年1～2月份，公司共实现签约面积23.98万平方米，同比降低46.5%；签约金额60.1亿元，同比降低49.26%。在这样的楼市调控环境下，首开冲刺千亿的目标难言无忧。

对于首开而言，要强大必须要扩张，要扩张免不了要离京，京内京外间的平衡，不只是区域间的布局那么简单。一旦天平倾斜错，脱离的不只是发展的速度，更有被甩开排位的危险。

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