吴建斌:地产业的游戏规则在变化(人、土地、资金)

 

乌云遮不住太阳。...





来源:港股那点事

【明哥导读】阳光城执行副总裁吴建斌在2018格隆汇"高屋建瓴"全国房地产高峰论坛上,对房地产业和融资方式进行了预判,条理清晰,内容透彻,值得分享。

对房地产公司来讲,人、土地、钱三者不能缺一,当人的问题解决好,要解决土地问题,当土地问题解决好,要解决钱从哪里来的问题。1、土地:招拍挂,旧改以及产城融合有可能变成下一步获得土地的主要来源。

并购基本过去了。

过去几年房地产公司高速发展,60-70%是并购获得的,很多房地产公司在各个地方,把能够并购的资源都拿了,现在越来越少,所以招拍挂是未来获得土地最核心的渠道。我认为:招拍挂,旧改以及产城融合有可能变成下一步获得土地的主要来源。


城市群周边为主要战场。

分析一下房地产公司的2017年业绩,会发现主要城市的城市群,特别是华南以深圳、广州为中心的,华东上海、杭州为中心的,北京、天津作为中心的,这三个城市群带来的销售贡献在每一家公司的占比非常高。在未来还将继续以这种态势推进当中。


三四线城市以下的五六线城市也开始火热。

为什么会出现这样的现象?因为一线在限购,市场那么多流动的资金、富裕的资金要找出路,出路找哪里?一线投资不了跑二线,二线投资不了跑三线,三线跑不了去乡镇,资金在一步步外溢。

2、资金:国家在融资方面关了一扇门,但会开若干的窗。

作为一个地产人,我深知当前融资环境发生了多大的变化。现在的融资难度非常大,融资成本也在上升,在这些方面,地产公司真的感觉面前飘了一朵乌云,而且这朵云很厚,就在我们头顶上。

在目前的融资市场,差不多只有开发贷才能保持和过去差不多的融资成本水平。其他的融资工具,融资成本,从我自己操盘的角度来看,起码上升了5%到10%。


很多公司的管理基础还是很差,在过冬的这个时候,我们要苦练内功。

房地产企业和金融密不可分,现金流的管理,是房地产企业最核心的方面。当然现金流我们也知道,一般包括两方面,一个是自己的经营现金流,另一方面是融资现金流,当融资环境出现了一种困局的时候,我们必须要加强自己内生的管理。


房地产公司的高周转仍然是利器。

最近网上可以看到很多公司,不断签出很多文件,希望项目上加快周转,为什么会这么做?其实很简单,因为现在的融资成本上升5-10%。这5%到10%通过什么方式,可以让融资成本既能接受又能推动产业加快发展?

你的施工期、销售期要短、资金回流越快,那么你在市场竞争就具有优势,如果借到一笔10%利率以上的资金,原来别人6个月就能销售,而你放5年才销售,这个最后的结果差别非常大。


在融资方面,我这样认为:尽管国家在融资方面关了一扇门,但会开若干的窗。

我举几个例子,开发贷、并购贷、抵押贷没什么影响,这些仍然存在。然后开的另外一扇门比如有资产的融资,有证券化、ABN、CMBS、ABS是房地产公司开发的,核心点是用于资产。

作为财务人员来讲,我们经常要看资产负债表,资产负债表主要分左右方,左方资产方,右方是负债权益方。如果你会看资产负债表,就会觉得每个科目都可以融资的,应收款可以融资、收租的资产可以融资、成形的资产可以融资,正在路上的资产也可以融资,在建工程可以融资、商业资产可以融资,酒店资产可以融资……

3、人的因素也是房地产公司里面最关键的。

有些公司推行双赢机制,有些推行双享机制,这是为了获取市场上最优秀的人所设的机制,就是把市场优秀的人跟公司的各种利益紧紧连在一起。我们的诉求,就是经过发展之后,企业获得更好的收益,老板愿意把钱拿出来与我们的员工或者合伙人分享,我们很多房地产公司都在学这一套机制,这套机制目前看起来,能发挥很好的作用。

4、逆水行舟,不进则退。

房地产业长期利润率趋于下降趋势。

到什么程度?整个社会平均利润率就是房地产行业最终利润率下降的目标。我们也知道过去房地产行业毛利率都在40%、50%之上,而且规模又大,利润率又高,当别的行业只有10%、7%、8%的时候,房地产有这么高的毛利率,你想想这个行业多好?但是这个趋势已经在逐步下降。


行业的集中度提高,强者恒强,不进则退。

有人预测,前10家房地产商有可能在2020年,有可能占市场份额到50%。大家不可想象,有10家房地产公司占中国十几万亿市场的50%。这是非常震撼的一件事,如果这件事情发生,这个行业的整合就完成了。

在20万亿的市场里面,我认为强者更强,特别是前20强的公司会表现非常优秀,占比提高,特别是未来3-5年还会保持40%、50%甚至一两倍的成长。

总而言之,房地产行业里面最核心的三大因素:人、土地、资金。谁拥有了最优秀的人,你在房地产行业就有立足之地;谁拥有了丰厚的土地储备,你在行业就是战无不胜;谁拥有了更大的资金来源,你这个企业在最艰难、或者未来调控过程中,你仍然活得比别人好。

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