【热点】世纪金源行贿事件后地产业务萎缩 公司沦为关联方提款机

今年初，世纪金源投资集团有限公司（以下简称“世纪金源”）实际控制人发生变更，在中国内地动辄开发百万平方米大盘...





今年初，世纪金源投资集团有限公司（以下简称“世纪金源”）实际控制人发生变更，在中国内地动辄开发百万平方米大盘、“造城”逾20年的闽商黄如论，退出了其一手创办的世纪金源，交由两个儿子打理。

黄如论在年初与其子黄涛和黄世荧签署了股权转让协议，将其持有世纪金源50%和30%股权分别转让给黄涛、黄世荧，股权转让完成后，黄涛持有世纪金源60%股权，成为公司控股股东和实际控制人，黄世荧将持有世纪金源40%股权。

关于黄如论退出世纪金源，公司方面对外解释称：“股权变更主要基于公司转型升级的战略发展需要，而且黄如论先生年事渐高，身体状况欠佳。”

今年将满67岁的黄如论，伴随年岁衰老的同时，其信用和名誉也在退任公司职务的两年前跌到谷底。2016年6月下旬，黄如论被免去了政协第十一届福建省委员会常务委员职务，同时撤销了政协委员资格，原因是涉嫌行贿犯罪。

此前，在云南省委原书记白恩培的起诉书中，世纪金源被点名和指控曾向白恩培行贿。

世纪金源复杂的政商关系暴露、黄如论退任公司的同时，世纪金源在中国内地的房地产开发业务逐年萎缩，2015年～2017年间，世纪金源在中国内地再无获取一宗土地储备，公司房地产收入均来源于其此前获取的超大体量项目存货销售。





如今接任黄如论、执掌世纪金源的黄涛、黄世荧兄弟在业务投资上，与其父黄如论兴趣不尽相同，但是利用世纪金源房地产开发业务产生的巨大现金流，支撑了兄弟二人在金融投资领域的巨额资本支出，世纪金源成为黄涛、黄世荧金融投资业务的主要资金平台之一。

根据世纪金源2017年财务报告，期末世纪金源非经营性往来资金占用款及资金拆借规模合计超过了191亿元，占到合并口径净资产的比例超过50%。

据记者查询了解发现，这些非经营性往来款主要是通过往来款方式划拨给世纪金源关联公司使用而形成的其他应收款，即关联公司向世纪金源取得的拆借资金，但这些拆借资金大多没有明确的回收期限及约定利率，占用了世纪金源大额流动资金。

2017年期末，西藏山南世纪金源投资管理有限公司（以下简称“西藏山南”）作为资金拆借方占用了世纪金源接近70亿元资金，这些占款资金全部用于投资支出，并且没有约定具体还款时间，仅标注“将根据西藏山南世纪金源投资管理有限公司取得收入情况，逐步收回往来款”。

西藏景源投资管理有限公司（以下简称“西藏景源”）也对世纪金源形成了接近15亿元资金往来款，这些占款资金也都全部用于投资支出，还款安排同样标注“根据西藏景源投资管理有限公司取得收入情况，逐步收回往来款”。

西藏山南与西藏景源这两家公司与世纪金源均是关联企业，属同一最终控制方，西藏山南的唯一股东方为西藏景源，而西藏景源的最终控股股东则是黄涛与黄世荧。

西藏山南的工商记录备案年报信息显示，虽然世纪金源不曾出任该公司股东，但其在2016年3月份代为实缴了20亿元货币资金作为西藏山南的资本金，直到2017年2月份西藏景源出资替换了世纪金源的资金。

西藏山南与西藏景源进行了广泛的基金、股票等金融资产投资，并且在A股二级市场收购、持有多家上市公司股份，而其中一部分资金则来自世纪金源的拆借资金。据记者查询，西藏山南持有新通联（603022.SH）、中国科传（601858.SH）、亚通股份（600692.SH）等上市公司股份，西藏景源持有东方中科（002819.SZ）等上市公司股份，此外，西藏山南持有多只基金产品的份额。

记者了解到，世纪金源在2015年先后发行了2笔总规模60亿元债券，债券募集资金用途均为补充世纪金源营运资金、调整债务结构。但在2016年，世纪金源动用了部分募集资金用于清理期末关联方往来款，这些资金在完成往来款清理后，重新回到公司账户。

不过最终经过债券受托管理人中信建投证券督促，世纪金源将用于清理关联方往来款的16.69亿元募集资金又原路打回新开立的募集资金专项账户，因为根据监管要求，募集专项资金应与债券募集书约定的资金用途一致。

与此同时，世纪金源这些用于投资支出的与关联公司之间的资金往来，也进一步放大了世纪金源的现金流周转压力与规模。

2017年度世纪金源投资活动产生的现金流量里，收回投资收到的现金为333亿元，较2016年的58.2亿元大幅增加；公司当期用于投资支付的现金多达380亿元，较上一年度的44亿元同样大幅增加。投资活动产生的现金流量流入、流出抵减以后，当期世纪金源投资活动产生的现金流量净额为净流出41亿元，上一年度则为净流入16.6亿元。

2017年末，世纪金源手持现金资源约为41.6亿元，较上一年度期末现金余额60亿元有所减少，而当期公司经营活动产生现金流量净额大幅增加，这意味着2017年世纪金源以经营活动产生的现金流量支撑了其对关联公司资金拆借。




世纪金源的主营业务是房地产开发及商业运营，公司以各地开发的大型“世纪城”项目为依托，已经在北京、合肥、福州、昆明和长沙等地区以“造城”模式打造大盘，同时配套大型购物中心和五星级饭店，形成大型的完整社区。

世纪金源通常在一二线城市的市区和郊区之间拍下地块，这部分区域有城市“卫星城”的性质，拿地位置并非在市中心且规模较大，因此土地成本较低，世纪金源开发建造的大型住宅小区建筑面积一般在300万～600万平方米左右，单个项目结转收入约在100亿～200亿元，所得税前的利润贡献率多在15%以上。

这种大盘“造城”的房地产开发模式，得益于良好的政商关系提供支持。2001年～2010年白恩培在云南主政10年期间，世纪金源先后在云南开发了占地面积253万平方米、建筑面积480万平方米、总投资100亿元的“昆明世纪城”项目，占地面积340万平方米、总建筑面积206万平方米、总投资55亿元的“西双版纳滨江果园避寒度假山庄 ”项目，以及总占地面积670万平方米、总建筑面积200万平方米、总投资100亿元的“腾冲世纪城”项目。

过去3年间，世纪金源在中国内地的房地产开发业务出现明显萎缩，并且在2015年～2017年的3年间，世纪金源再无在中国内地获取任何一宗土地储备。不过由于该公司开发大盘“造城”项目体量巨大，不少开发项目竣工转入现房后仍在销售，这支撑了世纪金源房地产业务收入继续维持在一定规模。

世纪金源在2017年年度报告内披露，期末公司已经没有土地储备，而记者统计过去3年公司土地储备状况，世纪金源也没有继续获取新的土地储备。

2016年和2017年，世纪金源营业收入分别为181亿元、262亿元，之所以公司2017年营业收入同比出现增长，主要由于2016年度世纪金源营业收入出现了巨幅下滑。另外，2016年末和2017年末，世纪金源存货账面价值分别为476亿元、368亿元，公司2017年物业销售收入均来自原有项目库存去化，且这些存货绝大部分位于中国内地的三四线城市。

世纪金源近几年房地产开发业务萎缩，在开复工面积、新开工面积、竣工面积、可售货值等主要地产业务经营指标上体现得尤为显著。

根据记者查阅世纪金源2014年～2016年房地产业务主要经营指标，当期公司开复工面积分别为1693万平方米、1252万平方米、539万平方米；新开工面积分别为692万平方米、178万平方米、88万平方米；竣工面积分别为686万平方米、800万平方米、106万平方米。以上逐年递减的项目经营指标显示世纪金源明显放缓了开发进度。

到2016年底，世纪金源已售住宅及商业建筑面积共计1827万平方米，待售建筑面积1248万平方米，其中福建省内罗源、浙江宁波以及湖北襄阳项目所占待售建筑面积比例接近2/3，而且当时这些囤积在三四线城市的开发项目现房销售压力巨大，存货中已完工开发产品货值占存货比重接近54%，预计2017年末这一指标会更高。

与之对应，由于过去3年里公司并无新增土地储备，且主要在消化之前体量巨大的库存项目，因此世纪金源也主动削减了负债规模，至2017年末，公司有息负债已经从上一年度末的250亿元减至170亿元左右。

因此，近几年世纪金源一方面获取土地储备、新动工开发等资本支出下降，实际房地产开发业务逐渐萎缩，另一方面公司利用去化库存项目的现金回款，偿还了部分债务，同时通过资金拆借等形式支撑了关联企业金融投资业务的巨额资金需求。

《中国经营报》记者向世纪金源方面求证公司拆借大额资金用于支撑关联企业金融投资业务是否动用过债券募集资金，以及公司行贿事件后地产开发业务逐年萎缩的原因，但截至发稿时，世纪金源方面未予评价。

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