奥园文旅周洽强：文旅投资开发中要注意什么？这6步要走对

文旅投资开发的六脉神剑...

6月12日-13日，由广东省旅游局、广东省人民政府金融工作办公室主办，广东省旅游发展促进中心、新旅界承办的2018广东旅游产业投融资对接会在广州保利洲际酒店正式拉开帷幕。

在13日下午举办的“乡村振兴新时代·特色小镇与农旅综合体开发”分论坛上，奥园文旅集团总裁助理、投资拓展部总经理周洽强做了“产业+文旅逆转乡村旅游”的主题演讲，以下为演讲实录：

我们都知道旅游有6要素：食、住、行、游、购、娱，接下来我也分享六点：一是选址、二是成本、三是定位、四是营销、五是投资，六是整合。

选址是文旅投资的第一大要素，文旅项目选址具有一些规律，主题乐园选址一般位于近郊区域，交通半径控制在1-3小时内，如果是大型的旅游演艺项目，一般选在热门旅游目的地城市。

位于广东省清远市英德市英红镇的奥园英德心花小镇原定位于高档住宅别墅群开发，虽然近年来国家对房地产开发的政策向2线-3线城市倾斜，但仍不具备房地产开发的先决条件，有一些开发的受限条件：

• 当地常住人口100万左右，当地人均月收入不足4000元；

• 距离广州139公里，自驾3小时车程，地产核心吸引力不够；

• 受限于地段和区域，当地房地产物业管理升值空间不大。

基于以上客观因素，奥园英德心花小镇进行旅游小镇的规划定位，将别墅住宅与旅游小镇相结合，为传统住宅注入旅游元素，使旅游小镇成为其核心吸引物，定位于“150亿粤北文旅新地标”，在今年5月26日开盘首日，近200栋高端别墅住宅销售一空。

项目拿到手之后，一开始就是进行定位，要号准脉搏，无中生有。目前国内已有403个国家级特色小镇，旅游特色小镇依托旅游资源、文化、体育特色产业，形成具有鲜明特色的旅游产品。

2017年,国内和入境旅游人数超过51亿人次,旅游总收入超过5.3万亿元。全国乡村旅游达25亿人次，旅游消费规模超过1.4万亿元，从观光旅游时代向度假旅游时代转换的趋势明显。

基于此，奥园心花小镇进行了全新的定位梳理。

1. 战略定位创建以“心花小镇”为IP 的主题小镇，实践模具打造法，实现快速复制和盈利，奥园英德心花小镇是其中的典型之作。

2. 文化挖掘

英德是广东省历史文化名城，境内文化资源丰富，历史遗迹众多，拥有得天独厚的温泉水资源，英红茶是当地的文化瑰宝，曾被英女王推崇至极，作为御用宴会茶饮接待贵宾，当地拥有近万亩英红茶园。3. 客群定位

定位于珠三角地区亲子家庭、青少年为核心客群，可用于家庭月支出的费用在3000元左右，同时拓展会议度假客群。

4. 产品定位

全系度假旅游王国。规划建设有奥美加奇幻大陆、英红小镇、奥园希尔顿逸林温泉酒店、喀斯特峰林温泉水世界。

目前，国内主题乐园的现状是，重资产投资，回报周期长，大部分不盈利。而奥园英德心花小镇是轻资产模式，四两拨千斤。奥园文旅轻资产模式：

1. 合理利用地价 规划设计产品

奥园英德心花小镇，在原本地价就不高且地理位置完全不具备优越性的基础上规划设计而成。

2. 深入挖掘当地资源 以无形的资源形成有形的可投资产品

英德境内温泉资源遍布，英德红茶拥有近150年历史，更是英女王的御用接待红茶。在对当地温泉资源和红茶资源进行深入挖掘后，打造温泉水乐园及英红茶小镇。

3. 规划核心吸引力产品 建设有吸引力的产品

奥园英德心花小镇超强IP：奥美加奇幻大陆，将是心花小镇客群引流的发动机，以巧克力为内核的一系列休闲度假产品将拉动心花小镇的消费客流，把人流变成消费者，把产品打造成为资产。

收支平衡是企业盈利的关键所在，对于成本的投入和把控又是重中之重。

一是地价上的成本把控，心花小镇总规划建设面积2354亩，合理地价；

二是投资成本把控，将占比1/2的游乐设备包装变为生产产品内容，以产品在市场上赢得口碑和人气；

三是人力成本把控，要建立规范的组织架构和人员管理机制，使人员成本在可控范围内；

四是运营成本（不含人力）把控，合理的测算运营成本，将运营成本控制在总成本的50%。

在营销上面为项目发声非常重要。奥园英德心花小镇没有正式对外营业的时候，我们在今年3月份做了一个巅峰越野赛，吸引了非常多的游客，对于提升奥园文旅心花小镇的品牌知名度，带动心花小镇关注量具有重要意义。旅游项目如何整合？要求同存异资源共享。

英德有很多温泉，但是我们的项目并没有温泉，为了项目的发展，就请了最牛的地勘队，后来出了温泉水；英德的红茶卖得非常贵，但是销量不是很好，我们就把红茶文化融入到这里面去，这也非常重要；在主题乐园的板块，纯粹投一个主题乐园，压力非常大，需要有独创IP的乐园，因此我们融合了巧克力、美食等进行拓展。

奥园文旅是一家于2014年起涉足文旅行业的企业，目前奥园文旅以开发和管理特色小镇、人文景区、主题乐园、高端酒店及体育运动小镇为主。我们会积极参与到大文旅产业的发展中，同时非常愿意与大家分享我们的进步。

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