滨湖二手房太火!房东抱团调价!最高卖到2.63万/㎡!中介:1天成交60套不是问题!
滨湖二手房太火!房东抱团调价!最高卖到2.63万/㎡!中介:1天成交60套不是问题!...
不可否认,合肥二手房市场火了!像滨湖这样一个曾经的二手房重灾区,也都升温了~
不仅挂牌价格纷纷上浮,成交周期也大大缩短,连市场最狂热时期的乱象都开始冒头...
像房东抱团调价,捂房惜售,临时跳价3—4万等,已见怪不怪,且数量还在直线上升!
一、实探滨湖二手房,中介称1天能成交60多套,最高卖到2.6万/㎡!
我今天在实探滨湖二手房门店时,有中介小哥告诉我,滨湖现在基本上是卖方市场了!
像启动区这一块的小户学区房,只要价格不过于离谱,没大的瑕疵,3天内绝对能卖掉。
但这种学区房的出房率不高,房东现在心理预期比较高,有房源都已经挂到2.6万/㎡。比如,学区为师范附小和46中的书香门第,新上的一套小户,直接挂牌26377元/㎡。
1个月之前,书香门第小区同样也挂出一套小户,均价26053元/㎡,但仅1次带看纪录。
这两套房源,都是在滨湖二手房市场最热时期挂出来的,高于约周边2000—6000元/㎡。
截至目前,似乎无人问津!如上所说,挂牌不太离谱的小户学区房现在都还是很好卖的。像蓝鼎滨湖假日,一套19252元/㎡的两室房源,总价160万,仅仅挂牌两天就成交了。
除了这些学区房,滨湖目前改善楼盘也很是好卖的,万科城和佳源巴黎都市房源挺紧俏。
不久前,滨湖万科城一套二手房挂牌,要求全款付,被视作滨湖二手房市场回暖的信号。虽说业主属于急售,但是要求全款这种现象在二手房市场中还是属于比较少见的案例。
市场回暖的背后,全款只能说是门槛提高,像房东抱团涨价,临时加价就很不正常了!
这是张刷屏朋友圈的截图,内容是中海滨湖公馆房价指导委员会对业主的第二次公告。
如果你不按这个标准上调挂牌均价,贱卖自己房产,那么全体业主都会唾弃你!
经查,中海滨湖公馆二手房挂牌均价,安居客18768元/㎡,链家18260元/㎡。
图|来源于安居客
图|来源于链家
可以看到,该小区的二手房均价在1.8万以上,高的有2.2万/㎡,低一点的有1.6万/㎡。如果按照所谓的业主房价指导委员会标准调整挂牌价,该小区最高可以上涨9000元/㎡。
如此一来,只要一套100来平的房子,100万的巨款就能轻轻松松地到手,这多么简单啊!
不现实对不?要只加个4—5万,还可能实现,中介说这几天就有不少小幅加价成功的。
另外,在要素大市场的交易中心,一天要办理的120个过户左右,这里一半都是滨湖的!
二、新房买不到,二手房火了,200多万的房子2天就成交
这里之所以说滨湖的二手房市场回暖,主要基于两个方面。一是大部分小区挂牌均价上涨。二是在各小区挂牌均价上涨前提下,成交量不减反升,而成交周期相比之前也在大大缩短。
先说第一点。滨湖二手房市场去年相当惨,在我们最新统计的数据中,这一现象有所改善。
图|滨湖6月50个小区二手房挂牌价
在统计的50个热门小区中,31个小区出现不同程度上涨,滨湖品阁以2.62%位居第一位。其他像滨湖明珠,淮矿东方蓝海,万科蓝山,佳源巴黎都市等小区也出现不同程度上涨。
单从价格上涨来断定二手房市场回暖就是耍流氓,所以我们再说第二点——成交量和周期。
图|数据来源于链家
在链家近90天成交二手房数据中,滨湖以232套的成交量位居九区第3位,带看量第2位。成交周期方面,也大大缩短!
图|来源于链家
以上是链家近30天所成交房源中,成交周期比较短的两套房源,均是挂牌两天就成功出售。当然,也有成交周期相对较长房源,基本在30天,像1月份挂3个月都不成交的明显减少!
图|来源于链家
比如,巴黎都市波旁宫的一套141㎡的四室房源,总价248万,仅仅挂牌3天就已经成交。图|来源于链家
随着滨湖限价新房减少且很难买,一二手房倒挂局面开始改变,这直接影响了二手房市场。现如今,滨湖的二手房市场回暖已是不争的事实。那么哪里的二手房价值最高?一起来看!
三、买滨湖二手房选哪里?建议先看看这5个板块!
根据滨湖各区域先后建成顺序及中学学区划分情况,可以将滨湖区二手房分为5个部分。分别为:启动区板块、46中学区板块、庐州大道东板块、金融后台西板块、核心区板块。1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。
2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。
3、庐州大道东板块。主要是巴黎佳源都市,万科蓝山和高速时代城3个小区。
4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。
5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。
01
启动区:刚需可考虑,不宜投资!启动区板块是最早建设的区域,平均房龄大概8年左右,成交周期在所有板块中最长。
图|以滨湖世纪城为例,来源安居客
启动区板块各小区最高单价出现时间基本上都在2-3月份,之后一直回落。
说明这个板块在此前就一直被高估,再加上发展空间饱和,价格面临调整。
从上可以看到,启动区板块小区成交均价整体在1.6-1.7w/㎡,房龄老化。
所以,价值会越来越弱化。因价格相对较低,刚需可考虑,不适合投资。
2
46中学区:溢价较高,保值力强!46中学区板块也是最早建设区域,平均房龄8年附近。每个小区最高单价出现在4月前。
学区房交易高峰过后,价格有所回落。
据2018年链家二手房成交数据显示,板块平均成交周期为20天左右,远低于其它板块。
图|学区房最高2.6万/㎡,来源链家
启动区板块跟46中学区板块房龄相仿,位置相邻,但均价相差较大。之所以会出现这种情况,除了46中以外,还有师范附小所带来的溢价。
图|滨湖家园,图片来源于安居客
图|滨湖和园,图片来源于安居客
像滨湖家园和滨湖和园两个回迁小区,滨湖家园是师范附小的学区,而和园却不是。
滨湖家园均价18461元/㎡,滨湖和园15937元/㎡,这就是师范附小带来的溢价。
3
庐州大道东:选地铁+物业小区!庐州大道以东板块体量小,最高房价出现在万科蓝山(21577元/㎡)。
该区域资源支撑不是很足,人气也缺乏一些,整体成交周期为平均水平。
从成交来看,物业和地铁带来的溢价较高。
图|佳源巴黎都市,来源于安居客
万科蓝山的成交价,多少与物业有关。另外,巴黎都市凯旋宫和波旁宫的挂牌相差较大,也从侧面反映地铁的增值作用。
4
金融基地西:挑大品牌开发商!金融后台西板块是所有板块支撑最为不足的,既没学区,也没地铁,平均议价率最高。
成交量最大的两楼盘为保利拉菲公馆和滨湖万科城,说明品牌开发商在这有较强号召力。
图|滨湖万科城,来源于安居客
区域房价上涨幅度虽然不大,但整体成交数量也在缓慢上升,板块价值逐步得到认可。
5
核心区:投资,想象空间较大!因为是地铁1/5号线交口,还有恒大,万达茂等商业资源,我们称这里为滨湖核心区板块。
这里最后建成,很多房子未满2年,加上限价,新房作二手房卖,所以实际成交价格略高。
图|万达悦湖苑,来源于安居客
该区域靠近地铁房源成交周期较短,距离地铁较远成交周期长,价格表现上也比较弱势。但整体成交周期还是低于滨湖平均值,从市场反应上看,核心区板块还在受投资者热捧。
所以,该区域有足够投资机会和想像空间。
系列策划:
直击合肥交易中心:疯狂!1天带看3366次!单月成交4313套房!房东加价10万也卖掉!合肥二手房市场真的沸腾了~
目前整个合肥的二手房市场都属于回暖态势,滨湖作为合肥楼市风向标,也不例外。从种种迹象来看,现在市场还属于攀升期,仍有一定的上升空间。
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