地块土地楼板

七宗最写给2018年天津土地的上半场

高冷，耀眼，热闹，意外，尴尬，冷清，会玩儿……...

2018年上半年，天津土地市场累计商住综合用地用地成交40宗，总土地出让面积约310万㎡，总成交金额约466亿元，其中20宗宅地以底价成交。是不是有些惊喜，又有些无奈。面粉与面包的故事在流通领域形成了又一次全新的影响。而在上半年的土拍市场中，各大区域又表现如何呢？

乐居小编整理了天津2018年上半年的整体土地市场，惊奇的发现了7个最有意思的现象，我们简单的定义它为“七宗最”——高冷，耀眼，热闹，意外，尴尬，冷清，会玩。

最高冷

市区

2018上半年，天津市内六区的项目开盘，特别是之前两年的地王盘开盘来说，一片“静悄悄”。当然，土地市场也偏于黯淡，整个市区六区仅有南开区摘牌了天拖二期地块。在4月25日，天保以总价27亿元、商住部分楼板价约32927元/平方米，是继融创、天房后入主天拖板块之后的第三家房企。这是上半年市内六区中唯一一宗出让的住宅用地（王顶堤故里的那两块小编并没有计入）。

市区供地持续缩水，一来受到目前市场限价的影响，多数房企对于市区项目的楼板价与未来销售价的“担心”，同时，由于目前限购等政策叠加形势下，高价出货的周期开始放缓，整体房企仍需要高周转的模式来运营企业的资金，这也使得市场需求向环城乃至远郊外溢。不过从下半年河北，河西，南开三区的几个新项目开盘进度来看，天津最高冷的市区土地市场，也许有所松动，想打造品牌的民营企业和资金雄厚的国企央企，应该会借机下手，能否抄底市区地块？这对市场来说，仍是一个谜团。

最耀眼

西青

上半年，西青区累计成交8宗地块，在各区土地市场中变现最为耀眼。累计土地出让面积约67万㎡，成交金额约141亿。分别位于张家窝、精武镇、中北镇、李七庄等板块。这8宗地块分别被天津环城基建、万富通、华侨城、万科、金地等房企买获。

同时在今年5月15日，“魅力西青-天津·西青区土地招商会”上，推介宅地共计11宗，这11宗地块主要位于南站、中北镇、精武镇、李七庄这4大中心核心片区，周边差不多都处于成熟地段。出让土地的增多，也将预示着未来几年西青区将有大批新房入市，或许会成为天津新房项目的主力区域。

最热闹

滨海新区

截止6月30日，滨海新区累计挂牌住宅用地13宗，成交10宗，总面积51.94万㎡，并且吸引了万科、力高、中骏、景瑞、天地源、天保、北科泰达、雅居乐、生态城建投、碧桂园、旭辉等房企的报名，当之无愧的成为了上半年中最热闹地区，这其中中新生态城供地8宗，成为滨海新区的供地大户。近年来中新生态城住宅销量一直处于上涨态势，其供地数量的增多也能看出生态城的快速发展。

最意外

生态城流拍

在过去的半年，共有4宗地块无房企报名，最终流拍。其中，5月2日，编号为津滨生转让（挂）2018-1号的生态城南部片区地块，该地块地理位置较好，周边开发成熟，北侧临世茂生态城、生态城第一社区中心、，东南侧临近万通新新逸墅，西侧隔水与中关村滨海科技园（原北塘经济区）相望。其他三宗分别为：4月19日，编号为津宁（挂）2017-03号的宁河桥北新区地块，该地块位于恒大御景半岛项目以南，牌起始总价4.0209亿元，起始楼板价约合4539元/㎡；；6月29日，编号为津静（挂）2016-69号地块、津静（挂）2016-70号的位于静海春曦道西侧2宗地块，两宗地起始楼板价均约在7200元/㎡上下，最高限价溢价率仅在1%-2%左右，最高限价楼板价仅约7400元/㎡。

自2016年天津楼市本轮上升周期以来，住宅用地流拍情况在天津十分罕见。自2018开年以来，随着政策收紧、投机型置业水分被逐渐挤出，“面包”带动“面粉”回归理性，天津土地市场降温可谓明显。

最尴尬

武清

在上半年，住宅用地累计停牌已达12宗。其中，武清最多4宗，宝坻3宗，宁河、宝坻各两宗，津南一宗。接连停牌的地块无疑是天津土地市场持续降温的又一表现。而受融资成本、库存量等因素影响，开发商在津拿地未来或也将日趋以稳健、理性为主流。

最冷清

宁河

宁河在2018年上半年累计挂牌3宗住宅用地，3宗地块均位于桥北新区。然而……一宗流拍，二宗停牌，成功出让的住宅用地为——零。

这当中，流拍地块为津宁（挂）2017-03号；停牌的两宗地块原定于7月25日出让，起始楼板价均不超过6000元/㎡，已于6与29日予以停牌。桥北新区是天津市第二批示范小城镇"挂钩"试点单位之一，因板块依附蓟运河生态环境方面成为优势，但新房供应方面一直欠缺。在2018年的下半年，宁河是否会成功出让新地块，为一直以来欠缺的新房市场及时补货呢？

最会玩儿

静海

静海在今年上半年累计供应住宅用地7宗，成交5宗，流拍2宗。而静海区“最会玩儿”的莫过于将已建成项目整体打包在土地交易中心重新挂牌出让。比如4月18日，荣馨泰以底价6.562亿元，成交楼板价约4630元/平方米，竞得静海经济开发区内编号为津静（挂）2017-16号的碧城公寓地块，该地块出让时内已有14.17万平方米建筑物。

而这种情况，在静海区出让的部分商服用地中更为明显，今年1月静海区出让的3宗团泊新城东区商服用地，地块内有一定体量已建成需保留建筑，总量约合1.18万平方米由天房光合以4.502亿底价购入；在4月10日，1宗位于静海区团泊新城东区的商服地块挂牌，地块内同样有0.62万平方米的已建成建筑物，约占出让土地总体量的14%。对静海来说，这种将已建成项目打包挂牌出让的地块已经不是新鲜事儿了吧。

自2016年以来，受新房市场热度影响，天津土地市场连续两年势头迅猛。不仅市区、环城、滨海原有热门板块地块常获十余房企竞价追捧，远郊五区及原本各区“非主流”的板块土地也不乏高溢价、甚至以自持建筑体量方式成交。而2018年，这种趋势降温明显，流拍、停牌、底价已司空见惯，土地市场凉意尽显，而土地价格的趋稳，开发商迎来成本红利窗口，或更利于市场出现更多能满足“房子是用来住”需求的楼盘产品。

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