7.4空港新城土拍点评：少了37%的自持， 德信占了便宜了吗？

文/好地网研究员 何贝贝核心提要：一、两次成交，有何差异？二、空港新城在刚需板块中的“价位”如何？附：得主点...

核心提要：

一、两次成交，有何差异？

二、空港新城在刚需板块中的“价位”如何？

附：得主点评

今天（7月4日），萧山空港核心区4号商住地出让，16轮竞价后，德信以总价131369万元竞得该地块，楼面价8519元/㎡，溢价率6.48%。

与毗邻的德信浙旅天空之翼项目（5号地块）相比（该项目于2017年9月14日被德信竞得），2宗地块在容积率、体量、限高等指标上相似，今天的成交结果看上去似乎大相径庭，差距很大，虽然都是德信拿下，但是上次是自持37%，这次自持却是0，而且价格也比5号地块微跌。

按照这个结果，是否德信占了便宜呢？我们先来比较一下：与5号地块的不同：

1）成交价格微跌。今天成交的4号地块成交楼面价8519元/㎡，比5号地块8670元/㎡低151元/㎡。

2）自持比例0%。4号地块无自持，5号地块商业自持按最低比例30%计算，住宅自持为住宅部分的10%，体量在1.1万方左右，总自持约为37%。

3）商业部分要求不同。4号地块商业部分（不小于30%）要求不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，5号地块商业部分需占比30%-35%，且要求全部自持。

4）参拍房企数量急跌。今天4号地块出让，竞价单位仅4家，相比去年5号地块的12家单位竞拍，减少了三分之二。

总体来看，4号地块与5号地块相比，房企参拍热度下降明显，但是，判断实际溢价率下降程度有多少，比较上有一定的难度，因为：

1、两宗地的价格相近；

2、4号和5号两宗地块，商业部分，一个需要自持，一个是禁酒，商业本身就是经营难点下，两宗地的商业可能盈利空间都较小。

盈利预测：8519元/㎡的成交楼面价，若商业部分成本按照5343元/㎡计算（参照圆通今年竞得空港新城地价），住宅部分楼面价折算为10809元/㎡，粗略估算，对应的保本房价为18313元/㎡。目前周边没有新房在售，若以还未开盘的德信浙旅天空之翼为对标，以近2万元/㎡的预售价进行预估，有一定利润。近期，杭州各刚需板块迎来了价格重塑，最新成交的地价也有了一定差异，将空港新城的保本房价放至杭州各刚需板块中可以看出：

1.8万/㎡左右的保本房价在上述板块中占有一定优势，空港新城18313元/㎡的保本房价为刚需板块中价格最低。若不考虑自持比例，保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%，建安成本（含简装）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。

若“自持部分房价取可售部分房价的60%”，则考虑自持后，保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%（自持比例*60%+非自持比例）德信在杭打造了多个项目，如早期的德信·银树湾、德信·泊林公寓、德信·泊林印象、德信·臻园等，近几年的德信九溪云庄、德信·海德公园、德信碧桂园印江南等，目前，多数项目均已售罄。

2017年，德信在杭州公开土地市场竞得3宗涉宅地，今年，德信继续发力，此次在空港新城的补仓，是德信今年竞得的第3宗商住地，另外2宗分别位于萧山南部卧城和大江东河庄街道。这6宗地块总体量近59万方，拿地总金额约为75亿元，楼面均价12585元/㎡。

加上德信此前在空港新城的德信浙旅天空之翼项目（待售）和大江东的大江源著项目（已售罄），德信在大江东和空港新城已布局4个项目。

从近两年德信在杭州的布局可以看出，德信目前以萧山和大江东的刚需板块为主，并意图实现板块的深耕。

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