7.11土拍前瞻：五大板块地块，将呈现怎样的热度分化？

核心提要一、五大板块地块呈现两大特征：特征一：拿地门槛不高特征二：临平北、萧山南部乡镇地块起始楼面价不低二、...





核心提要

一、五大板块地块呈现两大特征：

特征一：拿地门槛不高

特征二：临平北、萧山南部乡镇地块起始楼面价不低

二、以新房价格倒推，保本楼面价预计为多少？

好地网7月10日消息（研究员 何贝贝）7月11日（周三），杭州萧山区和余杭区计划出让6宗涉宅地，总出让面积189751㎡（约285亩），总建筑面积454994㎡，总起价394459万元。

其中，余杭区3宗地块分布于临平北、崇贤和未来科技城（为租赁住房用地）；萧山区3宗地块分布于经开区、桥南和南部乡镇（戴村镇）。

在主城核心区域进入高位盘整期、房企不加预期拿地成为常态之际，此次余杭和萧山五大板块的地块具有哪些看点，保本楼面价预计如何？好地研究院分析如下--

特征一：拿地门槛不高

除租赁住房用地外，其余5宗涉宅用地总起价为38亿元，平均起价为7.6亿元，起价最高的为市北东单元的10.4亿元，起价最低的是临平北地块的5.5亿元。

总体来看，资金门槛不高。

特征二：临平北、萧山南部乡镇地块起始楼面价不低

临平北地块起始楼面价8500元/㎡，对应的保本房价为15406元/㎡（简装），已接近周边新房价格。

萧山南部乡镇（戴村镇）地块起始楼面价为4500元/㎡，但地块要求住宅建筑面积不大于地上建筑面积的45%，若商业部分地价取3000元/㎡，则地块住宅部分起始楼面价折算为6333元/㎡，比位置更优越的临浦新区地价（碧桂园项目，成交价6999元/㎡）仅低666元/㎡。

此外，崇贤、市北东单元、南站地块起始楼面价分别为8666元/㎡、17200元/㎡、13400元/㎡；

对应的保本房价分别为15615元/㎡、26358元/㎡和21574元/㎡，低于周边新房价格。

萧山南部乡镇（戴村镇）地块起始楼面价不低，未来科技城租赁住房地块具有一定的资格要求，2宗地块可能均低溢价成交。

以下为其余4宗地的具体分析：

1）地块指标

出让面积36576㎡，容积率2.3，建筑面积84125㎡，起始楼面价8666元/㎡，上限楼面价12993元/㎡，地块须配建不少于地上住宅建筑面积5%（约4206㎡）的公租房，限高40-60米。

2）价格预测

地块周边新房价格约1.85万元/㎡（西房拱宸外滩 ，高层精装），周边二手房价格约1.7万-1.9万元/㎡,若以高层1.9万元/㎡的价格倒推，保本楼面价预计为11355元/㎡，对应的溢价率约为30%。

3)板块情况

库存:板块总存量约40万方，总去化周期约14个月；

房企：板块已入驻的房企有旭辉、恒基、西房、荣安、祥生、路劲、上海绿都，板块目前无明确“守门员”；西房拱宸外滩、祥生群贤府、荣安翡翠半岛均已领出预售证。

成交地块：去年，崇贤板块成交了5宗涉宅地，均达至了上限价格（12999元/㎡），其中，最高的为路劲项目的上限楼面价（12999元/㎡）加18%的自持比例，不考虑自持比例的话，保本房价为21069元/㎡。

崇贤新城向阳B-17地块：需配建住宅建面5%比例的公租房，成本稍有增加，在保本情况下，溢价率可能会低于30%（即楼面价11355元/㎡），若最终成交结果达到甚至超过30%，说明板块仍具有一定的市场热度。

1）地块指标

出让面积30674㎡，容积率2.1，建筑面积64415㎡，起始楼面价8500元/㎡，上限楼面价12738元/㎡。限高60米。

2）价格预测

周边暂无新房在售，九龙仓君廷待加推的预估价格约为1.3万元/㎡（高层毛坯），装修标准若按照3500元/㎡计算，倒推保本楼面价预计为9369元/㎡，对应的溢价率为10%。

3）板块情况

库存：地块周边存量主要为近期成交的金地和赞成项目，总体量约43万方（在售项目少，暂不计算去化周期）。

房企：临平区域房企类型较多，外来房企如安徽置地、荣安、上坤、弘阳相继入驻；近期央企华润和招商也从主城外拓，布局临平；本土房企赞成时隔5年，重回市场；临平区域虽无守门员，但竞争较为激烈。

成交地块：今年5月，超山板块金地和赞成项目成交，2宗低密宅地实际成交楼面价分别为10456元/㎡和11787元/㎡，保本房价分别为17868元/㎡和19544元/㎡。

兴元路与兴超路交汇东北处商住地：考虑盈利空间的话，地块溢价率最高为10%（即成交楼面价达9369元/㎡），这一溢价率可看作该地块的市场热度参考线，

1）地块指标

出让面积24153㎡，容积率2.5，建筑面积60383㎡，起始楼面价17200元/㎡，上限楼面价25729元/㎡，限高24-80米。

2）价格预测

周边新房价格约3.2万元/㎡-3.5万元/㎡，如果按照新房均价3.35万元/㎡倒推，保本楼面价预计为22874元/㎡，此时的溢价率约在30左右%。

3）板块情况

库存：萧山经开区推地较多，自2017年至今已成交10宗地，目前市北区域总库存约120万方，总去化周期约22个月；

房企：萧山经开区已入驻的房企有滨江、恒大、融信、新城、港中旅、新希望、招商等，滨江是该区域的“守门员”，目前滨江·江南名府已领出预售证。

成交地块：距离较近、成交日期近的为滨江项目（成交楼面价24390元/㎡，2018/6/15成交），保本房价为35409元/㎡。

市北东单元A-27地块：新房价格参考下，地块最高溢价率为30%（保本地价22874元/㎡），这一溢价率可看作该地块的市场热度参考线。

1）地块指标

出让面积25121㎡，容积率2.5，建筑面积62803㎡，起始楼面价13400元/㎡，上限楼面价20087元/㎡。

2）价格预测

地块周边新房价格约2.5万元/㎡（新城香悦公馆， 高层精装），若以该房价倒推，保本楼面价预计为16121元/㎡，对应的溢价率约在20%左右。

3）板块情况

库存：火车南站区域仅出让过一宗涉宅地，总体量约9万方，住宅体量约6万方，板块库存不大。

房企：外来房企重庆华宇入驻南站板块，竞得南站的首宗涉宅地，可看做该板块的“守门员”。

成交地块：今年1月成交的重庆华宇项目，楼面价17830元/㎡，保本房价为27151元/㎡，但考虑到地块的商业比例不小于35%，保本房价或需要超过3万。

南站D-14地块：零利润情况下，地块溢价率为20%（楼面价16121元/㎡），同样地，20%是该地块的热度参考线。

在新房价格参考下，4宗地块倒推的预计保本楼面价如下表所示：值得注意的是，预计保本楼面价为房企在零利润情况下的拿地价格参考，若考虑利润空间，成交楼面价可能会低于预计保本楼面价，反之，如达至或者超过该预计保本楼面价，说明房企在“加预期”拿地。

地块最终成交价格如何，五个板块会出现热度分化吗？敬请关注好地网明天（7月11日）的直播！

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