杭州“东京化”？超级轨道枢纽+大湾区，这一次，想象力可以更大胆

轨道交通是城镇发展最大推力之一...

城市发展到终极，会是什么样？

罗伯特·瑟夫洛在《公交都市》一书中说，一个强大和繁荣的城市，周边环绕的，必是以公共交通为主导发展的新城镇。

因为城市所拥有的自然景观、土地，和经济福祉等资源，是有限的。

大城市不断扩容，必然导致部分功能，向周边小城市疏散。而最佳纽带，正是强大的轨道交通。

以东京都市圈为例，仅占国土3.5%面积的空间里，居民3700多万，占日本三分之一，GDP更占到一半。



东京都市圈的形成，得益于发达的轨道交通

最主要原因，就是建立了一个全世界最密集、延伸广阔的城市轨道交通网络，包括地铁、有轨电车、单轨等，总长超过2000公里。

快速、准时的轨道交通，能把你送到每个角落。

数据表明，东京都市圈每天上班上学的人中，轨道交通乘客占86%。高峰时段，这一比例高达91%，居全球首位。

伴随着急剧的人口城市化，轨道交通沿线，大量新城镇兴起。

其中，位于东京西部，距银座约30公里的多摩田园都市，被认为是发展最成功的卫星城镇。



日本多摩城市面貌

1966年之前，多摩大部分地区是农村，人口稀少。而现在，21平方公里的核心区，居住、教育、文化、商业、娱乐等综合配套一应俱全，人口约15万，接近饱和。

多摩的崛起，除了自然条件，根本原因，在于小田急线和京王线两条快速铁路。

它们和当地都市单轨电车线，在多摩设立的中心站点极为接近，通过连廊，形成了一个轨道枢纽，可实现一体化转乘。于是，大量人口、产业……朝这里集聚。

在这一刻，它不只是通勤工具，更是连接伟大都市区的纽带。作为世界第六大城市群——长三角城市群重要板块，杭州都市圈，也在经历类似蜕变。

9条地铁同时推进，杭海、杭临、杭富、杭绍四条城际铁路在建，亚运会前，全部开通。远期规划中，更将连接桐乡、德清、安吉和诸暨等城镇。

那么，谁最可能成为“下一个多摩”？

几乎所有人都预测：它会在海宁！不过，不是海宁城区，也不是靠近临平的许村，而是大家略显陌生的长安镇。

你或许很意外，但只要仔细对比多摩和长安，就会发现双方，在多个指标上高度重合。



杭州都市圈有望迎来人口大爆发

首先，长安位于杭州东北方向，直线距离武林广场30多公里，跟多摩接近；其次，人口规模相差不大，辖区总人口约14.5万。而作为高新技术开发区，长安每年都会吸附大量外来人口。

最关键的是，长安是一个超级轨道枢纽城镇。

牛到什么程度？第一，预计2020年建成的杭海轻轨，贯穿镇中心，并设有长安镇站，往西三站可至余杭高铁站，进入杭州地铁网。

第二，往西一站，即是轻轨与沪杭高铁交汇的海宁高铁站，可无缝对接魔都上海。

可能有人会说，许村也能做到啊（往西第二站为许村站）。但长安镇还有一个杀手锏——智轨。


规划中的智能轨道，将连通长安和下沙

智轨外形与地铁相似（据说也可能改为地铁形式），但不需要铺设钢轨，靠传感器识别路面虚拟轨道行驶。主要应用于新区内部，或连接新区与主城区边缘。

长安-下沙智能轨道的作用，显然不止于此。

规划中的智轨，全长19.2公里，由北往南第三站为中心广场站，可与轻轨长安镇站换乘；而南端终点，与地铁1、8号线交汇的文海南路站换乘。

未来，两条轨道串联一起，长安人无论去下沙、临平、萧山机场，还是上海，都能说走就走。

而长安将成为唯一拥有两大轨道枢纽的环杭城镇。交通可达性，更碾压多数杭州近郊板块。从功利角度看，轨道交通带来的最大机遇，其实是房地产。

同样以日本为例。大东京的轨道交通，密集程度、通勤率位居全球前列，多数日本铁路公司（私营为主），仅仅依靠轨道客运服务，却很难实现盈利。

这不是个例，而是普遍现象。2017年，杭州港铁日均客流量61.6万人次，上升13.4%，亏损却扩大到6800万港元。

但大多数日本铁路公司，最终还是获利颇丰。

原因在于，它们的主要副业是房地产。因为是铁路公司，主要致力于轨道沿线地产开发，尤其是车站枢纽周围。



轨道沿线地产开发十分热烈

1934年，日本东急集团在私营轨道线路，和国营轨道线路交汇的一个枢纽站附近，开设了一家百货公司。

后又相继建设了办公楼、购物广场、酒店等。

结果几年下来，盈利相当可观。很快，成功事迹得到了广泛传播，其他公司纷纷效仿。

日本铁路公司积极投身房地产，就是为了创造“价值获取”的机会，即提前布局轨道交通车站附近房地产，获取巨额土地增值。


离轨道枢纽越近，土地价值更高

研究表明，轨道通车后，日本东海道线车站周边50米范围内，商业设施增值57%。

但随着距离增加，土地价值相应下跌。

正是在这种“枢纽站文化”开发模式下，多摩迅速崛起，房价稳居众郊区城镇前列。

一位日本历史学家曾写道：轨道运输并不是“简单地连接个点”，而是沿轨道的房地产开发机会。

而东急公司，凭借轨道运输和地产开发的优质整合，已经成为日本最大的以轨道交通相关产业为主的集团企业。长安还有“价值获取”的机会吗？

至少，敏锐的地产商们，已经开始提前布局。5月9日，海宁海盛置业封顶竞得49号长安镇地块，折合楼面价9260元/㎡，并须配建8800㎡保障房。

20天不到，又1宗地块成交，楼面价9508元/㎡+配保11300㎡。业界分析，未来保本房价近2万。

“环杭+临杭”双重效应下，海宁早已是一片热土。

大批来自临平、乔司、星桥的杭城东北人民，跑到许村买买买，当地毛坯售价已近2万；而与下沙大学城北接壤的海宁区域，更高达2万2左右。



环杭楼市十分火热

但在长安这超级轨道枢纽，你仍有机会先人一步。

因为直线距离规划长安镇站约800米，即将有一个楼盘亮相。这个当前唯一可售楼盘，就是朗诗·蔚蓝街区。

与一般环杭盘不同，朗诗·蔚蓝街区还身处顶层设计下的大湾区“风暴眼”，未来更具想象力。

“环杭州湾大湾区”，是继粤港澳后，中国第二大酝酿中的大湾区。它的空间格局，涵盖上海、杭州、宁波，及舟山、嘉兴、绍兴等城市。

而海宁，正位于上海、杭州、宁波，这一“大都市三角”中心地带。可承接来自上海、杭州的产业、人口红利。



上海是杭州大湾区“铁三角”重要一极

去年底，浙江省大湾区项目推介会上，120个建设项目总投资1.5万亿元，海宁占到了3项。

或许十年后，海宁就像旧金山湾区的圣马特奥、山景城或圣荷西，由一个小城，一跃进入世界视野。

而长安，显然更有机会迎来爆发。

这不是没有因由的。除了密集轨道交通网，长安经济实力，稳居海宁前列。2017年，生产总值高达117.79亿元，仅次于市政府所在的海州街道，全国综合实力百强镇第78位。从本质上讲，大都市“暴烈生长”的过程，周边城镇长期看机会无限，短期内亦蕴含风险。

为把风险降到最低，《层楼》曾总结出，五大环杭买房原则。

1、买离杭州近、接壤的城镇；2、买离轻轨站近的，通勤方便；3、买离城镇中心近的，可享完善配套；4、买顶层设计下的城镇，政治红利澎湃；5、尽量选品牌开发商，增值能力强。

现在看，朗诗·蔚蓝街区，简直完美契合。

拿品牌来说，朗诗在2018年度地产上市公司50强中排名第15，动态财务安全、运营效率和成长潜力三个指标，更获得满分。



朗诗·蔚蓝街区轨道交通示意图

第三原则，同样可圈可点。西侧紧邻浙江财经大学东方学院，约1公里范围内，还有浙江机电技术学院、仰山小学和仰山中学。

商业和医疗配套，也已现实可见。浙江省人民医院海宁分院、修川公园、长安城西农贸市场、长安佳源中心广场、长安城市广场等配套，均在周边。

项目本身，更是一个综合体。

除了5栋高层住宅，还包括1栋酒店式公寓，和近3万㎡主题商业。餐饮、休闲，咫尺可享。

项目预计本周末开放现场展示中心。随后不久，计划首开2幢高层，2梯3户配置，户型建筑面积包括103㎡、105㎡三房，和125㎡四房。



朗诗·蔚蓝街区鸟瞰效果图

103㎡、125㎡边套户型，标配大尺度餐客一体大飘窗。而所有户型的功能空间，除卫生间和厨房，均带有飘窗或阳台等延展空间，采光性极佳。

此外，海宁对外地人非常友好，可以购买一套，且无社保等额外要求。

世界上所有大都市群，发展到最后，大多数通勤族，都住在“卫星城”或“小镇”上，每天坐轻轨、火车或城铁上下班。同时，房价也会趋于扁平化，差距逐渐缩小。

环杭楼盘中，长安无疑是实现可能性最高之一。

到时候，一套蔚蓝街区，不仅是逃离高房价的完美替代，更可能是一笔回报可观的长期投入。7.12

2018

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