海归地产二代：住宅黄金年代，为什么选择了共享办公这片深海？

 

将近下午两点抵达美林基业大厦，按事先的预约，先参观美林的首个共享办公空间Canvas，然后再坐下来与刘根智交流。

两年前的采访，我们问刘根智，希望打造一个什么样的美林基业，他回答道：自己不单单是在守业，其实希望利用这个平台进行二次创业。

两年后我们再次探访，Canvas已经在这座写字楼的第20层安营扎寨，刘根智就是创始人。2017年10月份Canvas正式开业，并且举办了一场别开生面的开业典礼。

乘坐电梯前往Canvas的过程，接待的人为我们简单地介绍了Canvas的情况，并告诉我们将会有相关负责人带着我们参观。20层到了，出了门右转，发现刘根智与负责人已经在Canvas入口处等着我们了。

刘根智看到我们，露出了一个阳光灿烂的笑容。

1 幸福一家

Happy family

刘根智看起来瘦了一些，也许是经常运动的缘故，他说这两年一直坚持健身和打羽毛球。除了去年完婚，家庭角色从此多了一重丈夫的身份，单单凭借我们能快速获得的简单信息判断，刘根智的变化实际上并不明显。

作为美林基业集团董事长刘远炳的长子，刘根智1990年出生，6岁赴美，在美国度过了成长的关键时期。2012年从美国南加州大学毕业后即回国，进入父亲刘远炳创立的美林基业集团，2015年开始担任集团执行总裁。

这一次见到他，他依旧保留着从美国带回来的习惯，平等交流对话，喜欢同事直接称呼自己的英文名Gordon。两年前他告诉我们，如果听到“刘总”，会以为是在叫他的父亲。

寒暄完毕，刘根智领着我们在Canvas四处参观。我们能感受到，经过两年的时间，刘根智有了更多的想法。参观完毕落座访谈时，我们问刘根智，觉得自己这两年有什么变化？他试图思索了一下，然后爽朗地大笑并反问回来“我不知道，这要问你们啊”。

五年前刚到公司时，为了尽快熟悉公司的运作和管理，刘根智给自己制定了一个管培生计划，用了近两年的时间在每个部门的基层轮岗，直到2015年上任执行总裁一职。

上任之初，还是由父亲刘远炳带着他出席各种场合，项目上举行的大型活动，刘根智也会作为公司代表进行演讲，那时的他更习惯用英文表达。

外界热衷于在这对父子身上，寻找老一辈民企创业者与充满西方思维的接班人之间的特别关系，但两年前刘根智告诉我们，两代人之间的冲突“不是很大”，尽管“国外的管理方式和国内有很大不同”，但父子之间选择的是“交流、磨合”，“我父亲就跟我说，慢慢来，不要急，我就慢慢来。”

“我们家很幸福，在工作和家庭中都非常合得来。”两年后被问到相似的问题，刘根智还是不假思索地如是回答。

他告诉我们，现在还是跟着父亲一起做住宅，也做新业务，但父亲仍然掌握着公司“大的方向”，“我发现整个集团很大的权力都给我了，但是我做一些大的决策也要通过他认可才去做。”

外界质疑父亲带领下的美林基业发展速度太慢，刘根智则表示不觉得：“我也认可这个方向，我觉得我们是在追求公司的稳定发展，同时希望所做的事情是精而美的”，他告诉我们自己的管理风格与父亲类似，同样自己也是一个稳健的人。

“我尊重他，同时他也相信我可以带来一些新的东西，放手让我去做。”如今，不再像两年前需要旁人频繁地翻译某些表达，刘根智的国语更加流利了；他在共享办公上的自主想法得到了父亲的认可和支持，也有了一个更加独立的身份——美林基业国际联合空间品牌Canvas的创始人。

2 创业者谈

Entrepreneurs to talk about

刘根智和我们谈起为什么选择做共享办公，他分析这个市场：在国外共享办公一开始针对的是自由职业者，他们的生活方式有所不同，“知道自己要做什么，工作多长时间完全由自己决定”。

虽然中国的共享办公市场还不成熟，但这也是一个未来发展的趋势。刘根智说他看了很多报告，亚洲到2022年会成为拥有最多共享办公空间的市场，这也是跟需求相关的，“我希望可以鼓励在中国刚刚毕业的或者是在创业的年轻人，找到他们所想要的生活方式”。

刘根智选择把他的首个共享办公空间落地广州美林基业大厦，一方面除了考虑到利用集团自有的物业进行创业，可以在更小的压力下对这个领域进行更加透彻的摸索，另一方面也是对广州共享办公市场的认可。

当我们抛出市场上关于“广州不是一线城市”的看法时，刘根智显然并不这样认为，“房价比不上上海和北京，也是广州很大的幸运”，而且“广州的创业环境不比深圳差，你可以看到广州有很多的大学，资源非常多”。

“这也是我为什么选择在广州做共享办公。”刘根智有一个理想：“要做代表广州企业创业的共享办公，到时候走出去也可以说是广州的企业。”

Canvas提供开放的移动办公位，也有固定的办公桌和独立的办公室，另外还提供生活空间、咖啡吧和社区平台等其它功能用途。刘根智告诉我们，这里的出租率已经超过了70%。

在刘根智领着我们参观的时候，偶尔有人在我们经过的那一刻，从案前抬头好奇地看了我们一下，旋即又埋头工作。

最后我们回到了入口处，驻足在一块固定在墙面上的巨型画布面前。刘根智告诉我们，画布可作投影，在投影前的这一大片休闲区域还可用来举办各种创业活动、社交派对、论坛课堂等，但我们知道如此大的一块画布与Canvas本身一定颇有含义。

实际上，Canvas一词来源于英文，取“画布”之意，刘根智应该是希望这个空间可以激发创业者的创意和灵感，在他们的画布上创造出属于他们自己的一番精彩事业，人生的杰出“画作”。——在Canvas的宣传片中，一名创业者走进了Canvas，一下子被这块画布吸引住，看着它畅想未来，天马行空，一切皆有可能。

共享办公是国内仍处于摸索阶段的行业，而且美林基业并无强大的商办根基，这对于Canvas似乎不是一条容易的路。

“我觉得做任何事情，不会考虑到百分之百完美了再去行动。”刘根智说：“No one is 100% ready（没有人是百分之百准备好的），我们整个团队是没有一个人做过共享办公的”，但刘根智坚定地认为共享办公要往服务方向走，把服务做广做深，让共享办公成为互联网时代下的新的工作和生活方式，才是共享办公真正的价值。

至于行业存在的盈利难题，刘根智的观点是：租金是根本，没有把租金溢价做出来，其它便无从谈起，他表示Canvas正处于抬升租金的阶段，招租率做到七八成便可覆盖成本，未来“希望可以做到五成就可以”，而目前，Canvas只想专心做到一两个共享办公空间。

与Canvas的慢速度相比，国内的共享办公行业则是风起云涌、加速兼并，前有优客工场与洪泰创新空间宣布合并，后有裸心社卖身WeWork，而刘根智表示，自己并不担心被挤压出局。

他说，Canvas将来计划在广州继续落子，也要进入云南丽江、香港和美国等地。

▲Canvas实景图 来源：美林基业官网

3 安静的变革

Quiet change

从酒店礼宾部的一个门童做起，历经集团公司各部门、各种基础岗位、管理岗位的锻炼，一路谦虚好学，快速积累，常常是自己给自己定很多任务，忙到没有周末和闲暇，为的就是争取让自己懂得更深入、更全面。五年过去了，刘根智在父亲创办的企业里，已经游刃有余了。

“我发现我有一个不一样的地方，两年前我说过，不会很主动地拓展一些新的项目，但是现在我也带着团队去看新的项目，寻找合适的投资机会了。”在交流的过程中，刘根智高兴地“宣布”了自己的变化。

“需要一段一段时间的经验积累，然后思路越来越广了。”我们这样认为。

“对。”刘根智接着说道：“我希望每个项目都做得有特色，也在探索什么项目可以有什么特点，最好是能够做到在整个行业都有一定的影响力。比如说美林MLive天地怎么才能够做的更有体验性，K11在购物中心这个行业是很有影响的，除了它有没有另外的模式呢？”

与此同时，美林基业正进行着一场安静的变革，从住宅地产、文旅项目、三旧改造到共享办公、美林MLive天地（购物中心）。刘根智在两个小时内将这两年公司的动态向我们梳理了一遍。他一共喝了两瓶水，期间感慨道：“感觉也不是动得很快，但是回顾这两年也有很大的变化。”

住宅是美林基业的核心，但在这基础上美林基业延伸和复合更多其他的业务，比如美林MLive天地和Canvas共享办公。“购物中心一开始是从美国诞生的，是作为一个交流的空间。”刘根智在阐释自己对购物中心的理解：“我们还是回到它的最基本的概念，怎么把这个空间打造成为这个城市的客厅，而不是仅仅是一个购物场所。当然，你在里面待几个小时，消费也是必然。”

刘根智表示，未来美林基业将在美林MLive天地这个商业地产品牌上继续发力，业态的引入将是围绕着城市客厅的概念来进行功能的附加。

两年前采访刘根智的时候，由于他初入公司，我们用“初升的太阳”来比喻当时的他，期待他也许能为公司带来一些不同。

与刘根智聊起了那一次采访：“两年前我们对你的采访，起的标题是《美林湖艳阳下》，现在你觉得现在美林处于一个什么样的发展时期？”

“We Will See”，刘根智以一个灿烂的、充满信心的笑容回应我们。

观点地产新媒体：这两年房地产的变化很大，你们的改变也很大，共享办公的团队好年轻，现在在广州只开了一间？

刘根智：这是第一个点，正在筹备第二个点，也是天河区，就在美林MLive天地里面，美林MLive天地是一个28万平方米的物业，准备做一个综合体。

观点地产新媒体：跟集团怎么算账？

刘根智：直接交租，因为整个楼有一个均价，每层楼的定价不一样，按均价来交。

观点地产新媒体：您现在的重心主要是做共享办公？

刘根智：重心还是集团地产业务，集团在全国有几个大的项目，美林湖、丽江梦丝路小城、广州美林MLive天地，还有武汉的一个住宅项目，共享办公是集团的一个创新板块，近期我会投入更多精力发展这个板块。

观点地产新媒体：美林的转型很厉害，集团的架构假如说100份，每一块占多少比例？

刘根智：住宅是我们的核心，主要的项目是美林湖的住宅和丽江的文旅产品，在这个基础上尝试美林MLive天地、共享办公和其它的东西。

我的观点是，不管我们开拓任何新的业务，还是考虑现有业务的下一步发展，都要围绕着消费者的生活方式。年轻人的生活方式是怎么样的？他们希望的生活方式是怎样的？他们可能有一些不同的想法；但是我认为，大众都是通过一些媒体、电影来影响到他们，怎么样引导他们，营造最适合他们的生活方式，这是需要我们特别关注的。

我觉得现在生活和工作是融合在一起的，在家里办公，在办公室做一些自己的事情，其实很难分得开。

观点地产新媒体：我们看到几种共享办公的模式，一种是开发商来做，您就是属于这种；还有一种是单纯的品牌，资本在后面推动的压力就非常大。

刘根智：如果没有地产开发商这样的背景，在这个领域创业，肯定有很多外面的因素迫使他必须往这个方向走。

当然，很多想法能否落地执行，肯定也要跟团队去沟通，团队理解了才去试，因为确实精力和时间没那么多，没办法每个细节都去操作。

观点地产新媒体：您的共享办公的团队完全是重新搭建的？

刘根智：我们团队搭建时特别重视有很强的服务意识和丰富的服务经验的人。我觉得共享办公要注重服务方面，集团也经常说未来要做服务的创新者和运营者，做美林MLive天地也好，共享办公也好，要想把项目做得更进一步，更有特点，要在服务上花很多心思。因为服务提供给人的是一种心灵层次的体验。

空间是服务的载体，房地产本身是做空间的，所以我们多拿一些空间出来，让人们可以更好地体验我们的服务，体验到我们空间带给他的愉悦感。如何把这种舒适感愉悦感给到体验者，这是我们一直在思考的。

观点地产新媒体：现在要做购物中心，共享办公也要做，是觉得这个城市还是值得投资的？

刘根智：肯定是。广州的创业的环境不比深圳差，你可以看到广州的大学，这些资源非常多，每年有很多的学生从广州各大高校毕业。还有广州的产业发展，有着非常坚实的基础。

我也知道深圳一直想怎么样把广州的人才挖过去，在创业方面广州还是有很大的发展机会的。

这也是我为什么选择在广州做共享办公，到时候走出去可以说是广州的企业。

其实共享办公一开始还是针对自由职业者，我在美国的那些朋友，他们不会选择去大公司，他们也会给这些公司打工，但是他们是按照项目来做，自由地上下班，一年就忙几个月，剩下的时间去旅游。

我刚才说生活方式就是有所不同，外国这些年轻人都知道自己要做什么，多长时间工作完全是自己决定。我也是希望可以鼓励中国刚刚毕业的或者是在创业的，找到他们所想要的生活方式。

观点地产新媒体：一开始做这个事情的构想，也是在给美林找一个好的发展方向，这个事您父亲是完全支持？

刘根智：他完全支持我的，所以我可以在我们自有的物业来做。

观点地产新媒体：刚才说的是广州要继续做，其它城市的布局呢？

刘根智：我先做好这两个点，然后寻找适合自己的运营模式。

共享办公除了考虑地段，还有现在国外更多的是跟大企业联合在一起做，因为他们知道在他们公司外面，这个世界每天都在创造一些新的东西，不停地在创造，所以他们也希望多接触，有些大集团会派其中的一个部门或者一个团队，只是做一段时间的项目，自然就进到共享办公。

观点地产新媒体：这是未来的趋势？

刘根智：其实在国外已经是一个趋势了，除了跟大企业合作之外，还有一些比较有自己特色的共享办公，有的是针对女性的共享办公空间，有些是针对写作的共享办公。

观点地产新媒体：您太太还没毕业就娶了她，为什么？

刘根智：对，找对了就结了，为什么还要思考那么多吗？那时候我也在想，30岁也是她，为什么要等那么久？

我觉得做任何事情不会考虑到百分之百完美了再去行动，没有一个人是百分之百准备好的。但是不做决定也是一个决定，时间会产生成本，所以认定了这个方向，要做这个事情，就要去行动，反正越早越好。

我不是说婚姻，我还是在谈我们的项目。我很认可共享办公这个方向，但是我觉得还比较早，还可以再慢慢摸索，找到属于我们自己的特色。

观点地产新媒体：招租要做到几成才能覆盖成本？

刘根智：要做到七八成，但我是希望可以达到5成就可以。

观点地产新媒体：共享办公还是租金收入是最重要的。

刘根智：是。其实在外国，共享办公和孵化器会分得比较清楚，但是现在慢慢也是会一起合作。

现在尝试跟国外的一些共享办公和孵化器一起合作，就是通过他们看看有没有团队想到中国，我们作为桥梁，帮他们在这里找一些机构合作。比如基金方面，找工厂方面，可以给他们提供服务。

观点地产新媒体：您觉得共享办公的盈利主要是来自哪里？

刘根智：租金是基础，租金都做不好哪里有人服务呢？

如果我没有美林基业这个基础，我就不会考虑做共享办公了，主要还是财务方面的资金压力非常大，所以真正想打造一个共享办公产品是很难做到的。

对我来说，除了租金和另外一些服务的收入，给到我这个物业这个附加值，同时我也打造一个新的品牌出来。

观点地产新媒体：你们做长租公寓吗？

刘根智：丽江那个项目会做，丽江项目还会有共享办公，这个项目要吸引的不只是旅游的人群，还有一些创业的人群，我们希望在丽江这样一个美丽的地方做出一个针对创业人群的小生态圈。

观点地产新媒体：你真的很乐观，我们这一轮采访下来，发现做住宅的开发商都是很悲观的。

刘根智：大家都知道今天的房地产市场已经不再是上个10年的黄金时代那样，以后不可能像以前那么好做，但是不代表没有机会，未来还是有机会的。

作为开发商这样的平台，我现在除了住宅也在尝试不同的行业，有很好的基础的情况下，有时间和机会让我们多尝试一些东西。

国内的开发商也是在这样思考，他们有这个基础，也有这个资源，所以我也看好。

观点地产新媒体：希望美林以后也会是这个行业重要的一分子？

刘根智：每个使用者选择他的生活方式的细节的时候，希望我们可以影响到他们，可以把我们作为他们选择的一方面，我希望我们的业主以后都以自己是美林人骄傲。

观点地产新媒体：祝贺您，美林已经开始跑起来了。

*文章为作者独立观点，不代表迈点空间租赁立场

来源：观点新媒体     记者：陈泽旋

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