许老板身家大增，净利半年突破500亿元，恒大如何守住“利润之王”之位？

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许老板最近可谓喜事不断，前段时间大笔入主美国新能源汽车公司Faraday Future，恒大集团附属公司恒大健康股价暴涨，市值突破1000亿港元；昨日公司公布业绩，公司股价今日上演暴涨行情，一度大涨13%，市值更是突破3000亿港元，许老板身家也突破300亿美元！

许家印身家破300亿美元

昨日，恒大公布业绩，恒大股价高开高走，一度暴涨13%，引领地产股大涨，港股也再次返回28000点关口。

截至发稿，恒大涨10.58%，报价23港元，市值突破3000亿港元，现市值为3035亿港元。



就此，许家印身家突破300亿美元，截至发稿，单日增25亿美元。位列中国第三大富豪，最新身家为321亿美元。



半年净利500亿，净负债率降三成

恒大股价的暴涨离不开业绩超预期，恒大去年上半年净利润为231亿，核心业务利润为273亿，据此估算其今年上半年税后净利润超520亿，核心业务利润超546亿，均创行业有史以来最高纪录。此外，恒大净负债率仅半年时间便大降三成。

8月6日，恒大（03333）发布正面盈利预告，2018年上半年税后净利润较去年同期增长125%以上，核心业务利润较去年同期增长100%以上，净负债率进一步大幅下降，从去年年末的184%大幅下降到130%以下。

今年年初，许家印正式宣布“新恒大”到来，强调要坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。此次恒大再度交出有史以来最好的半年业绩，进一步巩固“利润之王”的地位，足见其战略决策的前瞻性。

进军FF，恒大是健康暴涨近2倍

由此，今年4月，恒大与中科院签署全面合作协议，恒大计划未来十年投入1000亿，在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源等重点领域，和中科院共同打造“三大基地”，即科学技术研究基地、科研孵化基地、科研成果产业化基地。

另一则引发市场广泛关注的消息则是恒大全资附属公司恒大健康入主美国新能源汽车公司Faraday Future（以下简称FF）。今年6月，恒大健康以67亿港元间接收购FF公司45%股份，成为FF第一大股东。随后，恒大健康股价一路上涨，据Wind数据显示，恒大健康股价自6月底至今，涨幅达到173%，市值更是突破1000亿港元大关。



5问“利润之王”

显然，半年546亿，恒大在2018年上半年继续巩固了它的“利润王”称号。问题来了，该怎么解读这546亿沉甸甸的数字了？

1问利润王

546亿，在“江湖地位”如何？

过去的1年，恒大以405亿的核心业务利润，荣登2017年房企“利润王”宝座。

而刚刚过去 2018年上半年，恒大核心业务利润超过546亿！

那么，546亿，到底是什么概念？

其一，从绝对值来看，546亿显然是个巨无霸数字，没对比就不知高低，以同样第一梯队的优秀房企龙湖来看，龙湖计划未来2020年形成150亿利润，而且这150亿利润还涵盖服务性收入等……由此可见，从绝对值而言，恒大546亿利润数值巨大。

其二、从相对值来看，对比2017年上半年273亿来看，恒大2018年上半年同比增100%以上。相当于利润“翻倍”的概念，而且是高位翻倍，这就更难得了。

其三、从行业对比来看，恒大半年546亿利润额无疑将继续蝉联利润王位置，而从速度指标来看，恒大利润增长率同样领先，就在2018年上市房企公布的利润增长率来看，增长50%以上的企业占到榜单总数将近一半的比例；而这其中，只有11家房企的涨幅是超过100%。显然，论增速，恒大利润也是领先。

2问利润王

地产家家叫苦，为何恒大还利润翻倍？

很多人会纳闷，如今房地产迎来史上最严厉调控，限购限价限贷限签限卖……融资更是全方位收紧，为何恒大还交出546亿的逆势成绩单？

这其实是一种错觉——即在调控高压之下恒大依旧交出了规模、利润的大幅度增长，而且利润竟然100%涨幅。

核心原因就在于当下2018年上半年的核心净利润是源自房地产的结转收入。因为房地产都采用的是预售制度，卖房时是预收账款，而不是营业收入，通常是卖房后再等到1年半以后物业交房才能计算营业收入，并计入利润。即有一个1年半年左右的时间差。

所以恒大2018年上半年利润100%增长，只是反映2016年下半年，2017年年初房地产销售。进一步推算，2016年下半年，2017年年初销售的房子则是2015年年底拿的土地。而届时的2015年，土地市场还处于相对低位，而2016年、2017年是中国一二线城市和三四线城市房价暴涨的年份，当时的恒大，则正好在一二三四线相对均衡布局，所以，无论是房价增长带来的销售额增加，还是拿地低价再碰上房价高涨说带来的利润增长，就是好事成双了。

当然，你可能反问，净利增幅并不与营收增幅成正比，比如营业外收益、投资收益以及投资物业的公允价值收益，往往也是影响房企净利润的主要因素。

你问得当然是对的，但是对恒大而言，由于在商业地产、投资型物业等资产沉淀相对较少，因此整体利润也在营业外收益、投资收益以及投资物业公允价值收益占比很小，所以，恒大核心净利润率也更多与营业收入接近于正比例关系。

3问利润王

同行规模、利润上“偏科”，恒大怎么选？

规模和利润，到底选哪个？这是本届观点博鳌论坛的一个话题。

对于大多中型房企而言，你因为资源、能力、平台有限，可能很难鱼和熊掌兼得，你在一段时间比如当下可能会更多侧重规模，利润保持合理值即可，这是大多中型成长房企的选择。

但恒大而言，既要规模，又要利润，一个不落下，两手都要硬！

中国恒大利润大涨增加了恒大的净资产，也推动其净负债率进一步降低。近一年来，恒大通过引入战略投资者等多项举措，中国恒大净负债率进一步大幅下降，从去年年末的184%大幅下降到130%以下，恒大净负债率仅半年时间便大降三成，成功兑现降负债承诺。

行业人士认为，受到房地产调控不断加码以及金融监管加强的影响，房企违约、跑路、倒闭等风险逐步暴露，近期多家企业出现债务违约，十多家上市房企发债也被迫中止，大量房企陷入经营困境。与之相对，恒大前瞻性的战略布局、独有的紧密型集团化管理、员工队伍的超强执行力，确保了风险防控、成本控制以及产品质量，让其成为极少数业绩逆市大增的房企。

地产主业盈利能力的大幅提升，也为恒大进军高科技提供强有力的资本支持。今年年初，恒大提出要积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。4月，恒大与中科院签署全面合作协议，恒大计划未来十年投入1000亿，共同拓展生命科学、航空航天、集成电路、新能源等重点领域。6月，恒大宣布入主美国新能源汽车公司Faraday Future，正式进军电动汽车市场，首款高端电动汽车FF91近日已完成首辆汽车的白车身组装，并启动整车组装，成功打响进军高科技的第一枪。

在多项业务利好的同时，恒大积极践行社会责任。2017年，恒大纳税420亿，超过当年370.5亿的净利润。自2009年上市以来，恒大累计纳税1827亿。截至目前，恒大累计捐款100多次达113亿。

事实上，恒大2020年底的目标更震撼，许家印强调，恒大要在2020年实现总资产3万亿，年销售8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。

行业人士指出，随着市场进入调整期，行业销售增速将有所降低，规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出，龙头房企竞争优势凸显，销售规模和盈利水平仍将稳步提升。

利润追问4

利润翻倍后，恒大2019年利润走势如何？

利润额要增加，仅仅利润率增加是不够的，本身营业收入，规模的增长也很重要。

比如2017年净利润超过400亿的“昔日利润王”中海地产，由于2017年销售额仅实现10%增速，因此整体利润额跌破往年20%的净利润增幅红线，被甩到60名开外。反过来，类似恒大、碧桂园等业绩冲榜高手，由于本身货值储备充裕，在销售额大幅上升带动下，利润额也大幅度提升。

根据中国恒大发布的公告，预期2018-2020年净利润分别约500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其2017年公布的2017-2019年三年888亿的利润承诺，而现实是——恒大2018年上半年核心业务净利润已经超过546亿，半年就超过早期计划全年500的成绩，可谓成绩喜人。

事实上，从当下房地产运行各种高地价、融资难、去杠杆、销售限价且其他文旅地产、养老地产、物流地产、特色小镇等还在投入阶段实现高利润也不太现实……因此房企对于未来利润是不太乐观的。但对2018年下半年，以及整个2019年，预计恒大净利润会如何呢？

2018年下半年和2019年利润总额，核心就要看2016年、2017年销售的结转收入增长和利润率情况。

其一，恒大在2016年夺冠后，2017年销售额增长惊人，恒大2016年销售3734亿，增长85%，而2017年恒大合约销售额超过5009亿，增长35%，从销售额角度来讲，营业收入会大幅度增加。

其二、2016年、2017年是区域房价暴涨，一定程度上提升了利润率，2016年是核心一二线房价上涨，而2017年以及2018年年初三四线迎来房价巨大的增幅，恒大这些年，与万科侧重一二线、碧桂园侧重三线不同的是，恒大更多是在一二线和三四线一直相对均衡布局，也就是说，恒大也很大程度上坐享了中国城市房价轮动上涨的“红利”，这也带来利润率的上涨。

其三，高地价时代，限价时代，房企利润核心取决于低成本拿地，对此，恒大在拿地成本控制方面一流，截至2017年12月31日，恒大土地储备达到3.12亿平方米，其平均土储成本才1711元/平方米。有专业人士分析，2017年恒大50%左右的新增土储源于二手并购，使得土地成本优势明显……这就从一定程度上，揭示了恒大在土地获取方面的低成本优势，这也为相对高利润率、高利润额打下了源头的基础。

5问利润王

地产下半场，恒大利润之王靠什么？

有人笑谈，地产上半场，拿地即挣钱的时代，利润高会挣钱不算新闻，没挣到钱才算“新闻”。

反过来，地产下半场，的确房企的苦日子到来，未来先获取高利润，核心看模式、看机制、看平台，看内功。

恒大与其他房企侧重人知不同的是，恒大，虽然许家印说一不二，但更多是依赖系统化管理。恒大在房地产圈推行了一种独有的紧密型集团化管理体系，逐步成为一家靠系统、靠制度、靠平台、靠军事化、高执行力文化高效运行的企业，这本身就是一个强悍内功的体现。

其一，三高一低到三低一高的经营模式转变，这很大程度上保证了战略正确，路线正确，在未来地产高位横盘、去杠杆、融资难、行业洗牌的背景下，恒大在源头战略强调顺势而为。

其二、不标准，无效率，恒大强大标准化运营体系是一个巨大的系统。一方面是由于恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低了营销、管理、财务三大费用，比如恒大2017年年报显示，期间费用率下降2.5个百分点。另一方面，恒大基于产品标准化提升产品品质，增加产品附加值，选择高性价比精品住宅的产品策略，实现了产品战略的差异化，比如恒大三大产品线非常清楚，外立面、建筑结构、用材基本一样，从根本提升了开发建设效率。

其三，销售的持续高增长，基于独特的产品策略以及连续三年实施“无理由退房”的营销底气，使得产品与营销都爆发出合力，据了解，从“无理由退房”实施至今，退房比例仅为0.91%。多家投行预计恒大全年销售将突破6000亿，强劲的销售为恒大利润持续高增长提供有力保证。

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