“开春不买房，一年又白忙”这话是哄你还是骗你？ 小巴问大头

严控之下，为何北京二手房却脱缰了？...

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

“房子是用来住的，不是用来炒的！”对于当前的楼市，官方态度十分坚定。今年以来，房产调控并无松动，于是媒体上频频出现“跌”“下降”“惨淡”等字眼。

正当大伙纠结在“买或不买、卖或不卖”之中时，北京的房产圈开始流传这样一句话：开春不买房，一年又白忙。

大家不愿看到的事情又出现了。尽管统计局数据显示，北京新房价格平稳回落，但不在调控范围内的二手房市场居然活跃起来了。



据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年第9周（2月27日-3月5日），北京全市二手住宅共网签3896套，环比第8周增长26.5%。

相比之下，深沪二手房 “冷静”多了。2月上海二手住宅成交1万余套，为正常年份的一半；2月深圳二手住宅成交2240套。

另外，还有数据显示，北京一套均价格已经比沪深贵35%-40%。严控之下，北京的二手房市场为何会脱缰，价格还如此之高？接下去一线城市楼市趋势如何，该买吗？小巴采访了几位专家，他们从各个角度进行了分析。



今年的中央经济工作会议中提出给我国的房地产市场重新定调的目标。其核心是要“稳”：既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。对于一线城市，重点词是“疏解”和“带动”。

然而值得注意的是，尽管北京、上海等一线城市人口规模已经很大，但是按照齐普夫定律来看，这些超级城市还不够大，小于该定律揭示的最优“规模”（齐普夫定律在城市经济学方面是一个基于统计数据得到的结论，是指城市人口的自然对数与其人口排序的自然对数的乘积为一个常数）。

这实际上说明，尽管面临政府的人口控制，但一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍可能继续吸引人口流入。从这个层面来说，一线城市尤其是北京和上海房地产市场的消费性需求仍然向好，深圳和广州作为第二梯队要弱于京沪。



另一方面，每一次房价上涨，都伴随着房价是否有泡沫的讨论。然而从本质上看，危害经济的是泡沫的破灭而非泡沫本身。通常而言，泡沫破灭的前提是居民开始竞相抛售持有的房产，造成市场上的供给剧增，供大于求从而房价下跌。

中国的实际情况是，城市化进程及土地供应的限制这些慢变量支撑了人们对一二线城市尤其是一线城市房价长期上涨的预期，只要持有房屋的成本不剧烈上升，比如开征房屋持有税，不论居民是出于投资还是投机需求目的，都不会急于出手持有的房产。

因此，限购政策往往充当了房价泡沫破裂的保护伞，在房价没有上涨到足够高，以至于有一部分理性人开始抛售离场的时候，通过强迫房地产市场的供需双方暂时离场观望，一定时期内避免了泡沫被刺破时的房价大幅下跌。

在短期内，政府明确的限购态度确实可以起到抑制对房地产投资性需求的作用，改善房地产市场的供需格局，从而保护房地产市场平稳发展。但是这种限购政策并不能从根本上消除投资性需求。那些说房价在跌的新闻，当然是对的；但是房价有很多维度，由于各个热点城市一手房实行“政府指导价”，所以房价当然是不涨的。之所以有些城市出现跌，那主要是因为低价位的楼盘成交放量，均价自然就跌了。

所以，现在一手房到底有没有涨，差不多是个悬案。但有一点可以肯定，在热点城市，买房的难度在增加，准确说是跟地产商买到一套房子的难度在增加。

因为实行“政府指导价”，很多一手房的单价低于同地段同年代的二手房，购房者的热情就激发出来。简单说调控之前是六七个人抢一套，现在是二三个人抢一套，地产商的难点在于，该把房子卖给谁。



如果一定要说北京二手房比上海、深圳贵很多，那只有一个原因，那就是北京行政区划内的郊区开发还不够密集。简单说，就是北京郊区低价位的楼盘还不够多。这不怪北京，而是上海的山比较少，深圳的行政区划面积比较小，各自的原因造成了楼盘分布密集度会相对高一些。

事实上，说北京二手房比深圳贵很多，这个论断是不成立的。从行政区划的地理因素来说（北京的行政区划面积比深圳大太多），深圳的二手房肯定会比北京贵——当然，我们说的是均价。

总之，现在看关于房价的一切数据，差不多都是盲人摸象，有人说摸到坚硬的大腿，有些说摸到了柔软的耳朵。

至于今年北京二手房价格会不会上涨，只能说就算今年不涨，以后也得涨。而且，京沪深是中国永远的红太阳，不必在意短期的涨跌，长线趋势一定是向上。

楼市明显进入了反身性阶段，完全金融化。北京二手房炒作的点更多，因为上海旁边有长三角，深圳有珠三角，北京周边并没有明显的阶梯城市。整个北方就只有一个北京是超级城市，其他城市都不足以跟北京相提并论。所以整个北方的购买力都集中涌向北京。

去库存不止，楼市上涨不会完结，因为涨价才是最好的宣传。北京涨价才能带动河北去库存。所以必须调动热情，然后充分利用各个城市的限购，引导资金去三四线城市接盘。而全民狂欢中，也是互相壮胆、互相加价。



炒过股票的人都知道，股市在牛市后期，是越涨越快的。我不知道拐点何时到来，我只知道绝大部分买了房子，投资房子的人，再也不可能把房子换成钱了。现在上涨他们舍不得卖，以后也一定不舍得卖，而真的开始跌了，就更不舍得卖，当然也卖不出去了。

现在的房子根本不是商品而成为了100%的金融品，只有在金融市场上，这些东西才能被解释，就是说因为它涨价了，所以它才涨价，任何基本面分析都是徒劳的。

说到最近被炒得很热的学区房，就是这个概念，当自信心不足的时候，才往往会需要编个励志的故事来鼓励自己，给自己壮胆。

天价学区房无非是家长们想既能解决孩子上学问题还能以后再卖高价，继续坑后面的买房者。但殊不知，在聪明人都撤出后，市场上只剩下了傻瓜在骗傻瓜，至于谁是傻瓜，取决于谁先退出这个游戏，剩下的另外一方就是傻瓜。

在我的印象中，任何一个月份，新闻从来没有播“房价就要大涨，大家快去抢房，谁晚谁后悔”；在任何时候，新闻报道永远都是“议价空间拉大，卖家惊惶，买家悠闲似大爷”。

如果跟着新闻去买房的话，经过连续180个月的下跌，房价应该早已无限接近于零了吧。

至于北京的房价比上海、深圳贵，当然是应该的。北京是超一线城市，从城市角度而言，已远远把上海，深圳抛开，实力雄浑不在同一个数量级。历史上，仅有极少数时期例外，90%时间北京房价都比上海贵。



从另一个角度来说，2017上海和深圳的楼市都是黯淡的，属于盘整和补涨的年份，所以没必要太过关注。

至于2017年北京的楼市，当然是涨，目前业内情报是每周3%的速度。即使夸大了一点，但超大牛市毫无意外。涨得最快的板块依然是学区房，越小的房子涨得越快。但学区房本身有“价值”风险，并不建议大仓位扑入。



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