【以案说法】外资企业变为内资独资，其土地权属转移和过户具有法律效应吗？

一家原为港资独资的企业后变更为内资独资在此期间，四方合作，协定合作开发地块并将土地过户到A投资公司然而被告毁。...

2011年，二原告陈某甲、陈某乙与二被告罗某、吴某甲签订联合开发协议书，四方约定合作开发建设A服饰公司位于某工业园区的地块，四方约定：

1

二被告必须保证将用地性质转为科研用地并办理完毕开工建设所需手续，并将土地过户到A投资公司名下；

2

二被告将现有土地投入项目，按420万元作为投资份额，二原告按420万元出资额出资，四方成立有限公司，各持有25%股份，成立的新公司注册资金为2000万元，注册资金全部由二原告增资，此项目的土地及建筑物、构筑物等一切资产归A投资公司所有；

3

二原告与二被告均应为合作伙伴关系，不得选择他方，否则视为违约，如有一方违约或退出或终止合作，则视为违约，一方违约，应赔偿对方一切损失并支付违约金300万元。2002年

香港人刘某出资设立A服饰公司，企业类型为港资独资；

2010年

二被告共同出资设立A投资公司，法定代表人为罗某；

2011年5月10日

二原告通过受让参股A投资公司，四方各占25%股权；

2011年5月17日

二原告以其控股公司B公司将2000万元汇入A投资公司

2011年7月

A投资公司汇入非税收入财政专户，用途为涉案土地变更所需交纳的土地出让金；

2011年8月

二原告、二被告存入A投资公司在银行开设的账户中，公司指定罗某担任公司法定代表人；

2012年

A服饰公司法定代表人变更为吴某乙，企业类型变更为有限公司（自然人独资），股东变更为吴某甲；

2013年

A服饰公司注册资金变更为自然人控股的有限公司，股东分别为吴某甲、吴某丙，各占股30%、70%。2015年，吴某甲将其5.5%股权转让给罗某，14%股权转让给陈某，吴某丙将其全部股权转让给陈某，A公司法定代表人变更为陈某，股东分别为陈某、吴某甲、罗某。

2011年10月至2012年7月25日，A投资公司为开发A服饰公司名下A科技园工程项目以外签订了系列合同，因股东之间产生矛盾工程停工，后A投资公司被解散。

二原告签订开发协议后，多次催促二被告将涉案土地变更到A投资公司名下，但二被告不但未变更土地登记，却将涉案地块和他方合作，并将二原告投入的2200万元据为已有。二被告未按约将涉案土地过户，在未解除联合开发协议情况下擅自与他方重新合作开发，违反合同约定，给二原告造成重大损失，应承担违约责任，支付违约金、赔偿损失等。

（上下滑动阅读）

本案争议焦点为：

一、原、被告签订的协议性质及效力；

二、关于二被告罗某、吴某甲未将约定土地使用权作为A投资公司的出资并过户是否属于违约行为。关于争议焦点一:

1、从协议内容来看，四方设立A投资公司以开发第三人A服饰公司名下土地使用权，同时将土地使用权过户到A投资公司名下，该约定应属效力待定。因该约定涉及第三人A服饰公司，A服饰公司虽系个人独资，但其系港资独资企业，依照国务院颁布实施的《中华人民共和国外资企业法实施细则》第35条的规定，外资企业在经营期限内未经批准其土地使用权不得转让。在A服饰公司未经有权机关批准或企业性质未变更前下，该约定依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，在当事人之间暂未发生法律效力。但该服饰公司法定代表人为被告吴某甲，A服饰公司应当知晓该约定且无异议。2012年A服饰公司经核准其企业类型变更为有限公司（自然人独资），股东变更为被告吴某甲，在A服饰公司企业类型由外资独资变更为内资独资情况下，双方在联合开发协议中关于A服饰公司名下土地使用权的权属变更等约定不违反法律规定，客观上也具备了履行条件，对协议双方尤其是吴某甲而言已经生效。

2、A服饰公司企业类型变更为有限公司，但系吴某甲一人独资，应属一人有限公司，适用《中华人民共和国公司法》，依照该法规定，一人有限公司投资人对其股权依法可以转让，公司可以向其他企业投资或担保，故吴某甲对A服饰公司独享的股权可以转让，名下财产包括土地使用权依法可以投资或担保，此节也为A服饰公司投资人吴某甲后期进行的股权出让事实所证实。实际履行中，吴某甲、A服饰公司亦以A服饰公司土地使用权履行联合开发协议，即使后期对A服饰公司股权进行了变更亦无法据此否认A服饰公司在吴某甲一人独资时期吴某甲对A服饰公司财产权利的处分。关于争议焦点二：被告吴某甲未以A服饰公司涉案土地使用权出资和过户行为属违约行为。

理由是：

1、联合开发协议约定吴某甲将A服饰公司名下土地使用权出资并过户至A投资公司名下用于开发建设，合同约定的权利义务明确，意思表达一致，未产生歧义。

2、在签订联合开发协议时，吴某甲系A服饰公司法定代表人，在2012年12月后，又是A服饰公司独资投资人，企业类型亦变更为内资独资企业，具备履行合同义务的客观条件，并无法律障碍。

3、A投资公司设立一方面是履行联合开发协议，另一方面其设立目的是开发建设A服饰公司名下土地，且在土地性质变更、政府职能部门同意A投资公司投资开发后，无论是二原告和二被告，还是A投资公司股东会均未形成不以土地出资、土地不过户的合意或决议，故二原告和二被告并未在实际履行中变更出资方式或免除以土地使用权出资的义务，二被告称二原告明知实际履行中不能过户、且四方已对改变出资方式达成一致认可的观点，法院不予采信。

4、退一步分析，即便因政府职能部门原因无法过户，但四方基于联合开发协议签订的目的以及实际履行时的实际情况，吴某甲基于对A服饰公司的权利独享的实际情况，也能够作出利于联合开发协议履行、土地权利变更、土地开发顺利进行的法律行为，如对A服饰公司股权调整，如土地使用权他项权的设定，如债务加入等等，以便消除联合开发协议履行的不安状态，事实上在2013年11月，吴某甲将其独享的A服饰公司股权已转让他人而不是二原告。根据联合开发协议约定，土地使用权开发合作均应为二原告和二被告，选择他方合作属违约行为。

被告吴某甲因违反联合开发协议约定，按约应承担二原告损失并支付300万元违约金。二原告主张的300万元违约金根据客观事实（联合开发协议无法继续履行、A投资公司解散、A服饰公司股权变更）、违约情形（主要义务未积极履行、与他方合作）以及二原告未提交应当由吴某甲承担损失的证据等情形，法院予以调整，酌定为150万元。

被告罗某在2015年1月才受让吴某甲在A服饰公司5.5%股权，此前在联合开发协议签订时，被告罗某与A服饰公司及其土地使用权未产生法律关系，罗某不具备履行土地权属转移和过户的客观条件，其无权处分土地使用权，之后亦未取得处分权，无须承担违约责任。一、被告吴某甲自本判决生效之日起五日内支付给原告陈某甲、陈某乙违约金150万元。

二、驳回原告陈某甲、陈某乙的其他诉讼请求。

该案的审判有力推动了优化营商环境，彰显了民事诉讼诚信和效率的价值追求。本案中，被告吴某甲作为公司的实际控制人在与原告陈某甲、陈某乙签订四方协议后，违反诚实信用原则，恶意违约，又与第三方签订合同，损害二原告的合法利益，故，判令被告吴某甲赔偿二原告违约金。

    关注 浦口法院