金地赔了7400多万
开发商的某些伎俩不管用了。...
本文经授权转载自公众号：大德财经（ID：dade1816）
文/白玉
原标/金地赔了7400多万
以购房总价款30%赔偿购房者损失，人均322万，合计赔款7400余万。
这是深圳市中级人民法院关于购房者与上市房企金地（集团）股份有限公司（以下简称金地集团）房屋买卖合同纠纷系列案的终审判决。
引发纠纷的楼盘叫做深圳金地塞拉维花园，推广案名为金地·鹭湖1号，开发商为金地集团全资子公司深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城）。
当年3月31日，房屋交付。交付时，别墅拥有地下负一层和地下夹层。
他们按照计划进行地下层隔墙施工。第三方施工改造公司是金地北城指定的，金地北城让张洪成他们与其签署了施工改造合同。
也正是在房屋买卖合同及施工改造合同签订后，张洪成等23人支付完毕了全部购房款。
为何要等签完施工改造合同？因为依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的房屋交付标准只有地上三层，不含地下负一层和地下夹层。
而金地塞拉维花园可不是这么宣传的。
据相关资料，金地塞拉维花园的样板房、宣传资料（宣传图册、中介售房网页等）显示涉案房产包含有地下负一层和地下夹层（地下车库，下同），可户型图每页标注有“装修效果示意参考”，宣传图册最后一页提示“设计师创意空间示意，不作为交付标准”，样板房通道两侧有设置提示牌，提示样板房非交付标准。
这样的说辞，这样的画面，是不是很熟悉？
一方面，夸大宣传，虚假承诺，以赠送面积为诱惑，吸引购房者入市；
另一方面，在合同中做足“隔离”，采取自我否定式营销，预先设置大量免责条款：宣传广告仅为“要约邀请”，仅供参考，不作为交付标准，不构成合同内容，对出卖人不具有约束力，买方确认签订合同未受此影响，并不得据此向卖方主张权利……
绝大多数不具备专业法律知识的购房者，面对厚厚一摞合同，看得云山雾绕。
其实，翻译一下开发商的核心意思就是：我明确讲一下，我说的这些话都不算数。
更有甚者，引入实际控制的第三方施工改造公司，引导购房者以委托人身份，与之签署违规搭建委托施工改造协议，利用合同相对性和委托合同由委托人承担法律后果的法律规定，为一旦发生纠纷后的金蝉脱壳铺路——
购房者是违规搭建主体，与我无关。
很不幸，这些糟心事儿，张洪成他们都赶上了，在金地塞拉维花园。
在收房2个月后，他们所购的别墅地下层被认定为违法建筑。2017年5月、6月，深圳市龙华区规划土地监察局两次向金地北城发出《限期拆除通知书》，要求其拆除地下车库违法搭建围墙（隔离墙），后被强制拆除。
这直接导致别墅生活变了味：地下车库被拆除后，已交付的别墅地下负一层和地下夹层功能缺失，每一栋别墅没有独立楼梯直接上楼，只能使用公共楼梯，已安装的水电设备也无法正常使用。
张洪成等23位购房人将开发商金地北城告上法庭，要求交付地下负一层和地下夹层，或者赔偿面积及功能损失赔偿金。
他们的想法代表了广大购房者的心态：金地北城样板房和宣传资料，都明确载明涉案别墅包含地下负一层和地下夹层，已构成对买受人的承诺，负有继续履行合同予以交付并支付延期交房违约金的义务，如确已无法交付，应对因此减少的房屋面积及使用功能损失予以赔偿。
而金地北城的答辩观点，则堪称遭遇类似纠纷的开发商的代表抗辩意见，总结一下，核心理由有这么几条：
深圳市龙华区人民法院一审的判决是：地下负一层及夹层不是合同约定内容，开发商无交付义务，但存在宣传误导，构成交付瑕疵，按房款5%赔偿购房者——
人均赔偿53万。
面对这样的判决结果，购房者与开发商均不满意，均提起上诉。
2019年8月22日，经审理，深圳市中级人民法院的终审判决为：涉案房产为别墅，地下负一层及夹层属于合同约定内容，开发商有交付义务，构成合同违约，购房者收楼不代表对现状接受，按房款30%赔偿购房者——
人均322万。
按照张洪成等23人计算，金地合计赔款7400余万。若按照涉案小区别墅备案77套，平均322万计算，金地总赔偿款或高达2.48亿。
信荣团队首席律师、房地产争议解决专家张茂荣表示，购房者能够胜诉已经不容易，按房款30%赔偿购房者的赔偿比例之高，着实罕见。
这或许是一个信号，给开发商们提了个醒，某些伎俩不管用了，做好产品、善待客户才是永不过时的王道。
本文部分判决内容来源于中国裁判文书网（判决书(2019)粤03民终10430-10452号），感谢信荣律师团队专业法律支持。
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