开发商终于撑不住了!狂降1896元/㎡?精装打5折!7月开始,楼市大转向?

 

很多买房人只看结果,并不去深究原因。...



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上半年楼市重启后,楼市涨声不断。不仅是武汉,像成都、长沙、杭州等城市,限价似乎也在放开。

部分楼市过热的城市,近期限购调控加码的也并不少。像东莞,最近因为房价涨幅过大,已出台同幢住宅每套均价相差不宜超过20%的政策!像杭州,摇号过热,刚出台新政,人才限售5年,不能多摇号!而像河北怀来限购松绑24小时不到就被取消!

所以,楼市过热,房价增涨过快,zf照样会干预;楼市过冷,放开限购?不存在的,让你一日游。

显然,当前武汉的楼市跟以上两种情况都不沾边。

武汉楼盘有大部分涨价的,也有一部分降价的或打折的;市场虽不是“高温”状态,但也不至于凉的很彻底,当前一部分楼盘照样卖的还可以。
01
本周10盘领预售,武昌核心盘狂降1896元/㎡!

截止发稿前,本周武汉共有10盘住宅领预售证。主城区和远城各5盘。其中,2盘为纯新盘,剩下均为老盘加推。价格上:

1万内楼盘,0个;

1万-1.5万楼盘,5个;

1.5万-2万楼盘,2个;

2万以上,3个。



来看几个看点:
看点

01
武昌核心盘狂降1896元/㎡?到底怎么回事?

位于武昌核心的万科新都会,此次2号楼,主推建面约91、108、119、120平米带装修房源,备案均价约28000元/平(含3000装修)。

咋一看,哇塞!相比上一次的整体均价29896元/㎡(备案26896元/㎡+3000元/㎡精装),一下狂降1896元/㎡啊!好生猛!

但仔细研究下,你会发现,事情根本没这么简单!

2019年9月,万科新都会首次拿预售,1号楼整体均价27498元/㎡;7号楼整体均价29075元/㎡

为什么两栋价格差距这么大?因为1号楼是塔楼,便宜些。7号楼是板楼,价格更高。

2019年11月,万科新都会第二次拿预售,3号楼,整体均价29896元/㎡,3号楼同样是板楼,价格要贵些。

而这次推的2号楼,也是塔楼,整体均价28000元/㎡。那跟上次的板楼比,确实狂降了。但理应跟同类型产品比才更合理,不是吗?

更合理的比法是跟同样是塔楼的1号楼比,当时1号楼整体均价27498元/㎡,那么这次2号楼其实比上期涨了502元/㎡!

因此,粗暴地说万科新都会降价1896元/㎡,就比较乌龙了。人家明明还涨了!
值得一提的是,新都会小区共计12栋住宅仅有1号楼、2号楼为同类型产品,也是整个小区仅有的小户型产品。1号楼目前已经售罄,如果想入手小户型就仅剩2号楼。

单价2.8万的盘,在武汉来说算是比较高端的改善盘,万科新都会本身产品不错,但项目地处雄楚大道,紧邻武汉理工,本身该片区的置业吸引力在武汉来说不算特别大。

分析原因,第一,居住环境一般,生活配套虽比较成熟,但突出优势不够,比如没有优质对口学区的盘就不是很好卖;第二,周边大片大片二手房小区,均价2.1-2.3万/平的有大批房源可选,新房在这里完全没有价格优势。

好在,万科的品牌和物业是有其绝对性优势。周边二手房绝大部分品质比不过万科。看买房人自己如何衡量和取舍吧。

周边二手房小区和价格
所以,一旦看到什么楼盘大降价,购房者先不要头脑发热觉得捡到了大便宜,或者直接怀疑是不是有什么猫腻,都要分情况来看。

比如,可能与上期相比,产品性质上本身就发生了很大的变化,价格调整也在情理之中,甚至也可能不是降价,而是涨价了。
看点

02
低于预期2000元/㎡!后湖纯新盘首开!

位于江岸后湖的武地融创御央首府,是后湖纯新盘。

开盘前项目对外的报价一直都是带装修23000元/平㎡,但是开盘最终均价为21000元/㎡,比原先的预期足足低了2000元/㎡!

最新动态:武地融创御央首府(江岸-后湖)于7月2日网络开盘9、10、12#楼,88-138㎡二至四房,共368套,整体均价21000元/㎡(含3000精装)。目前还有房源在售中。
尽管最后开盘价格比预期要低2000元/㎡,最后均价定格在21000元/㎡,但对比周边的楼盘价格,其实也并不算便宜了。周边清一色单价2万内。

后湖部分楼盘及价格
最后说一下后湖这个版块。后湖生活配套日渐成熟,地铁覆盖也比较紧密,交通方便。

今年后湖涌现不少纯新盘,货量也比之前大,最难得的是,想要买建面65-85平左右的刚需小户型的话,就来后湖看看,在其他主城板块基本绝迹的小户型,但在后湖还比较集中。
看点

03
本周武汉3盘价格上涨!最高上涨714元/㎡!

武汉新盘备案价上涨,大家似乎已见怪不怪了。本周又有3盘价格上涨。

分别是:长江新城的汉北怡景园(限购),上涨440元/㎡、江夏黄家湖的保利军运村,上涨550元/㎡、东西湖吴家山新城的九坤·五环璟城,上涨714元/㎡。

有的楼盘即使价格上调,还是会有大量购房者埋单,因为性价比还是非常高。但有的楼盘涨价,却是为隔壁做嫁衣。比如保利军运村。

保利军运村,尽管卖准现房和高品质精装修,但选择该板块的大多是刚需群体,对价格非常敏感。之前1.6万的单价,确实令很多刚需望而却步。

因而,隔壁融创1.3万上下的毛坯房一出来,保利军运村一下子就走下神坛。对比之下,武汉融创城的性价比就非常高,次次开盘次次日光。
夏黄家湖楼盘


这次保利军运村上涨至16500元/㎡,完全为周边楼盘做嫁衣。除了武汉融创城,旁边还有即将入市的纯新盘:金茂华发武汉国际社区美的君兰半岛,预计价格都会比保利军运村便宜。

本周备案价格上涨最高的是东西湖吴家山老城的九坤·五环璟城,整体均价14981元/㎡,比上期上涨714元/㎡。

九坤在吴家山开发了好几个楼盘,像九坤新城御府、九坤五环华城,品质和物业都非常一般。

这个盘在楼市声音较小,也因为大家提起吴家山楼盘,都自动带入到楼盘扎堆的吴家山新城,目前老城还有一个盘就是江樾云著,卖毛坯1.5万/㎡。吴家山老城配套目前比新城要成熟很多,但未来新城更为亮眼,大型配套都集中在新城。

吴家山老城楼盘
02


装修5折!力度有点大!本周4盘开盘,均没卖完!

本周楼市已开4盘,除了以上提到的后湖的武地融创御央首府,还有:

碧桂园光谷十里春风(东湖高新-光谷中心城)于6月29日平推19#楼,137-149㎡叠拼,共18套,整体均价23000元/㎡(毛坯)。

大华锦绣时代(青山-青山滨江)于6月29日线上开盘48-1#楼 ,116-131㎡三房,154㎡四房,共258套,整体均价23000元/㎡(毛坯),截止开盘当天,整体去化率44%。

佳兆业滨江新城(经济开发区-军山)于7月1日平推1、2#楼,92-117㎡三房,共458套,折后均价10300元/㎡(精装五折,折后含800精装)。

值得注意的是,开盘当日均没有售完。且位于经开区军山的纯新盘佳兆业滨江新城,开盘优惠力度还比较大。

精装五折,折后含800精装,...........最终的折后价格在10120元/平左右,目前项目对外打的价格是9499元/平米起。


经开的军山板块,楼市存在感也比较低,总的来说,位置相对较偏远是根本原因(四环外),且还限购。目前板块整体均价约在8751元/㎡。

因而,作为经开纯新盘,佳兆业滨江新城备案11600元/㎡,如果按照备案价卖,确实高于周边价格太多,难卖是肯定的,即使现在价格打折,均价还是破万......

经开各板块均价参考
写在最后:

尽管在本周看似有狂降小2千的楼盘出现,但仔细研究下产品就会发现,其实人家不是降价,反而还涨价了。但很多买房人只看结果,并不去深究原因。

当然,所以市场上真有“大降价”的时候,购房者要分清,是否是产品变化导致的?如果不是,那大降价的根本目的是什么?这样就不会被轻易带跑偏,以为捡到了大便宜但可能入了大坑。

尽管也有低于放风价和预期2千的楼盘开盘,但对比同板块,性价比不见得有多高;也许这就是开发商的一种策略。

房子的性价比的高低,还是比出来。如果看到一个楼盘信息觉得还不错,先不慌定下来,不妨到周边几家多看看。

还有,涨价盘近段时间肯定也会一直存在,不管你买不买,开发商总有涨价的“ 理由”,哪怕你看不懂。

降价盘,折扣盘,接下来也会有很多,不要太冲动下单,到底值不值得买,要搞搞清楚根本上到底它为什么降。
END

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