惠州又“坑”了一批深圳人！

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近日，中指院发布了36个主要城市监测报告，数据显示，今年一季度近九成城市成交量同比上涨，其中惠州涨幅最大，达163%。南京、天津、汕头、东莞等二三线城市也表现强劲，涨幅在124%-138%，占据前五。北上广深等一线城市中，涨幅最大的深圳为79%，北京甚至出现了3%的小幅下跌。

这是一季度的数据，也就是在深圳3·25发布新政之前统计的数据。深圳成交量涨幅79%，惠州成交量领涨全国达到163%，这个数据说明了什么？

惠州位于深圳的东北边，和东莞、中山同属于临深片区。惠州楼市成交量暴涨在很大程度依赖于深圳高房价和置业需求的大幅外溢，深圳发展空间有限，楼市库存有限，临深片区对投资者来说自然是一个很好选择。所以大量的深圳客涌入到东莞惠州去抢房，于是就出现了三月份东莞惠州楼盘被哄抢的局面。

然而，深圳3·25新政来了。

深圳在新政和二手房评估价格上调的双重作用下，成交量出现了明显下滑。据深圳市规土委数据显示，深圳成交量连续五周下跌，深圳楼市已经入了调整期。这一效应自然会波及到临深片区的东莞和惠州。临深片区或也将进入调整区，大量的深圳客将被套牢。

而且惠州比东莞更危险，一是地理位置，因为深圳西部比东部发展的好，大部分资源集中在西部，所以东莞比惠州更有优势，受打击程度惠州更重；二是库存，根据“广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）”显示，惠州现有商品房库存量为1665万平方米，仅次于佛山的2066万平方米。



再来看一组更直观的数据，惠州近十年的商品房建筑竣工面积数据。

单位：万平方米



数据来源于深圳和惠州历年统计公报

惠州每年的建筑面积都在增加，十年间商品房建筑竣工面积达到了4253.93万平方米，而深圳这十年才竣工3674万平方米，惠州是深圳的1.16倍。尽管惠州近十年小学生人口数据显示是增长，2010年为39.8万，2014年为47万，人口竞争力显著上升，这和深圳近几年的飞速发展脱离不了关系。

而惠州2014年人口官方数据显示为472.66万，就按500万算吧，而深圳人口至少是2000万，惠州人口是深圳的1/4，也就是说惠州的人均建筑面积是深圳的约4.64倍。足可见，惠州的库存程度。

说了这么多就是为了要说明一个问题：

在深圳执行3·25新政之后，深圳客去惠州购房风险明显加大了。尤其是惠州郊区和大亚湾片区库存积压严重且又没什么实用价值的房子。深圳的成交量已经下跌，前几日消息爆出，临深片区的房价率先受到影响，个盘下跌50%。

惠州房价在深圳3·25新政影响下，未来增速将放慢，甚至不排除下跌的可能性。购买这些地方的房子还不如购买深圳的小产权房。

很多深圳客去这些地方投资，是因为惠州未来很有可能会并入深圳。但就算未来惠州并入深圳，房价上涨幅度一定会很大吗？现在北京郊区延庆二手房房价才6492元/平方米，而上海郊区金山二手房价格目前还不到一万，奉贤也才一万七左右。惠州未来你会觉得如何呢？

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